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02 | 2024/03 | 04

中古もキビシイです。 

”今のところ中古のしとく大家です

最近、ドミナント戦略で、
近所の不動産屋さんを回っていますが

コレはいい!って物件、少ないですよね。
(もちろん、安いことが前提ですが・・)

先日紹介された物件は、
築30年超の木造アパート
・和式トイレ
・畳部屋
・洗濯機外置き

3点ユニットではありませんが、
築古木造でよく見るパターンです。

さらに加えて、(古めの)追い炊き機能付きお風呂
通称、バランス
ともいいます。

今の入居者さんが退去した後の
リフォーム費用を考えると、ゾッとします。

こんな物件も利回りさえ良ければ(値段が安いければ)
全然OKですと考えるか?

多少安くても、修繕費を考えると
ダメでしょと考えるか?

みなさんは、どう思います?
新築では、この辺の悩みが皆無ですね。

新築派? or 中古派? 


今回のタイトルは・・
自宅ではなくて、もちろんアパートの話です。


知り合いの大家の集まり等に行っても
新築派の大家さん、中古派の大家さん等、色々です。


ワタクシの場合、今のところ
中古です。

新築もややってみたいのですが、

・借金の額が大きくなる

・土地を探して購入し、設計士 or メーカーとの打ち合わ等々・・・
 完成までが大変そう

という理由で、新築には手を出していません。



でも逆に新築をされている大家さんは、

・独自の間取りを決めていくのが楽しい

・建築後は、10年以上、手はかからないし楽

という話も聞きます。



ただ、何となくですが
多くの大家さんが、区分所有、戸建て、

中古の小さいアパートとステップを進んで
新築物件に至っているような気がします。



それが、正しいとか間違っているとうことではありません。
新築でも中古でも、自分の好きな方法で良いと思います。


ワタクシは、
最初は小さく、自分のスキルが上がるに従って

物件数借金の額
大きくしていけば良いのではないかと思っています。


(借金は少ない方が良いですが・・・)


というワケで、まだまだスキルの足りないワタクシは
中古物件探しと指し値を繰り返していきます。



収益物件の良い情報の流れ方 


GWも今日で終わりですね。。
この頃になると貸関係は、閑散期に入ります。

空室対策は、時期的なものもあるので、
しばらくは新規の物件調査をしていこうかと思っています。

今日の話題は、
以前、知り合いの不動産業者さんから聞いた話のご紹介です。

良い収益物件の話は、
最初は、電話でご紹介があることが多いみたいです。

このときには、当然、
物件概要書、レントロール、登記関係の書類も何もありません。

ただ、口頭での説明のみです。
これが、買えるお客さん、もしくは限られた同業者へ伝わります。

その後、幾つかの不動産屋さんが、それぞれの顧客へ紹介し
ネットへ掲載され、最終的には紙ベースの広告に出されます。

逆にいうと紙ベースの広告に載っているいるのは
今までの投資家さんの目をすり抜けた ダメ 物件??

すべてがそうとは言えませんが、
チラシ等の広告の物件は、高確率でイマイチ物件
??
と思ってしまいます。


そこで、できるだけ川上の情報を得るために・・・・
みなさん、いろいろと実践されているのではないしょうか?

・何回も問い合わせをして、自分を覚えてもらう。
・業者さんと直接会って、買える客ということをアピールする。
etc・・・・

私もいかにして、川上情報を得ることができるかを考えて
いろいろと試したいと思います。