07 | 2017/08 | 09

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戸建ての評価額って 

前にも書いたと思いますが、激安戸建てを中心に探していて

調査 → 良い物件は買付を入れる →
玉砕

が続いてます。



最近は、慣れてきましたが、

売値が200~300万円以下の物件をみると

”これは~キビシイでしょ!”

という物件が多いです。



それでも、売れるらしいので、

売れない不動産はなく、あくまでも価格とのバランスらしいです。



逆に500万円くらいだと、

比較的、程度の良い物件もあります。

それでも、築30年以上という築古物件がキホンです。



わたしは、この辺りのものに、指し値をしていますが、

売り急いでいる方以外には、キビシイ指し値はムズカシイですね。



前置きが長くなりましたが、

わたくの指し値の根拠とする物件の評価額の計算について紹介します。



物件の評価は、大きく分けると

1.積算評価

  土地値+建物の評価


2.収益評価

  物件の収益÷利回り


があります。

通常、戸建ての売値は、積算評価で決めている場合が多いです。

土地値は、ある程度の目安があります。



しかし建物の評価は、

建物の状態にもよるので、

”おおよそ”というか”雰囲気”というような価格ですね。。。



アパートなどの収益物件は、

再建築価格×(1-経過年数÷耐用年数)

というものがあります。



一般的な戸建ては、木造です。

木造の耐用年数は、22年ですが、

わたくしの狙っている価格帯のは、22年以上経過しています。



もともと、住宅ローンは、30~35年支払い続ける方が多いことから

収益物件のような、耐用年数という感覚はありません。。



参考までに、

建物の解体費用として、

木造の場合で、1万円前後/m2です。


建物の床面積が、100m2のときに、

解体費用が、おおよそ100万円


ただし、最近は、アスベストを使用している場合では

処分費が割高になるので、注意が必要です。



なので、ボロ物件の場合、

逆に、指し値=土地値-解体費用

という場合もあります。



わたくしの場合、

戸建ての評価額(指し値)の決め方として、

・基本的に土地値か、それ以下

・物件の状態によって、補修費
or
解体費用を差し引く

ということをしています。



さすがに、価格の理由もなく

売値の半値近くの指し値を繰り返すと

不動産屋さんから、嫌われてしまいます。


そうなると物件のの水面下情報も入ってこなくなるので・・・



物件の下見の際に


”どのくらいまでだったら、価格交渉できますか~?”


修繕費が、どのくらいかかりそうですかね?
 
 売値から、その分の値引きができますかぁ?


とソフトに聞くこともあります。


少しでも、みなさんの参考になればと思います。


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コメント

1. 無題

戸建賃貸は魅力的ですよね~♪

根拠のある指値は必要不可欠ですね。

是非ゲットして下さい。

2. Re:無題

>バティーさん

コメントありがとうございます。
入居年数の長さは魅力ですね。

特に地方のアパートは、
競争が激しくなっているみたいなので・・
  • [2012/09/28 00:21]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
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