09 | 2017/10 | 11

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鉄骨造と鉄筋コンクリート造の不動産購入について 

しとく大家です。
先日は,木造と軽量鉄骨アパート購入について
記事を書きました。
  ↓↓
先日の記事


今日は,鉄骨(S)造と鉄筋コンクリート(RC)造
について分析したいと思います。


最初に
鉄骨,鉄筋コクリート造のメリット・デメリットは
(木造とは逆になることが多いです)


メリット
・防音性・耐震性が(木造より)優れる。
・法定耐用年数が短い(鉄骨34年、鉄筋コクリート47年)ので
 中古物件購入では融資期間が長い


デメリット
・固定資産税が(木造より)高い
・取り壊す際の解体費用が(木造より)高い
・配管修理等の補修費が(木造より)高くなる


実は、メリットの2つ目(融資期間が長い)ために
私は、主にこれらのアパート・マンションを狙っています。



実際にシミュレーションをしてみます。
先日の木造と同じ価格の方が、比較しやすいのですが
1000万円台のRCは、現実的にあまりないので・・・


売値3000万円(築20年),利回り12%のRCマンションを想定しますと


購入金額=3000万円(物件価格)
        +300万円(諸経費:物件価格の約10%)
       =3300万円

収   入=3000万円×12%
       =360万円/年

ただし、管理費や税金、保険代等の運営費を20%とすると
実 収 入=360×(100-20)/100
      =288万円/年


また,銀行融資とその返済をシミュレーションすると・・・

①  頭金を1円も入れず、諸経費300万円投入して購入する場合
   金利を3%、支払い年数27年だと支払いは、201万円/年

利益 288万円-201万円= 87万円
(ここでは、減価償却費・収入に対する税金等の細かい計算は省略)
   ↓
満室が前提ですがフルローンでも黒字となります。


② 頭金300万円+諸経費300万円=600万円で購入する場合
   金利を3%、支払い年数27年だと支払いは、181万円/年   

利益 288万円-181万円=107万円
    ↓
頭金1割を投入すると107万円/年の収入・・・
3年で投入した自己資金は回収できます


③ 頭金900万円+諸経費300万円=1200万円で購入する場合
   金利を3%、支払い年数27年だと支払いは、140万円/年
   
利益 288万円-140万円=148万円 
   ↓
頭金3割を投入すると148万円/年の収入・・・
ただし、自己資金回収には、8年かかります。


結局、鉄骨や鉄筋コンクリートの中古物件は,
法定耐用年数が長いので,

返済期間が比較的長くできるため
返済額にゆとりがあり,キャッシュフローが残りやすいです。


ただし,金融機関によっては
耐用年数=返済期間とならずに最大30年とか35年
と上限を決めている場合があるので確認が必要です。


また,中古の鉄筋コンクリート造は人気があるので,
築浅で利回りの良い物件は競争が激しいです。 


逆にいうと築年数,場所,間取り・・・などで何かしらの問題がないと
利回りの良い(厳しめの指し値ができる)物件
とはなりませんのでこの辺りの見極めをする必要があります。


特に鉄筋コンクリート造は、規模も大きく,
大規模改修で費用がかかるので
多くの物件を見ながら,物件を選択する必要があります。



最後まで読んで頂いてありがとうございました。

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コメント

1. 無題

RCいいですよね。私も欲しいです。
東日本大震災でも、被災現場で残っていたのは、RC物件でしたもんね。
入居者さんの安全がまず、一番ですよね。
自分もあの時は、自分の家族の次に、入居者さんのこと気になって、管理会社に連絡しましたもん、さすがにすぐには対応してもらえませんでしたけどね。

2. コメントありがとうごいます。

いつもありがとうございます。
ハリハリさんは、どのような物件をお持ちですか?

差し支えなければ、
メールでも
ハリハリさんのブログやプロフィールでも
構いませんので、教えてください。
  • [2012/08/12 05:42]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
  • TOP ▲

3. Re:コメントありがとうごいます。

>しとく@サラリーマン大家さん

お恥ずかしながら、鉄骨、築古、3DK、6室のこじんまりとした物件ですよ。利回りも11%ちょっとという微妙な感じです。
だからRCに憧れちゃうんですよ。
ただ、こちらはプレイヤーも多く、土地も高いので、私に手が届く物件は、なかなか無いし、あっても競争が激しいのです。
頭金集めにこうして精を出してます。
はやく、卒業して、自由に生きたいですね。

4. いいですね

>ハリハリさん
1Kで表面12%ですので、
3DKの11%はすごいと思いますよ。

1Kだと退去も早いし、
ファミリーも対象になると長期入居で
安定じゃないですか?

頭金集めは、同感です。
がんばりましょう!
  • [2012/08/13 09:11]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
  • TOP ▲

5. Re:いいですね

>しとく@サラリーマン大家さん
ありがとうございます。
早いとこ欲しくて、業者さんに言われるがままに、買ってしまいました。
確かに2年経ちますが、退去は1件だけでした。でも入居して半年で夜逃げでしたけど(笑
他は、前のオーナーからずっと住んでる方で、長期な反面、高齢な方もいらっしゃって、正直、怖い部分はあります。高齢って言っても、見た感じ60代くらいですが、ニュースで孤独死とかみると、他人ごとじゃねーなって思いますよ。

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