03 | 2013/04 | 05

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金利交渉 

棟目の金利交渉を行ってましたが、
2.1%→1.8%に下がりました。

実は1棟目、半年ほどまえに借り換えをした際に

借り換え融資をしてくれた地銀と
競合していた他行が、1.8%の条件を提示していました。

結局、低金利の他行は、
時間がかかってしまって時間切れになったのですが

このことを伝えたら、
”借り換え直後で、今すぐはムリですが、
 半年ほどしたら下げる交渉します”

とのことで、今回はそれが実現しました。
これで、支払いが1万円/月ほど下がりました。

銀行への金利交渉は
言ってみると下がるのかなぁ
と思います。

ただし、保険、投資信託・・・・
の営業をいっぱいされました
(;^_^A

そんな余裕資金があれば、物件を買いたいので
丁重にお断りしましたけど。。。


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ドアホン設置 


先日、物件のある福岡へ遠征しました。
前から計画していたドアホンの設置のためです。

管理会社経由で発注すると
取り付ける部屋数分の工賃を請求されます。


職人さんへ直接お願いすると
何室でも(もちろん限界がありますが・・)

日当のみの支払いでOKです。


複数個取り付けるなら(そうでなくても)
間違いなく直接発注です。


特に今回は、
大量発注で安く仕入れたドアホンを
仕入れ値でお譲りいただいた師匠

さらに取り付けも手伝ってくれて、ホントに感謝です。

浴室の点検口を開けて、ケーブルを通したり、
モニター設置のための穴を開けたり・・・よい経験でした。

現状の部屋のダメだし アドバイスも頂きました。
長くなりそうなので、この辺りは、後日紹介します。

 


ネットでの物件掲載写真 

空室対策で、
客付け営業マンの力はスゴイと思います。

是非、デキル営業マンと親しくなりたいですね。

しかし、最近では、
ネットで募集条件をチェックしていて
部屋の案内を指定してくることも多々あるようです。

ネットでは、
”家賃の安い順に並べる”
”敷金・礼金0の物件だけ表示”

など、他の物件と簡単に比較されます。


たまに自分の物件のヒットする条件で検索しますが

”家賃の安い順に並べる”
 →真ん中ぐらいの順位です。

しかも物件写真がイマイチのものがあります。

管理会社のものであれば、文句も言えるのですが
仲介の業者さんが載せてくれている場合は、
うまく言えないデス。

なので、検索している方へ少しでも目に止まるように
今度、写真をいっぱい撮って、
CDに焼いて営業さんに渡そうと思います。

狭い部屋も、とっても広く見える魔法のレンズが欲しいですね。
(一眼レフの広角タイプのレンズって高価なのですよね。)

買うかどうかを思案中・・・・


そういえば、
地元で大家さんの集まり(飲み会)に行ってきました。

その後、ソシアルビルの大家さんの物件にいって
空室対策会議・・・
ワタクシには、レベルが高すぎでした。

そのうち、ビル系に挑戦したいですね

入居者が決まった理由 

ちょっと前
入居者が決まったことをお知らせしましたが

決まった理由を知りたくて、管理会社へ連絡しました。
入居をあっせんしたのは、仲介の客付け業者さんとのこと。

決めてくれた担当者さんへ直接電話してお聞きしました。
ワタクシの物件を紹介した理由は、

① 部屋を探している方の条件と合う。
  (賃料、間取り、条件:ペット可、初期費用など)

② 管理会社の担当者が、
  頻繁に入居あっせんのお願いに来ていた。


ワタクシ的には、今回の入居が決まった一番の理由は、
②がとても大きいのでは?と思っています。

①の物件の条件は、
賃料・初期費用などで、他の物件と勝負しても
ただの消耗戦で意味がありません。

また、入居者が決まりやすい部屋のパターンも
試行錯誤をしているところで、まだまだだと思います。

やはり、
サラリーマン大家は管理会社の協力が一番大きいです。

管理会社さんが、紹介したくなる大家になることも
大切だなぁと思いました。

ちなみに、客付け営業マンの方に
ワタクシの物件は何番目に紹介した?と聞いたら

3番目です。

とのこと、
決め物件として、案内してもらわないと
内見回数が多くても、成約には結びつきにくいのですね。。


ライン引きをしてきました。 


昨日は、良い天気だったので、
2号物件のライン引き(ペンキ塗り)をしてきました。

物件に到着後、車はすべて出払っていました(^o^)。。

① 急いで、マスキングテープを貼ります。

② ホームセンターで買った、ライン引き用塗料を
  刷毛でベタベタ塗ります。

③ 半乾きのときに、マスキングテープを剥がして
  乾燥を待ちます。


作業時間は、約1時間程度でしたが、
途中で、入居者さんがお一人帰ってきました。


”スイマセン。1時間くらいで乾くと思います”というと

”それ位なら、時間を潰してきます。”と出かけて行きました。

良い方で、助かりました。
ありがとうございました。
ただ、慌てたので、駐車場の数字がうまく塗れずに
途中で断念しました。次回、またトライです。






何故か入居が決まりました。 


1号物件の空室が1室決まりました(^o^)
これで、空室 3 → 2

実は、4月に入って、
空室対策をじっくりと1つずつ試してみようと思っていた時で、
特別なことはしていません。


管理会社へ決まった理由を聞いたら

”急に引っ越すことが決まった人で、早く決めたかったようです”
とのこと。。

この前、IKEAで買った装備品で
良い雰囲気を出していたのか?と思ったら、

”装備品は、シーリングライト以外は要りません”
とのこと(T_T)。。。。


詳しいことは、客付業者さんへ聞いてみようとは思いますが
”よっぽど酷い部屋じゃなければ決めた人なのかなぁ”と思いました。

この辺りは、営業マンの裁量で
決めたいと思う物件に、連れて行けば決まるのか?


結果がわかったら報告します。

決めてくれた仲介業者さんに感謝です。


空室待ちのある部屋 


今日は、知り合いの大家さんにムリを言って

物件を見学させてもらいました。

その物件は、今日のタイトルどおり・・・

空室待ちのある部屋」です。

”どうせ築浅のデザイナーズ物件だろぅ”

と思っている方は、ハズレです。

実は、築15年越えの木造物件

しかもちょっと入居が厳しいエリアで

ぱっと見は、普通の木造アパートです。


空室が出て、既に予約が入っていたので、

すぐにリフォーム・清掃して入居という、

数日の合間しか見ることできないものでした。


私の、いつでも即入居可

入居者待ち
とは、エライ違いですね。


そのノウハウは、あまり詳しく書けませんが、とても参考になりました。

やはり、物件を安く、高利回りで買うこと

そして、キャッシュフローで物件にお金をかけること・・・
(結構、詳しく書いてますネ)

大変、勉強になりました・・・ありがとうございました→師匠

2号物件は満室なんです。 

2月に決済した物件は、約1ヶ月を過ぎて退去通知ナシ
入居者のみなさん、無事家賃を納めていただきました。

大変、有り難いです。

購入前は満室で、
購入後に退去が続く・・・
という良く聞くだまし物件でもありません。
(今のところ・・・)

ただし、この物件は築30年越えの

・バランス釜
・トイレは(一部の部屋)で和式

という頭痛のタネも抱えてます。
いずれ、退去する日が来るハズです。

それまでに大家力と資金を貯めておく必要があります。
できれば、ずっとこのままでいてくれたら良いのですが・・

空室対策は、大家を続ける限り、
頭を悩ます課題ですね。

遠隔地だから、ダメ・・
築古だから、ダメ・・・
とダメだしは、幾らでもできます。

・どうやったら・・内見が増える?
・その後の申し込みに至るまでは?

という視点で大家業を楽しみたいながら
空室が埋まっていくということないですね~

お部屋の掃除にハマってます。 

久しぶりの更新です。
ついつい、ネタ切れでサボっていました。。


いやいや、知り合いの大家さんのオススメの本
「人生がときめく片付けの魔法」 by 近藤 麻理恵


を読んで、部屋の片付けをしてました。
着ない服、本、CD、写真・・・とかなり捨てました。
いらないものを捨てて、部屋を片付けるといいことがあるようです。

これで、人生がときめくかなぁと思いつつ
空室は3室のまま、4月になってしまいました。。
(これは、片付けではどうにもなりませんでした。。)

4月には、再度、現地に行く予定です。
引き続き、遠隔地の管理・客付けに、がんばります。


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