03 | 2017/04 | 05

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木造と軽量鉄骨不動産の購入について 

しとく大家です。

最近、ブログの立ち上げやメルマガの発行で時間がなく、
新規物件調査を怠っていました
ガーン


そこで、地方の収益不動産で多い、
木造アパート、軽量鉄骨のアパート

の収益物件購入について分析してみましたので、
購入を考えている人の参考になればと思います。


最初に木造や軽量鉄骨アパート
のメリット・デメリットを挙げると

メリット
固定資産税が安い!
・取り壊す際の解体費用が安い!!
・配管修理等の補修費も安い!!!


デメリット
・防音性が弱い
・築古物件では、入居付けに苦労するかも?
法定耐用年数が短い(木造22年、軽量鉄骨19年)ので
 中古物件購入では融資期間が短い!!


実は、デメリットの3つ目(融資期間が短い)ために
私は、中古の収益物件を探す際の条件から
木造と軽量鉄骨のアパートは外してます
ほろり


外している理由として、
売値1000万円(築12年)の利回り15%
の木造アパートを想定しますと

購入金額=1000万円(本体)+100万円(諸経費)
      =1100万円

収   入=1000万円×15%
      =150万円/年

ただし、管理費や税金、保険代等の運営費を20%とすると

実 収 入=150×(100-20)/100
        =120万円/年


1100万円の現金を簡単に出せる人はいないので、
銀行からの借り入れで購入するると・・・


① 頭金を1円も入れず、諸経費100万円投入して購入する場合

  金利を3%、支払い年数10年(耐用年数-築年数)
  だと支払いは、130万円/年

利益 120万円-139万円=-10万円
(ここでは、減価償却費・収入に対する税金等の細かい計算は省略)
   ↓
満室でも赤字です!しかも10年間も




② 頭金200万円+諸経費100万円=300万円で購入する場合
  金利を3%、支払い年数10年だと支払いは、104万円/年   

利益 120万円-104万円=16万円 
   ↓
満室で1.3万円/月の収入!10年間・・・


③ 頭金400万円+諸経費100万円=500万円で購入する場合
  金利を3%、支払い年数10年だと支払いは、52万円/年   

利益 120万円-52万円=68万円 
   ↓
満室5.7万円/月の収入!
しかし、500万円の資金が必要!




結局、木造や軽量鉄骨などの中古物件は、
銀行返済を終えるまでは、多くの収入が望めないか
物件価格に対して、多くの割合の自己資金が必要です。


なので、自己資金の少なくレバレッジの効いた
不動産投資をしたい方(自分も含む)は、難しい物件です。



しかし、逆にいうと
多くの人は、不動産を銀行融資を使って買うので、
資金がある人は、安く買える可能性が高いです。 


特に場所の良い築古木造などは、
建て壊し費用も安いので、再投資にも向いています。


長くなりましたが、続きは後日で

 

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