01 | 2014/02 | 03

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入居付けは苦労してます。 

消費税の増税や景気回復の景況で,

どんどん新築のアパート・マンションが増殖していますね。



ワタクシの住んでいる地域も増えてます。

新築が増えるということは,築浅物件の入居募集は苦戦すると予想されます。


ただ、ワタクシの中古というか築古に入る部類では,

少なくとも2~3年は関係ないと思っていました。


また、敷金・礼金などの初期費用やフリーレントなどで

何とか家賃の低下を抑えようという作戦でしたが,昨今は厳しいようです。



現在の空室への案内状況,申込みなどを管理会社に問い合わせたところ・・・

・家賃,共益費等を含んだ金額で○万円以下で捜している!

・他の物件で初期費用(仲介手数料,カギ交換費用,火災保険等々)を
 大家が負担するキャンペーンも家賃が高めだと反応が薄い!!



キビシイです。

こんな消耗戦はイヤです。

さらに放置すると数ヶ月,空室が続くとジリ貧です。



結局,入居者の方は,

部屋の魅力>家賃

と感じて入居申込みをするのですから・・


常に悩んで試行錯誤して,改善していくしかないのでしょう。

でも,目先の空室を埋めるために,ちょっとぐらい下げてもいいかな?と思う自分もいます。


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非公開物件2 

良い収益物件が少ない・・・利回りの低い(値段の高い)売り物件しか残っていない状況は

鹿児島の田舎も大きく変わりません。



ワタクシ,地元から物件を増やしていこうと思っているので,

地元のアパートもそれとなくチェックしています。


そうするとやる気のない大家さんの物件ってあるんです。



例えばワタクシが以前よりチェックしてたアパートは,

8割くらい空室,しかも窓が雨戸で塞がれているので,空室が外から見ても一目瞭然!



法務局で登記簿を入手し,大家さんの情報収集・・・

管理している不動産屋さんを訪ね,更に情報集・・・

もし,そのアパートが売りに出たら,すぐに連絡をお願いしていました。

今思うとこの辺りの交渉が甘かったのかもしれません。。



先日,別の用事でその不動産屋さんを訪ねたところ,

そのアパートは先月,売りに出て,

たまたま来たお客さんに紹介したら,すぐに決まった!とのこと。。。。。



少しひねくれ者のワタクシは,

ワタクシよりもっと上客に,紹介したのだろうな!と思いました。

この物件は,耐用年数越えの木造アパートなので,融資では買いにくいのです。



その辺りを考慮したのか,ただ単に付き合いの深い方に紹介したのかわかりませんが

決済も済んでいないとのことで,売買金額も教えてもらえませんでした。。。


特にワタクシは、ここの不動産屋さんに物件の管理をお願いしているわけでもなく

ただの一見さんと思われているのではないでしょうか?



不動産は,縁のような要素も大いにありますし,

上客が多くいるような地域の物件は,半分以上空室の物件でも安く買えなかったかもしれません。



不動産屋さんと仲良くなって,

川上物件を紹介してもらう戦略は,まだまだですね。



やはり,売り主さんとの直接交渉ができるような知り合い同士の売買

少し難あり物件を安く買うなど,高利回りを購入する方法を模索します。

戸建て賃貸と太陽光発電 


ここ1~2年は、太陽光発電が話題になっていますね。

特に最近は、不動産の価格が上昇しているので、

少し太陽光関連にシフトした投資をされている方も多くいるかと思います。


今更ながらワタクシもここ最近になって、調べ始めました。

最初は、既存物件の屋上に太陽光パネルを設置することから始まって・・・

戸建ての屋根に太陽光発電を乗せられるといいなぁと思い始めました。

チラシや宣伝などでも、太陽光の収入を住宅ローン返済に充てるタイプをよく見かけます。


ご存じとじは思いますが、太陽光パネルを設置する際に

発電規模が10kwを超えるかどうかで、余剰買電か全量買電かが異なります。



賃貸を考えるとココが重要で、10kw未満の場合は余剰買電となります。

この場合、昼間に発電した電力は入居者の方が使用して、余った部分を売電します。

発電設備を設置するのは大家としても余剰電力分しか収入がなく、

使用した分の電力を入居者から徴収するのはムズカシイです。

仮に定額分の電気料金を家賃に上乗せしても、

入居者としは、使用した以上の電力料金を支払う月があるといい気はしないかもしれません。



しかしこれが、10kw以上になると全量売電となり、

売電、買電のメーターが別々となるため、

発電した電量は、太陽光設備の設置者である大家の収入となります。

当然、入居者の方が使用した電力は、入居者の方が支払うため、余剰買電のような心配もありません。


ただし現状では、既存の戸建てに10kw以上の太陽光パネルを載せるのは難しくて

屋根の面積(必要であれば車庫などを利用)を最大限とする設計にする必要があります。

そうなると新築戸建+太陽光設備という初期投資の大きな買い物になりがちです。


また、太陽光パネルも少ない面積で出力の大きな高効率パネルを選択しないといけないかもしれません。

特に消費税増税前に駆け込み需要、職人さんの不足状況から

建築費も高騰している状況なので、キホン的にコストは上がる方向です。



入居率の長さと出口が比較的容易な戸建賃貸をしてみたいという希望はありますが、

そうそう簡単にもいかないようです。

非公開物件 

今日は、大家さん仲間と物件調査に行ってきました。

非公開情報だったので詳しく書けませんが、

売値 ≒ 積算評価

収益評価で、表面利回り15%以上

というフルローンで買えるのでは?と思わせる

とても良い情報でした。


この情報は、知り合いの大家さんが紹介された情報ですが、

その方がパスしたので、大家さん仲間で回ったものです。



現地を見た感想としては、

(魅力な?)価格になっている理由があるね。。

(例えば、人気のなさそうな場所だったり、道路が極端に狭かったり・・・)

このマイナスポイントが、自分に解決できるレベルかな・・・

と正直、悩みました。


もちろん、マイナスポイントの少ない物件は、それなりの利回りでしか売られていません。

これらの点を受け入れた上で、大丈夫と判断できる人だけが、高利回り物件を買えるのでしょう。

また、自己資金や融資がOKかどうかも問題ですが、

大前提として、”買おう!”と決めることができるマインドが必要です。

自分には、どこまでまで受け入れられて、これ以上はダメという基準も必要だと感じました。



実は、この見学会の前の日に

以前、問い合わせたことのある業者さんから、非公開情報としてメールが来ました。


・築25年以上のRCで、表面利回り8%・・・


イヤイヤ・・これって思いっきり川下情報でしょう。。。

はっきり言って、売れないから、いろんな人(以前、問い合わせた人)に回しているのでは?

たぶん、ネットに出しても見向きもされないのでは??



同じ非公開物件の情報(?)をゲットできる大家として

ワタクシ、全然、修行が足りてません。。

自主管理 


知り合いの大家さんで自主管理をされている方がいます。

ワタクシの知り合いなので、”サラリーマン大家?”なのですが、

自主管理をされているなんて、スゴイです。

その方も、”入居者に携帯番号を教えているが、電話がなるとドキッとする”と言っていました。



ワタクシの場合、自主管理をする時間も度胸もないような平凡大家ですが・・

2号物件は、前の大家さんが自主管理をしていたのと

管理会社を決めるのに手間取った経緯があって、

家賃をワタクシの口座に直接、入金してもらっています。


その中で、家賃の振込が遅れがちな方もいて、

毎月、自分の口座に入金があるかないかをチェックするのはチョッとだけドキドキします。

まぁ、入金がなければ、管理会社へ連絡するだけなのですが、気持ちのよいものでもありません。

でもちゃんと入金があるとホッとします。



逆に1号物件は、管理会社からまとめて家賃が振り込まれます。

もちろん、その月に入金のない方もいるのですが、

不思議とこちらの方は、ドキドキ感もなく、滞納があってもあまり何も感じません。。

(ワタクシだけかもしれませんが)



キホン的に古めの物件しか持っていないワタクシには、

今のところ家賃の入金だけで十分で、自主管理は難易度が高いような気がします。


もしリタイヤか定年にでもなって、

・もっと大家力をつけたい!

・入居者の方と積極的に関わりたい!


と思ったら自主管理も良いかもしれませんが、今のサラリーマン生活ではムズカシイですね。

賃貸経営は、すべて丸投げもできるもので、

外注する分、収入は減りますが、精神的、時間的な負担は軽減できます。


自分の方針や収入とのバランスを考えて、

いかにストレスフリーで継続できるかも大切だと思います。






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