07 | 2017/08 | 09

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RC物件購入時の注意点 銀行融資 


先日の記事は,RC物件購入時の注意点として,


・築浅物件は,利回りが低くなる傾向にある。

・利回りの高い物件は,

1.築古

2. 場所が良くない

3.その他のマイナス要素がある。

という話をしました。


今回は,「RC物件購入時の注意点 銀行融資」ということで、

銀行融資を受ける際の注意点について私の考えと経験をシェアしたいと思います。


みなさんも感覚的に、古い物件は選択しないと思いますが、
まず基本的に30年超の築古物は,止めた方がよいです。


私であれば,

・場所が良い(入居付けに困らない)

・利回りが高い


等の幾つかの好条件がないと購入しません。


そもそも,築古物件を銀行融資で購入すること自体が難しいと思います。
融資自体を断られるか,多額の頭金が必要といわれるかもしれません。


理由としては,

銀行融資を利用する場合は,一般的に融資期間が短くなるので
キャッシュが残らない(家賃収入≒返済)ことが一番の理由です。


キャッシュが残るのは,銀行への返済が終わった後(10年後?,15年後?)
となっては,何のための投資かわかりません。。。


それと高額な補修費(設備面等)が必要になる可能性が高いです。
特にエレベーターのある物件は注意が必要です


30年以上前の交換部品などメーカーも持っていないことが多く、
エレベーター自体を交換するとなると1千万クラスの修理費が必要とも聞きます。


そこで,築浅の10%程度の利回りで,
一気にキャッシュフローを増やそうとすると
1億円以上の物件の購入が必要です。


また,このクラスになると買える人が少ないので競合相手がかなり減ります。
諸経費だけでも1000万円以上は,必要になりますが・・・・


でも大家業の経験の無い方は,
億単位の借金に心理的な壁もあるし,物件選択を誤ると終わりです。


そもそも銀行も、経験の無い方にそれだけ多額の融資をしないかもしれません。



じゃあ,大家を目指している方が最初の物件はどうしたらいいの?
と思われるかもしれません。


長くなったので,この続きは今度にします。


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コメント

1. 無題

こんにちわ、ハリハリです。
ROIとキャッシュフローどちらを優先するか悩みますよね。

2. 無題

いつも勉強させていただいております。
「どうしたらいいの?」
続きが楽しみです(^.^)

3. いつもコメントありがとうございます。

ハリハリさん、北海大家さん
いつも、コメントありがとうございます。
励みになります。
  • [2012/08/23 01:21]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
  • TOP ▲

4. 無題

いつもぺタありがとうございます(*^^*)
応援ポチおしましたヽ(^o^)丿(^_^;)

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