05 | 2014/06 | 07

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家賃保証会社について 

先日,コメントのあった保証会社について

管理会社へ問い合わせをしたのと

私も調べてみたので,記事にしたいと思います。


今まで全く気にしていませんでしたが,家賃保証会社って,本当にたくさんありますね。

ネットで”家賃保証 会社”等々のキーワードでたくさん・・・

さらに全国賃貸保証業協会,日本賃貸住宅管理協会(家賃債務保証事業者協議会)なるものもあります。

とても多くて調べられませんが,


一般的なプランとしては,

1.保証料:家賃の80%程度で初回のみ

2.保証期間:入居日~退去日まで

3.保証限度額:月額賃料の12~24ヶ月分

4.保証内容:賃料(共益費,管理費,水道料,町内会費込み)
         残債物撤去費用,訴訟などの法的な手続き費用・・・・


保証内容をざっくりとみた感じでは,

入居者が早期に退去した場合の違約金,鍵交換費用,原状回復費用(入居者負担分)が
支払われる場合とそうでない場合があるようです。


ある会社では,オプション扱いもしくは,保証内容充実プランであったり

そもそも,その設定がない場合もあるので,管理会社に問い合わせてみる必要があります。


ただし,今回の話しは大家側からみた保証内容だけで比較しているので,

以下の点は管理会社に問い合わせる必要がありますね。

・入居者の審査が通りやすい or 通りにくい

・保証会社としての安定度合い(保証会社が倒産したら・・・どうしようもない)

・そもそも,管理会社が扱っているか?(無ければ新規で扱うか?)



ワタクシの経験では,以下の保証が無いのがイタイでした。


・短期の退去による違約金,

→入居が決まったときに広告料を支払っているので,短期の退去では回収できない。


・原状回復費用の借り主負担分

→もともと敷金・礼金をもらっていないので,完全に大家の持ち出しとなる。

家賃保証会社を選べる方の参考になればと思います。。



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税金の支払い命令がきました! 


紛らわしいタイトルですが、

要は、予定納税のお知らせがきました。

これは、”昨年の税金が○○円だったので、この2/3の金額をを前もって支払いなさい!”

という国の命令ですね(*´Д`)



ほぼ同時期に市民税・県民税の支払い通知書も来ました。

こちらは、確定申告の際に ”自分で支払う” に○を付けたので、

昨年のサラリーマンでの収入以外の部分にかかる住民税みたいなものです。



ワタクシ、実は物件を買ってから赤字が2年続いて、

昨年度初めて黒字になったので、両方ともに初体験でした。

でも、とってもウレシクナイです。。。



虎の子の資金で物件を買って、

不動産取得税を支払って、

毎年、固定資産税を支払って、

黒字になると国、県、市から税金を取られる。

その手残りを頭金に物件を増やしていくと・・・今度は、個人の税率自体が上がってしまう!



そして、少しでも経費(減価償却)を増やそうとして、更に物件を増やしていく・・・・

とてもサラリーマンとの兼業では、ムリな状態になってしまう。。。

これがセミリタイア??

これは、ダメな悪循環で、こんな状況を求めていたのではないハズです。



というわけで、最近、法人化を模索しています。

まだ早いよ!

もう少し規模が大きくなってから・・・と思っていましたが

勉強や準備をするのに早すぎるということはないでしょう!



これまで全く知らなかった税金のこと、

入居者の滞納、裁判(ワタクシは何もしていませんが・・)、

不動産に関連する多くの人との出会い・・・

サラリーマン生活では経験出来なかったことが沢山あります。。




おっと、1号物件で問題が発生していました。

どうやら、部屋のフローリングが全体的に下がっているとのこと。。。

ことらも、また報告します。




滞納入居者の退去訴訟 

今年に入って2回目ですぅ( ゚Д゚)。

入居者の方は、生活保護の方でした。

生活保護が打ち切られた月から、滞納が始まり・・・(当然といば当然ですが、、)

3カ月ほど経過して、管理会社(保証会社)から訴訟に入るとのお知らせがきました。


たぶん、何かしらの生活保護が打ち切られる理由があって、

これを解決して、役所へ再度届出を出すと・・OKのような気がします。

管理会社の方も、大家の私も、もっと早く気づいて対応していれば、

こんな結果にならなかったのではいかと思いました。


ただ、1つだけ言えるのは、

訴訟で追い出された入居者から、入居者の過失による原状回復費がもらえないこと!

敷金ナシなので、部屋の状態によっては、イタイ出費となることは必須だということです。


みなさん、家賃保証は必須だと思います。

万が一の滞納、退去でも安心できるよいシステムです。


でも、管理会社さんはあまり悪いニュースを大家には言いませんので、

気づいた時には、手遅れとなっていることもあります。

”こんなこともあるさ”と深く考えないようにするか

管理会社さんとのコミュニケーションは頻繁にしましょう!




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