05 | 2017/06 | 07

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収益用不動産の購入_ 物件探し 

最近は、新たな物件を購入をしようと物件探しをしていますが
私がしている物件探しの方法をご紹介します。

これが良い方法のかは分かりませんが、
試行錯誤しながら、日々捜しています。

基本的に私の場合、車ですぐに行ける範囲として、
おおよそ自宅からの100km圏内を目安に捜しています。


主にネットで検索して、
少なくとも耐用年数以内で、利回りの高そうな物件を見つけると
1~3のパソコン上で、検索できる評価をしています。

1.積算評価  土地+建物の評価額>物件価格
 ・土地の評価は、ココのHPを使ってます。
  全国地価マップ:http://www.chikamap.jp/
 (住所を入れると固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示等がわかるので便利です!)

 ・建物の評価は、主にしたの式
  新築時の価格×(耐用年数-経過年数)÷耐用年数   (こちらの計算方法については、多くの無料レポートがありますので、そちらをご参照ください)


2.収益評価  少なくとも利回り10%以上
  ネットで見ていると戸数の数、現在の収入、家賃等のが記入されていなかったりします。    戸数は、できるだけ物件写真から想定する    現況家賃、家賃収入などは、ココのホームページを使ってます。  HOME'S:http://toushi.homes.co.jp/owner/

3.物件のある地域の賃貸需要や入居者がいそうかどうかを予想する。
  ここは、最初に土地勘のある地域に絞っていますので、予想しやすいです。
  また、上記のHOME'Sも参考になります。


1~3のどちらかの条件が満たせば、物件の詳細をメールで問い合わせます。もしくは、場所がある程度わかれば、先に物件を見に行って、外観や周辺状況を確認します。


主な問い合わせ内容

・物件の概要(場所、間取り、構造・・・)

・現況の入居状況や家賃の表(レントロール)

・固定資産税評価等の課税明細書


がもらえるようであれば、できるだけ資料を集めます。パソコン&紙上の調査で、いいな~と思ったら、業者に電話でアポをとり、物件の中を確認します。

・そのときに物件が売りに出ている理由を確認します。
 (相続、任意売却、資産整理・・)

・急いでいる?

・業者の方のコメント


を聞いておきます。

ただし、良い物件は、スピード勝負なので、
買い付けを入れるまでの決断の早さを求められます。
この辺の流れは、慣れもあるので、数をこなすとよいです。


まぁ、1~2度、買い付けに失敗するとわかります。
失敗して学ぶものだと思います。


ある程度、経験のある方には、退屈な話だったでしょうか?
次は、実際に物件を見に行ったときに、私が注意している点について紹介したいと思います。


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