07 | 2017/08 | 09

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空室対策[費用対効果] 

サラリーマン大家@しとくです。


先日の入居費用を抑えたプランに関連して



入居対策にお金をかけるのと家賃を下げるのとどちらがお得?



というのを比較したいと思います。



―――――――――――――――――――――――



・昨日の入居対策費:70,000



・単純に家賃3,000円から2,000円下げる



30,000 → 28,000



70,000 ÷ 2,000 35ヶ月(2年11ヶ月)



――――――――――――――――――――――――


要するに入居者が
3年以上住んでくれたら

初期費用をかけるほうが良いです。



今のところ,違約金の発生する入居期間は
2年として契約しています



2年経過後,すぐに退去してしまうなら,

家賃を少し下げた方が良いです。



 



しかし,一度下げた家賃は,



それなりのリフォームの物件価値を向上させない限り,

上げられません。



 リフォームをしても,

近隣物件との競合で家賃を上げにくいのが現状です。



 また,築古物件の大々的なリフォームなら

費用をかけてもいいかもしれませんが,



 通常は,最大で家賃の半年分30,000円×6 18万円)程度



が妥当だと言われています



 



もう1つ,近い将来に売却を考えるなら
家賃を下げない方が有利です。



 ・仮に私の物件(1K24室)の

 すべての部屋の家賃が2,000円下がったとすると



 家賃30,000円の場合

年間収入3万円×24室×12ヶ月 = 864万円/年



  表面利回り12%で売却すると



  売却価格:864万円 ÷ 12 7200万円

家賃
28,000円の場合

年間収入2.8万円×24室×12ヶ月 = 806.4万円/年



  売却価格:806.4万円 ÷ 12 6720万円



その差は,なんと500万円ぐらい!



たかが2,000円ですが,積もり積もると約500万円の差です。



  



みなさんも安易な家賃値下げはしないで,
いろいろ考えましょう!



   でも,入居費用を抑えたプランにしても,



  家賃交渉

 さらに家賃を下げてくれ
 →下げてくれたら入居するよ・



という方が多いです。



 これの対応策も検討中ですが,続きは明日書きます。



それでは


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コメント

1. 無題

非常に参考になります!

2. Re:無題

ポッターさん
コメントありがとうございます。
  • [2012/07/01 03:48]
  • URL |
  • しとく@サラリーマン大家
  • [ 編集 ]
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