05 | 2013/06 | 07

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熊本のセミナーへ 

今週の土曜日は熊本にセミナーに行ってきます。

狼さん、必殺さんのセミナーは初めてなので、楽しみです。

懇親会も参加予定なので、

参加される大家さん、よろしくお願いします。



話はかわりますが

最近、狙っていた古くて指値が出来そうな物件、

知り合いの大家さんから、かなりダメだしを食らいました。。


もちろん、”変な物件を買わない方がいいよ!”

という親切心から、言ってくれているのでありがたいです。
(ホンのちょびっとだけ凹みましたが・・・)

まだまだ、修行が足りませんね。。


というわけで、気分転換に熊本では楽しんできます。
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買い付けの価格 


今日は、前に問い合わせをしていた物件の現地調査でした。

その地域は、ちょっと車で回ると、アパートが乱立している激戦地です。


古めのアパートで、やる気のない大家さんでは空室だらけ・・・

なので、売り出し価格も安いと思います。


安いといっても、現在の入居率では、

かなりの頭金を入れないとローンが払えないくらいの入居率です。



このような物件、逆に入居ノウハウとやる気があれば、

スゴイ利回りに化けます。



問題は、どの位で指値をするか?ですね

・物件の売り出し価格

・積算評価、収益還元評価

・リフォーム代の見積もり価格


この辺りを勘案するのが悩ましいですね。


ただ、あまりにキビシイ指し値では、

仲介業者さんが、買付け証明を売り主に渡せない・・・


なんてコトも、よくあるのですが。

銀行の支店長が会社に・・ 

突然というわけではありませんが、
挨拶に来たい!”と連絡をもらいました。

ワタクシ、小心者なのでドキッとしながら・・

・金利が上がる?

・保険商品の勧誘?


などといろいろ考えていました。。
でも実際にお会いして話をしていたら、

・新たな融資のお話と
(物件の購入予定はありますかぁ?)

・定期預金のお話しでした。


ホントかどうかわかりませんが、
融資してもらえるのでしょうか?

4ヶ月前に買ったのに・・・


ただし、最近はコレはイイ!

という物件が、なかなか無いような気がします。
(あっても、ワタクシのところへは来ないのかな?)

銀行さん経由で、任意売却の話でも有るといいのですが・・・

川上情報探しの方法を模索中です。

田舎の不動産屋さん 

ワタクシ、地元(田舎)での物件を探しています。


まぁ、最初はネットで物件を検索します。

そこで問い合わせて、
  ↓
物件が良ければ指値して・・

何回も玉砕しているので、
指値ムリっぽい”とかニオイがします。

というのを懲りもせずにしています。


でも田舎の不動産屋さん、

メールで問い合わせても、ムシ(といか気付いてない?)

そんなこともよくあります。

ネットに物件を載せているはずなのに、

メールはチェックしていないのでしょうか?



そんな時にみなさんなら、どうします?

どうせ、たいした物件じゃないし、わざわざ電話してまで・・・と思います?

逆に、ここまでする人は、少ないハズだからチャンス・・・と思います?


ワタクシの場合、たいてい電話します。

でも、そんなうまい話って、そうそうないですけどね!


それでも、

また週末なので、物件の1つでも見に行きましょう!
(すでに物件探しが、趣味のようになってきました。。)

面白い話があったら、報告します。

引っ越しました。 

アメブロは、
使いにくいような気がするし、

お金稼げます!

みたいなメールも多いので

思い切って引っ越ししました。


作業は、ほとんど無く、

引っ越しのための

URLとパスワードを入力するだけでした。。

とても簡単でした


実は、前々から考えていたのですが・・・

めんどうで、先延ばしにしてました。

やってみると簡単ですね。。


今後とも、よろしくお願いします。

中古もキビシイです。 

”今のところ中古のしとく大家です

最近、ドミナント戦略で、
近所の不動産屋さんを回っていますが

コレはいい!って物件、少ないですよね。
(もちろん、安いことが前提ですが・・)

先日紹介された物件は、
築30年超の木造アパート
・和式トイレ
・畳部屋
・洗濯機外置き

3点ユニットではありませんが、
築古木造でよく見るパターンです。

さらに加えて、(古めの)追い炊き機能付きお風呂
通称、バランス
ともいいます。

今の入居者さんが退去した後の
リフォーム費用を考えると、ゾッとします。

こんな物件も利回りさえ良ければ(値段が安いければ)
全然OKですと考えるか?

多少安くても、修繕費を考えると
ダメでしょと考えるか?

みなさんは、どう思います?
新築では、この辺の悩みが皆無ですね。

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