09 | 2017/10 | 11

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指し値をするときの土地の価格は 


ワタクシが、指し値をするときに参考にする土地の評価額は・・・
固定資産税評価額というのを使っています。。


よく、物件の評価で積算評価という話が出てきます。
積算評価って、土地+建物の価格です。

でも、土地の価格は、
一物四価、一物五価ともいわれるほど、
評価の方法で値段が変わります。。

主なものは、
 1.時価(実勢価格)
 その土地が実際に取引される価格
 その地域の不動産屋さんに聞くとわかります。

 2.公示価格
 国土交通省が公表する、標準地についての価格

 3.相続税評価額(路線価)
 国税庁が発表する価格
 市街地などにおいて公衆が通行する道路(路線)に付けられています。

 4.固定資産税評価額
 固定資産税などを賦課するための基準となる評価額
 土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割が目安。

基本的に
 時価 >公示価格 > 相続税評価額 > 固定資産税評価額


で、非常に大雑把に計算すると
 公示価格 ≒ 相続税評価額×1.25 ≒ 固定資産税評価額×1.4


また、その土地の形状で、プラス or マイナスがあります。
例としては

・角地で道路に2方面に面している → プラス

・入り口が付近狭く、奥が広がっている → マイナス



一般的に、

・不動産屋さんは、土地値を時価で評価

・融資をお願いする金融機関は、相続税評価額で評価

ここで、約2割以上の価格差が生まれます。


また、収益物件に詳しくない一般の方は、このような評価法は知らず、

毎年送られてくる、固定資産税評価額だけしか知りません。
(これは、時価の3割以上は安い!)



そこで、ワタクシは買付証明書を出すときに

余白に根拠など書くのですが、

土地の評価は、一番安い固定資産税評価額を使って積算しています。

この方が、見た目、積算評価を安く評価できます。

この手が有効な場合もあるし、そうでないときもありますが、
参考になったという方は使ってみてください。


ちなみに
相続税評価、固定資産税評価額を調べるのに
ワタクシが使っているサイトは、ここです。

使いやすくて、便利です。

全国地価マップ:http://www.chikamap.jp/


それでは、また今度


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コメント

1. 読者登録ありがとうございました。

読者登録ありがとうございました。

もし不動産投資に興味がありましたらご連絡ください。

よかったらブログに来て「いいね」を押していただけると助かります!
これからもよろしくお願いします。

http://ameblo.jp/ohguro78
  • [2012/10/03 22:42]
  • URL |
  • クワトロ@不動産投資&自己投資家
  • [ 編集 ]
  • TOP ▲

2. 無題

地価マップ便利ですよね?
ローンシミュレーションとかはどうしてます?
私は、マネログ使ってました。

3. Re:無題

>ハリハリさん

マネログは知りませんでした。
早速、会員登録しました。
良い情報ありがとうございます。
  • [2012/10/04 01:39]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
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