09 | 2017/10 | 11

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表面利回り、実質利回り 

先日、買い付けが 玉砕 したお話しをしましたが、

これは、いわゆる非公開物件で
・築10年くらいのRC造
・比較的人気のある場所
・売り出し価格 ≦ 積算価格

で、何となく指し値をいれたら難しいのでは?
という不動産屋さんの話でした。

結果は、案の定、満額で買い付けされた方が購入されたようですが 
表面利回り10% 程度でした。

多くの不動産投資家の方と同じかと思いますが、
私も ”利回り星人です。

というのも表面利回り10%といっても

家賃収入から、
維持管理費が15~20%はかかります。
内訳としては、管理会社への管理費や清掃費、税金などです。

だから、
空室や修繕が無くても (そんなことありませんが・・・) 
面利回り 10%
実質利回りは、8% 程度になります。

それ以外にも、広告料、修繕費等の経費が必要で、
みなさん、残りのお金から借入金の返済をしますよね。 

私の準備できる頭金(ほとんど無)の場合、
表面利回り 10%では、あまりキャッシュフローが出なかったです。

地方の中古物件で、利回り10%って、
低い? 高い?

皆さんはどう考えますか
もちろん、築年数、間取り、場所・・・考える要素はありますが
ご意見があればコメントください。

それでは、また明日

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