05 | 2017/06 | 07

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最初の収益用不動産の購入は? 物件の種類と間取り 


ここ数日は、最初の1棟目を購入しようとするかた向けの記事を書いてます。
今日は、物件の構造と間取りについての話です。


これは、購入される方の状況で変わってくるので、大きく2パターンに分けました。

1つめは、

銀行からの借り入れがキビしいかた(頭金の少ないか自営業のかた)
比較的価格の安い戸建てか中古の区分マンションを購入する

このときの区分の間取りとしては、ファミリー用(2DK以上)がよいです。単身用でも、20m2以下の1ルーム、1Kの部屋はオススメしません!


私が20m2以下の1Kを持っているのですが、
基本的に、”このような狭い部屋に住んでもいい”と思う方は、
賃料の安いことが入居の条件であることが多いです。


もちろん、1部屋当たりの平米数が少ないと物件じたいが安く、
利回りが高くなる傾向ですが、

入居者が安い賃料を望むこと
回りのおなじような物件との競合で
   ↓
家賃は下がります。


最近は、敷金・礼金が0ということも珍しくなく、
このような物件では、退去による部屋の清掃費・
入居のための仲介業者へ支払う広告料

でかえって収益を悪くしてしまいます。


1ルーム、1Kの少ないエリアであれば良いのですが、
ファミリーの方が、入居期間も長くなる傾向にあり、家賃も下がりにくいです。


戸建ては、もともとファミリー用ですが、
このときの注意は、築浅の高い物件は選ばないこと。


物件の取得費用が高いと利回りは、低くなります。
知識と経験が必要ですが、築古の安い物件を買って、
リノベーションして貸すというのが、とても良い方法です。


この方法で、数棟を購入して、資産を増やしていくと銀行からの融資も受けやすいです。



2つめは、

・サラリーマンで、少しは頭金があるかたや年収の多いかた
銀行融資で、重量鉄骨(S)造りや鉄筋コンクリート(RC)造りの物件を購入する。



このときの築年数は、20年以内の築浅(15年以内はもっとよい)、
利回り12%以上とする。


間取りは、2と同様にファミリー物件の2DK以上
20m2以下は外すことをオススメします。


不動産投資は、銀行融資を利用した方が、資産がたまりやすいです。
築年数は、新しいほど、融資期間が長く設定できやすいので、
月々の支払い楽になります。


このときに利回りは、高いほど良いですが、
高すぎる物件には、それなりの理由があります。


それらを許容できれば、高利回り物件を購入すると良いですが、築浅で、比較的に賃貸需要のある、地方の中小都市では、10~12%が多いです。


利回り15~20%以上の物件は、難あり物件であることが多いので、ある程度経験を積んで、大丈夫と思えるようであれば購入しましょう!


自信のある方、ガッツのある方は、あえて選らんでも構いません。前にも書きましたが、不動産投資に決まったスタイルはありませんので・・


間取りは、2と同じです。ファミリー物件は、1部屋あたりの平米数が広く、利回りも低くなりがちですが、根気よく捜しましょう!


このようにして、大家としての経験を積み
できるだけ、収入に手をつけずに、次への頭金とすることで


更なる融資の得られやすく、物件数を増やすことができます。
ここ数日は、最初の物件購入までの私の考え方を紹介しました。


今度は、実際に私が最初に買うまでを書こうと思います。
それでは


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コメント

1. 12%

利回り12%は月額家賃が1%ですので、
その値段で貸し出せるかをイメージした方がいいそうですよ。
1000万の物件なら月額10万ですね。

2. こんにちは

参考になりました( ´ ▽ ` )。つぎの記事も楽しみにしています!

3. Re:こんにちは

>ハリハリさん

そうですね。
すてきなコメントありがとうございます。

>みな@大家をめざすOLさん

参考になれば、幸いです。
  • [2012/08/29 00:53]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
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