02 | 2013/03 | 04

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新築見学会に行ってきました。 

先日、知り合いの大家さんのご厚意で
新築アパート、戸建ての見学会がありました。
見学した後、ファミレスで不動産のお話しをして、大変楽しかったです。

お披露目してくださった大家さま、
ありがとうございました。

見学会に来られた大家さま、
お疲れ様でした。

10名以上の大家さんが集まりましたが、
新築派(RC、木造)、中古派・・・

いろんな大家さんがいて、
その方々、それぞれの投資スタイルが違うなぁと感心しました。


ただ、1つ言えることは、
不動産は、成功の確率が高い起業(副業?)だと言えることですね。

よく聞くデータとして、新しくできた会社は
・1年以内に半数以上が倒産
・5年以内に80%が消え、
・10年以内には95
%が無くなる

というデータもあるようですが、

不動産の場合は、よっぽどのババ物件を引かない限り
時間が解決してくれると思います。

逆に、かなりの自己資金がないと
短期間で多くのお金が稼げるようにはなりませんが、

・地道に入居率を上げる行動
・(少しでも)良い条件の物件を買うための行動

を続けていると5~10年のスパンでは、
大きな差になっていると思います。

などと大きなコトを言っておりますが、
既存物件の満室へ向けて、大家力を磨きたいと思います。
あぁぁ、3月がもうすぐ終わってしまいます。


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駐車場のライン引き 

鹿児島の木造アパートですが、
駐車場のラインと番号が消えかかっています。

とりあえず、業者に見積もりをとったら、
ライン引き一式 28,000円でした(>_<)

駐車場5台分なので、ライン6本と番号5つに
約3万円 (税込み)は高すぎ!

と思って、ホームセンターにいったら
道路線引き用塗料 2Lで 3,000円也

特に入居者の方からの要望ということではないですが
3,000円くらいの出費で、駐車場がキレイになるなら・・・

と思って、明日か明後日にトライしてみます。
でも、週末天気が悪そうなんですよね。
うまくできたら報告します。





スルガ銀行 借り換えの補足 

以前、スルガ→地銀への
借り換えの記事を書きました。

スルガの借り換えを検討している方が多いのでしょうか
質問・問い合わせを幾つかお受けしました。

ブログで書ける範囲で
もう1度、整理したいと思います。

借り換えした金利差
スルガ銀行 4.5% → 地銀 2.1%

・メリット
金利が低くなることで、月々の返済額が少なくなる。
(ワタクシは5~6万/月、減りました)

・デメリット
借り換えに伴う費用の発生する。

① スルガ銀行への違約金
   残金×2%

② 抵当権抹消(スルガ銀行)の税金
  2,000円(不動産の物件×1000円)

③ 抵当権設定(地方銀行)の税金
  新規の借入額×0.4%


④ 上記の②、③に関する司法書士さんへの報酬


ワタクシの場合、
融資を受けて5年以内に借り換えをすると
違約金が発生する契約でした。

借り入れによる金利差メリット
デメリット(各種の費用の合計)を比較すると

借り換えの時期と目標とする金利が
見えてくるのではないでしょうか?

他の銀行ともねばり強く交渉すると
良い結果を生むこともありますし、

スルガに金利交渉をするときの参考資料になると思います。
(他行でこれだけの金利なので、もっと下げて・・・みたいな)

ただし、借り換えって、
思ったより費用がかかりますので注意が必要です。


現在、借り換えをした銀行に
・給与振り込み
・新規の預金

等々をして、更なる金利交渉を検討中です。
うまくいったら、報告します。



仲介業者さんへの営業2 

先日の続きです。
って、更新がのんびりなので忘れないでください。。

内見回数が増えているのに成約数が少ない。。
管理会社の話してて思い当たることは・・・
もしかして、あて物件に使われているのでは??

あて物件とは・・
部屋を探しているお客さんへ案内する際の

・1~2番目に見せる部屋

・最後に見せる決め物件を良く見せるための ”イマイチ物件”

内見回数が少ないよりはマシですが、
いい気はしないです。

この辺は、しばらく様子を見ようとは思いますが

おぉぉ~良いですね!と思う部屋にしてやる!!!

と思いつつ、IKEA家具を購入してきまいした。
それとスイッチ類の交換は見栄えがよくなると
鹿児島の大家仲間に教えてもらいました!

Befor1 After



仲介業者さんへの営業 

先週の話ですが、入居申し込みがありました。
喜びの束の間、新たな退去通知も来ました(>_<)

現状の空き1室、4月の空き予定2室・・・計3室空き
ちょっと焦ってきて、先週の金曜日に
物件周辺の仲介業者さんへ営業に行ってきました。

事前に電話でアポを取ったところ、
飛び込みのところ等々、5~6業者へ行ってきました。

みなさん、忙しい時期なのに、よく話を聞いてくれました。

ホントにありがたいです。

ただ、そこではワタクシの物件が決まりにくいって話を
いっぱい聞かされました。

・部屋が狭い
・物件前の道路が狭い
・夜は、周辺が暗い・・・・etc


”いや~そうですよね~”
”良ければ、ご紹介をお願いします。”
なんて話を合わせていましたが、


自分の悪口を言われているようで
内心は、とってもムカつきました!!

絶対、満室してやる!と思いましたね。
これまで1ヶ月しか満室になったことありませんが・・・・(T_T)


あとは、管理会社を訪問して、
物件の内見状況や仲介業者からの要望などの話も聞いてきました。

ただ、ここで気になる情報が1つ
問い合わせ、内見回数は増えているが成約件数が少ない??

通常、10回くらい内見があると1~2室は決まります。
(打率1~2割の8番、9番バッターってとこですね)

物件力のある部屋だと2~3回の内見で入居が決まります。
(打率3~5割、不動の4番バッターですね。)

先週の申し込みまで、14~15回の内見があったとのこと。。
(打率には直したくないです)

これは、おかしいです!

もしかして・・・・って続きは、今度にします。

物件の名称変更2 

以前、取得物件の名称変更について書きました。

物件の名称自体は、かなり悩んだのですが
ヨメ・子どもに複数案を伝えても、

ふ~ん、築30年越えのボロアパートでしょ?
ということで興味ナシでした(T_T)。。


名称変更に伴う作業を管理会社に聞いたり、調べたりしたら
以下の作業があるようです。

○ オーナーでの
変更項目
1.電気・ガス・・水道関係での変更連絡
2.郵便局への変更届
3.役所への届け出
4.その他

1、2は管理会社にお願いすればOKでした。

3は、役所に問い合わせたところ、
特に物件名称を管理しているわけではないので、
必要なしとの回答でした。


4は、ワタクシの場合、
古い看板の撤去と新規の設置があります。



○ 入居者の方での変更項目
1.住民票の変更届
2.郵便局  〃
3.その他

1の変更届けですが、
わざわざ市役所まで行って、住民票の変更登録まで必要なのか??

とも思いましたが、
2と併せて、変更お願いのお知らせをしないといけません。


3のその他としては、
親戚・友人等への変更のお知らせでしょうか?

結局、中古物件の名称変
は、
特にしなくても問題ないことなので、

オーナーの思い入れ次第ですが、
労力と費用はかかりますね (-_-)。

う~ん、新規の入居者募集で
ナイスなネーミングの威力が・・・
と思いたいです。。



決済終了! 

先日、決済が無事終了しました。
銀行の方、司法書士さん、売買の不動産屋さん、売り主さん、自分

みなさんが集まって、銀行の応接室で、
あまり話しもせずに、書類にサインして、印鑑押したり・・・・
独特の雰囲気ですね~~

その前に、銀行で融資の契約をしましたので、
ここ数日で、何回、名前と住所を書いて、印鑑押したか憶えてません。

これで、地元での物件も取得できました。
みなさま、ありがとうございます。


売り主さんに聞いたところ、
今のところ退去のお知らせナシ!

これで、+10万円/月のキャッシュフローです。
ありがとうございます。感謝です。
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