11 | 2013/12 | 01

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年末モードで,慌ただしくなっています。


前回は,借り換え時期をずらせば良かったという話でした。

そのおかげとうか,今年は黒字となりそうで良いのですが・・・・

黒字になるとその額も少ない方がいいなぁと思ってしまいます。



青色申告特別控除(65万円)より少し多いくらいが理想ですが,

物件の規模が大きい方は、ムリだと思います。




そこで青色専従者(妻)へ給与を出すと利益を圧縮できるのでは?

と思ってネットでいろいろ調べてみました。



それと年末調整の申告時期と重なったので,妻が本格的にパートを始めたい・・・

といことで経理の方にいろいろと聞いてみました。



ここで書いているのは私が独自に調べた結果であって,税理士さんなりに確認したものではないです。

皆さん,ご自分のケースで確認して下さい。


その結果、


・青色専従者給与を支払うと配偶者控除が使えない

 → 現状で基礎控除38万円が給与所得から引かれないため,
   仮に38万円を給与として支払っても私の給与所得+不動産所得の総額は変わらない。


・130万円以上支払うと,私の扶養から外れる。

 →国民年金,国民健康保険を別途支払う必要がある。
  その他,妻の所得税,住民税の支払いもある。


このため38万円~130万円以内で

10万8千円/月程度の給与を支払えば費用対効果が高いと考えました。

もちろん,税務署への届け出や関連の申告書の提出が必要なようです。



最終的に大きな問題が分かり、青色専従者給与はあきらめました。

その問題は、会社の社会保険のルールでは,

妻の扶養手当や年金、健康保険の認定には、受け取っている給与の支払い証明書や源泉徴収表などの提出が必要でした。



これでは,会社にヒミツで大家をしているのがバレバレです。

ワタクシの不動産所得から最大92万円(130-38万円)を減らすのは魅力的ですが,


不動産収入があることが分かってしまうのはイヤですね。

規模を大きくして,法人を作って・・・その中で給与を出せるようにがんばります!!


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借り換え時期の失敗 

もう12月も中旬です。

みなさん、不動産所関連の経費の取りまとめは順調ですか?



ワタクシは、これまで1~2月に取りまとめて、確定申告だけ税理士さんにお願いしていました。

なので、ある程度の経費を予想して、不動産所得を少しでも調整しようと考えていませんでした。

今日のタイトルも、前もってこの考えがあれば・・・という失敗談です。



購入時に融資してもらった銀行は金利が高く(有名なス○ガ銀行の4.5%)、

繰り上げ返済への違約金は、借入れ残金の金額の2%でした。

5000万円の残金があったら、100万円です。

これは、5年間の縛りがあったので、こんな違約金を払うのはもったいない

5年は借り換えできないと最初は思っていました。



しかし金利差が2%以上あれば、1年早く借り換えをすれば良いだけなのです。

こんな計算もあって、少しでも早く借り換えしたい!と思っていました。

実際、借り換えをしたいのは、購入して約1年半後です。



経験のある方は、ご存じだと思いますが、

最初の不動産を購入して1年目の不動産所得は赤字が多いです。

ワタクシも購入いた購入関係の諸費用で、1年目は赤字


2年目は不動産所得税の支払いで、通常よりも経費が多めでした。

この不動産取得税は、物件を購入して8~10か月??・・とにかく忘れた頃にやってきます。

もちろん不動産所得に関する経費ですが、一般的にRCは高いです。

それに借り換えの違約金が加算されて、2年目の不動産所得は大きな赤字でした。



不動産書所得が赤字の場合は、給与所得と合算して税金が安くなりそうですが

実際には、赤字のときに土地の利子にかかる部分は経費となりません。

この赤字は、もちろん次年度の不動産所得に繰り越せません!

この辺りは、経験がないと理解しにくいですね。

(反響があれば、次回にでも詳しく書きます。。)



まぁ、だらだらと書いてしまいましたが、

結論として、今年はこの借り換えの違約金以上の黒字となりそうなので、

去年でなく、今年に借り換えをしていたら(実際、1~2月ずらすだけでした)

昨年は不動産取得税だけが大きな経費だったので、ちょっと黒字になって

今年も違約金という大きな経費があって、ちょっとだけ黒字になっていたなぁと思います。


ある程度、物件を持っている方は、10月くらいに今年の見通しをたてて

11~12月に外壁塗装や修繕などをすると聞きます。


失敗したなぁ”、”こうしていれば良かったのに

という経験をして、人は学ぶのですね。

これから不動産を購入する方、今後、借り換えを予定している方の参考になればと思います。

吉報! 

1号物件の管理会社さんから 入居が決まった とメールがありました。

現状、23/24戸

ということは・・・これで満室です!


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ところが現実は、甘くないですね。。。

すでに退去通知が1通来ております。

今回、決まった方が入居するころには、もう1室空きます。

それと滞納者を(家賃保証会社が)追い出しにかかっているので、あと1~2か月でもう1室は空きます。

満室ダルマの両目がなかなか埋まりません。



でも、この時期(閑散期)に決まってくれるのは、うれしいですね。

管理会社の皆さん、仲介の営業の方、ホントにありがとうございます。
(福岡に行ったときにお礼に行きます。)

そして、今年の繁忙期こそ満室にするぞ!



失敗談・・ 

こんばんわ、もう師走です。

入居募集は、閑散期でさっぱりですが、サラリーマン業は慌ただしくなってきました。


このためか、最近はブログの更新がついつい、週末になってしまいます。

モチベーションアップのためにも、頻繁に更新したいのですが・・



さて、私、自分で書くのもなんですが、深く考えずに行動することが多々あります。

このために 失敗したかな?と思うことも多いような気がしますが、

行動しなければ、何も変わらないし、

苦労することで、大きな学びを得ていると思っています。


自分自身を慰めるのは、このぐらいにして・・・

初心者の方が同じ間違いを犯さないように、幾つか失敗談を紹介したいと思います。



今日は失敗といえるかどうかわかりませんが・・・

オナーチェンジで中古物件を取得したときのことです。

入居者の方が家賃保証に入っているかどうかを全くチェックしていませんでした。


今は入居申し込みの方について、家賃保証会社の審査は当たり前ですが

鹿児島の地方物件で、比較的古い入居者の方が家賃保証に入っていませんでした。


物件取得後、数か月して、自営業をしているという入居者さんから

”今月は収入面で苦しいので来月にまとめて支払いたい”という相談が管理会社にありました。

管理会社から連絡を受けて、滞納1か月もダメとは言えないし、まぁいいだろうと思ってOKしました。

翌月に2か月の支払いは出来ず、それから遅れがちが続くようになってしまいました。

滞納している状態で、家賃保証に入れないみたいで、管理会社が苦労しています。



このような方も想定して、

物件取得してすぐに大家負担で、加入すればよかったのか?

戸数が多いと費用も大きくなり、費用対効果を考えないといけませんが、

家賃保証に入っていると心理的負担は少ないですね。


少なくとも、この入居者さんは滞納が終われば、私の負担で家賃保証を付けようかな?

でも、その前に退去勧告になってしまうのかなぁ?

でもでも、少しづつでも支払ってくれる方であれば、退去しない(出来ない?)方かもなぁ?

まだまだ、経験が必要ですね。

物件見学会にて 

先週、鹿児島の大家さんが集まって物件の見学会をしました。

その1つに違法新築物件があり、

物件のオーナーは現在、裁判中とのことですが、大変困っているとの事でした。



今回は、

・こんなヒドイ事をする会社を知ってほしい

・(鹿児島で)新築物件をお考えの方に気を付けてほしい

ということで記事を書いています。



オーナーは、会社の社長さんで、

物件の1~2Fは、その会社の販売所と事務所、その上は賃貸用の部屋がありました。

・設計会社は、プレーリー○計

・施工会社は、津曲○業


私、新築は考えたことがないので設計会社の名前は知りませんが、

施工会社は、新聞広告でもよく見る会社です。


どうして違法物件となった経緯の概略は・・・

1.元々、高さ制限のある地域で、厳しい階数を何とか押し込めようとした

2.建築許可の申請をするが、指摘事項が多くて許可に時間がかかる。

3.許可が出るのに時間を要して工期が極端に短い。

4.最終的に役所からの指摘事項もほとんど守られず、工期だけを守るために突貫工事が進む。


この結果、オーナーの方は、

賃貸部分で当てにしていた賃収も入らず、裁判をするための費用もかさみ、

建築で借り入れをした銀行への支払いは続いている・・・・と嘆いていました。



設計会社、施工会社ともに建物の違法性を認めているらしいのですが、

被害金額(建築費、裁判での費用、入居者が入らないための損金・・・)が、

建築費用を上回っているので、そのような金額は受け入れらないとの平行線。。。。



シロウト的には、

最初の設計にムリがあったのなら、途中で設計変更出来なかったのかな?とも思いますが・・・

出来上がった建物は素人がみても、ホントに設計図面が有ったのか?と思うほどでした。。


居住空間の中で、妙なところに鉄骨の柱や汚水が流れる配管が出ている。

IMG_3391.jpg  

2Fで水を使うと排水が壁から漏れてくる。

IMG_3407.jpg



まだまだありますが・・・



設計会社の方からは、

・建築基準の関係で、最初の計画で予定してた○○が出来なくなった。

という結果だけを聞かされて、どうして出来なくなったのかという理由の説明は無かったとのことです。



もし、自分が新築の物件を建てるとして・・・

・設計図面の不備がわかるだろうか?

・建築の途中で現場を見に行って、最初の設計と違うとわかるだろうか?


と考えさせられました。


この困っているオーナーさんの力になれることはといえば、

この事実を広めることだと思っています。


ワタクシのつたないブログではたかが知れていますが、皆様よろしくお願いします。
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