05 | 2017/06 | 07

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滞納入居者の退去訴訟 

今年に入って2回目ですぅ( ゚Д゚)。

入居者の方は、生活保護の方でした。

生活保護が打ち切られた月から、滞納が始まり・・・(当然といば当然ですが、、)

3カ月ほど経過して、管理会社(保証会社)から訴訟に入るとのお知らせがきました。


たぶん、何かしらの生活保護が打ち切られる理由があって、

これを解決して、役所へ再度届出を出すと・・OKのような気がします。

管理会社の方も、大家の私も、もっと早く気づいて対応していれば、

こんな結果にならなかったのではいかと思いました。


ただ、1つだけ言えるのは、

訴訟で追い出された入居者から、入居者の過失による原状回復費がもらえないこと!

敷金ナシなので、部屋の状態によっては、イタイ出費となることは必須だということです。


みなさん、家賃保証は必須だと思います。

万が一の滞納、退去でも安心できるよいシステムです。


でも、管理会社さんはあまり悪いニュースを大家には言いませんので、

気づいた時には、手遅れとなっていることもあります。

”こんなこともあるさ”と深く考えないようにするか

管理会社さんとのコミュニケーションは頻繁にしましょう!




大規模修繕 

コレって話には聞いてるし、皆さん実際に経験されている方もいると思います。

屋上防水,外壁塗装,配水管の工事・・・特にRCは費用が高くなります。


ワタクシの場合、残念ながら(幸運にも?)、経験がありません。

中古の物件を持っていれば,いずれ来るモノだと知っていても,あまり考えないようにしていました。


それが,先日,入居者さんからのクレームで雨漏りしているとのお知らせアリ

3階立てのRCの3階に入居中の方・・・・もしかして,屋上防水??


案の定,管理会社経由で調べた工事屋さんが屋上防水がもう効いてないですね。。

防水の時期ではないでしょうか?とのこと。。。。

こんな日が来ることはわかっていましたが,できるだけ目を背けていました。


・(ワタクシ)もしかして,火災保険使えないでしょうか?

・(管理会社)経年劣化なので,難しいでしょうね!


アッサリとした回答でした。。

また今の時期は,特に年度末,消費税アップ前で、

職人さんの確保が出来ないので、すぐの工事はムリとのこと。


少し時間をかけて,防水工事の種類,施工費など調べたり,問い合わせたりするつもりです。

でも梅雨に入る前に解決しないと!!



やはり大家をしているといろんな事があります。

不動産投資というよりは,賃貸経営という方が合っている気がします。

不動産投資という言葉は,何となくリートを買うようなイメージですね。


まぁ,実作業のほとんどは外注するのですが,

経営なので多少の工夫や優秀なチームが必要だと思います!

このチームを構築するのも今後の課題ですね。


失敗談・・ 

こんばんわ、もう師走です。

入居募集は、閑散期でさっぱりですが、サラリーマン業は慌ただしくなってきました。


このためか、最近はブログの更新がついつい、週末になってしまいます。

モチベーションアップのためにも、頻繁に更新したいのですが・・



さて、私、自分で書くのもなんですが、深く考えずに行動することが多々あります。

このために 失敗したかな?と思うことも多いような気がしますが、

行動しなければ、何も変わらないし、

苦労することで、大きな学びを得ていると思っています。


自分自身を慰めるのは、このぐらいにして・・・

初心者の方が同じ間違いを犯さないように、幾つか失敗談を紹介したいと思います。



今日は失敗といえるかどうかわかりませんが・・・

オナーチェンジで中古物件を取得したときのことです。

入居者の方が家賃保証に入っているかどうかを全くチェックしていませんでした。


今は入居申し込みの方について、家賃保証会社の審査は当たり前ですが

鹿児島の地方物件で、比較的古い入居者の方が家賃保証に入っていませんでした。


物件取得後、数か月して、自営業をしているという入居者さんから

”今月は収入面で苦しいので来月にまとめて支払いたい”という相談が管理会社にありました。

管理会社から連絡を受けて、滞納1か月もダメとは言えないし、まぁいいだろうと思ってOKしました。

翌月に2か月の支払いは出来ず、それから遅れがちが続くようになってしまいました。

滞納している状態で、家賃保証に入れないみたいで、管理会社が苦労しています。



このような方も想定して、

物件取得してすぐに大家負担で、加入すればよかったのか?

戸数が多いと費用も大きくなり、費用対効果を考えないといけませんが、

家賃保証に入っていると心理的負担は少ないですね。


少なくとも、この入居者さんは滞納が終われば、私の負担で家賃保証を付けようかな?

でも、その前に退去勧告になってしまうのかなぁ?

でもでも、少しづつでも支払ってくれる方であれば、退去しない(出来ない?)方かもなぁ?

まだまだ、経験が必要ですね。

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