03 | 2017/04 | 05

スポンサーサイト 

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

戸建て購入と銀行の融資審査について 

賃貸用に、古い戸建てを銀行融資で購入すると、
信用毀損*になるかも・・・といわれました。。。

信用毀損(しんようきそん):よーするに信用をなくすことです

この前は、買付を入れた記事を書きました。
買付金額450万円 ← もちろん、現金で買えません。。。


そこで、地元の地銀へ連絡して、事前審査をお願いしました。
必要書類は、

1.物件に関する資料
登記簿謄本(土地・建物)、公図、建物図面、賃貸中であれば家賃等の内訳資料

2.借り主個人に関する資料
確定申告3期分(確定申告していない場合は、源泉徴収票)、
現状、借り入れがあれば、返済予定表

1の物件に関する資料は、不動産屋さんが準備してくれます。

2の確定申告などは、
不動産や副業などで、ある程度の収入があれば、毎年する必要があります。


ちなみにこの物件は
・住宅街の築25年の平屋戸建て 
・土地200m2、建物100m2、築25年、駐車場2台可

内装も壁紙、床の一部など
少し手を入れる必要がありますが、そんなにヒドくないです。

売り出し価格は、450万で、
地元の不動産業者は、相場では700~800万くらいかも。。
(ワタクシも地元なので、そのくらいだと思いました。。)

さっそく資料をそろえて、銀行の融資担当の方とのお話すると

「あそこの土地は、坪5万くらいなんですよね~
200m2 は 約60坪なので、土地値が300万くらい。」

「木造の耐用年数は、22年なので、
25年経過した建物の価値は0なんです。」

積算評価だと約300万(-150万)

「収益評価でも、賃収が入るか入らないかの
 0か100なので、収益評価も0


「よ~するに、
融資の返済の原資は、サラリーマンとしての給与だと考えます。

最終的には、アナタの残債や給与など総合的に検討します
  ・  ・  ・
え、それって

借金の残りが、300万(積算評価)以下にならないと
信用毀損ってことでは??(額は少ないけど)

収益評価が0って、
結局、銀行は戸建てを収益物件とみていない!


前に聞いたことがありましたが、
戸建て(区分所有のマンション)は、
キホン現金買いで、少しづつ増やさないとダメ
ということ。


物件価格450万+100万くらい?
・諸費用(登記の変更代、不動産屋さんへの手数料)
・内装などの費用
これをキャッシュで買うのは、ムズカシイ・・・


しかも借り入れで買うと毎月の返済があるので、
空室のストレスは、ものすごいハズ・・

収支のシミュレーションをすると・・
金利3%、返済期間10年だと
ほとんど、キャッシュフローは無いのです・・・

やはり、200万前後での激安戸建てを
現金で買い増やさないと
銀行への返済が終わるまで、キャッシュが残らない・・・

つい、満額で買付を入れたが、
指し値をしないとキビシイ・・・・という現実に気づきました。。
(もっと早く気づいたハズ??)

ここまできて、ヤメタとはいえない・・

まぁ、最悪、転売すれば、100~200万の利益は出るハズ・・・

と思って帰ってきました。。

また、続きます。

関連記事
スポンサーサイト

コメント

1. 無題

戸建いいですよね。管理費も清掃代も掛からないので自主管理でOK。支払いは固定資産税だけなのでネット利回りがメチャいいです。
確かに銀行の融資は厳しいので、アパートの修繕や太陽光発電の名目で借りるのがいいですね。
私が買おうとしたのは千葉県で築15年、4LDK、P2、土地45坪、屋根と外壁塗装済で綺麗な物件でした。430万円で買い入れましたが、買い上がりが入り断念しました。利回り18%切ってしまうので。また、次のチャンスを待っています。

2. 無題

短期譲渡だと、税金が痛いですね。
やはり基本は現金買いなんですね・・・。
とりあえずローン特約つけといて良かったですね

3. Re:無題

>つっつーさん

コメントありがとうございます。
1Kが、2~3年で退去するのは疲れます。

でも購入には、
銀行融資でレバレッジをかけたいですよね。

千葉で、築15年、ほとんど手を入れなくて
430万であるのですね。
  • [2012/10/01 07:38]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
  • TOP ▲

4. Re:無題

>ハリハリさん

コメントありがとうございます。
短期譲渡の税金39%はイタイですよね。
買えたら、5年は持たないといけないですね。
  • [2012/10/01 07:39]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
  • TOP ▲

コメントの投稿

(コメント編集・削除に必要)
(管理者にだけ表示を許可する)

トラックバック

この記事のトラックバックURL
http://arigatoukagoshima.blog.fc2.com/tb.php/73-3ab7fd89

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。