12 | 2013/01 | 02

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火災保険の続きです。 

先日、
火災保険がよくわからないって話を書きました。

司法書士さんの例にもあったので、
複数の見積もりをとってみました。

よく聞く名前の保険会社って、あまり大差はないようです。
建物の保険金額保証内容で、ほぼ決まりです。

が・・・1社だけ、
2割くらい安いところがあるのです!

まだ、見積もりの段階なので、
何かしら、安い理由が無いのか、調べてみます。

保険は、金額よりも
代理店の対応などで、選んだ方が良いと聞きますが

2割も違うと考えますね。。
(実は、知り合いの保険会社に頼もうと思っていたのですが)

まぁ、銀行融資がOKでないと、
火災保険をお願いすることは無いのですが・・・

来週は、本業(サラリーマン業)で、ずっと出張です。
寒いと出たくないですね。。






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司法書士さんへの相見積もりは必要ですネ 

昨年の11月頃に、
1棟目の物件への融資を借換えました。

当然、前の銀行での抵当権抹消
新たな抵当権設定をするために、
手続きを司法書士へお願いしてました。

実は、特に知っている司法書士さんていなかったので
新しく借換えた銀行からの紹介でお願いしたのですが、

最近、この費用の領収書が届いてビックリ!
必要な経費(税金)と
(司法書士さんへの)
報酬料が同じくらい・・・(´Д`)


”イヤイヤ、今時、こんなボッタ○りって無いでしょ”
と思って電話をしちゃいました。。。


”特に銀行の方からも、依頼者からも
 価格についてのご要望が無かったので、
 通常料金で計算しました・・・”

こんな感じの回答だったと記憶してます。

それが通常料金なら、
普通にマイホームを買った何も知らない人から、
常にボッタ○○っている。。。

と思うとちょっとだけ、感情的になってました。


とりあえず、報酬額の部分を1/3ほど安くしてもらいましたが、
銀行まかせ(人任せ)では、ダメですね。。と反省しました。

1棟目を購入したときは、
銀行指定の司法書士へ依頼することが条件でした。

今なら、”そんなアホな!”
と交渉すると思いますが、

知らないと
”そんなもんか”と思ってしまいます。。


どの業界でも同じだと思いますが、
相場がわからない初めての時には、

相見積もは必要ですねと再確認です。。


戸建て賃貸っていいですね 

最近、戸建て賃貸を探してます。
購入ではありません。。自分が住むタメです。

いちおー大家なのに・・・他人の物件に住んでます。
さらに、まだ賃貸に住むつもりです。


でも私の住んでいる地域って、戸建て賃貸が少ないというか、

需要に供給が追いついていません。。

というか、そもそも戸建てが大量に供給されません。。。
空室対策で悩んでいる自分がアホらしいくらいです。



ちょっと前まで、”戸建て賃貸もいいかも”と思って
安い物件を探してました。。

500万以下の物件に200~300万で指値をする。
そんなことを繰り返していましたが、買えませんでした。。

でも、1棟目の借換えで、銀行さんと話していて
200~300万円の自己資金があると、
フルローン前提ですが、
2、000~3、000万円の物件が買えることが分かりました。

500万以下の戸建て物件って、どうしても築古物件なので
銀行は融資してくれないし、全額自己資金で買わないといけません。


例えば、

戸建て家賃6万

年間家賃72万円/購入額300万だと
利回り24%

木造アパート家賃3万×6
年間家賃216万円/購入額1500万(自己資金150万円)だと
利回り14.4%


利回りは、圧倒的に戸建てですが、
収入は72万→216万

木造アパートは、借り入れをしているので、
フルローンで返済比率を50%としても216÷2=108万

その他、空室リスク、経費などがありますが
戸建ても、同じように空室リスク、経費はあります。


戸建ては、 自己資金300万使って、収入72万円(経費等はムシ)
アパートは、自己資金150万使って、収入108万円(   〃    )

現状、自己資金が少ないので、
利回りの良い物件購入に注力してますが
キャッシュフローが出てきたら戸建てを買いたいですね。

1度入居すると長いし、クレームも少なそうだし、
売却もしやすいのでは・・と考えています。

賃貸物件を探しながら、不動産戦略を考えていますね。。
それでは

中古物件の築年数について 

この前から、購入準備をしている木造築古物件の話です。
先日は、売買契約をするために、
仲介の不動産屋さんへ行きました。

そこで、売主さんとお会いして
雑談をしているときに思ったことです。

売主さんは、高齢のおばあちゃんです。
15年くらい前(築15年くらいの状態)に、
今回のアパートを購入したそうです。

購入して、5~10年の間に、
風呂関係の設備の故障が続いたと言ったおりました。。

設備系は15年程度してボロが出始めるとよく聞きます。
このアパートは、すでにボロが出尽くした状態なのかな?


ツイてると思いました。
そーきさん風に書いてみました。。スミマセン)


ただし、配管関係は特に何もしていないと言っていたので
築30年超えは、こちらのボロが気になります(´・ω・`)。

まぁ、融資がOKでないと
とり越し苦労なのですが・・・

この間に、
空室対策と確定申告の準備をしなければ・・・

それでは






火災保険は、よくわかんない。。 

先日から、購入準備をしている木造築古物件の話です。

1棟目がRCだったせいか、
木造の火災保険って高いですね。
まぁ税金は、圧倒的に木造が安いのですが・・・

とりあえず、ネットでの一斉見積もりをしてみました。
パンフレットを見ても、各社、表現が違ったり、混乱します。

それでも、”火災保険の加入はうちでお願いします!”って、
・売買する不動産屋さん
・借り入れのお願いしている銀行

今後のお付き合いを考えると
どちらかで入らないとイケナイのでしょうか?

生命保険もそうですが、
何かあったときのためって、あの特約、この特約っていってたら
キリがないですよね。。。

保険料の安いところでいいかなぁ?
この特約だけは、付けておいたほうが良いとかオススメがありますか?
もし、詳しい方がいたら教えてください。

売買契約準備 

先日、お伝えした木造築古を購入するという話ですが、
早速、売買契約を・・・という話になりました。

購入価格の1割程度の手付金を準備して(ローン特約アリ
売買契約を結んで、融資の結果待ちという流れですが、

1棟目を購入したときは、
自分の無知遠隔地ということもあって、

先に手付金を支払って、
融資がついた後、物件の引渡しの日に
初めて売買契約書への捺印と重要事項説明を聞きました。

今回、2棟目の購入ということで、
少しだけ、売買契約書の注意点を調べてみました。。

1つは、瑕疵担保責任
売り主が個人の方の場合、現状渡し(瑕疵担保ナシ)が、
普通とのことでした(仲介業者談)

ただし、物件にトラブルが起きた場合
契約~物件の引渡しまでの期間であれば売主側
引渡し終了後は、買い主負担とのこと。



2つめは、土地・建物割合
契約書では、土地+建物の合計金額の場合が多いですが
それぞれの価格を契約書に書く事ができます。
  ↓
建物の金額が多いと翌年からの減価償却費を高くできます
特に契約書に書いていないと
路線価や一般的な取引事例などを参考にして決めるようです。

ただし、常識を逸した土地・建物割合だと
税務署のチェックが入るかもしれないとのことですが
根拠があれば良いようです(税理士さん談)。

やはり税務のことは、プロに相談した方が良いと思います。

ワタクシは、1棟目を購入したときは、
不動産屋さんの紹介で税理士さんを教えてもらい
自分で帳簿などをつけて、確定申告してもらいました。

確定申告だけだと費用も安く、
他の税務関係で悩んだときにも相談しやすいですよ。

当然ですが契約書は、
事前にもらって、契約日までにチェックしないとダメですよ

と少し前の自分に言いたいですね。。
それでは


木造築古を購入? 

以前から2棟目の購入をすべく

・物件調査
  ↓
・買付け
  ↓
・玉砕

を繰り返していました。

最近もネットで数ヶ月、売れ残っていた木造築古アパートに
指し値をして、買付けを入れたいたのですが

先日、不動産屋さんから連絡がアリ
あっさりOKとのこと・・・

大家さんが高齢のため、
早めに手放したいらしい・・・

こんなことなら、
もっと指値しをキビシクしておけばよかった(´・ω・`)

築30年超の木造アパートですぅ。
価格は、ほぼ土地値なのですぅ。。。

現在満室で、表面利回りで約20%
銀行さんが、15年くらいに貸してくれると
ひじょーーーうに助かるのだけど・・

とりあえず、
1棟目の借り換えをした地元地銀に相談に行きます。

それではまた

管理会社との打ち合わせ 

繁忙期前に退去通知が来て、空きが2つとなります。

この時期で良かったのですが、
3月までに満室にするぞ!と意気込んでます。

とりあえず、管理会社の社長+担当者と話をしました。


ワタクシの保有するアパート、1Kで広くないため
どうしても、募集条件面を見直したほうが良いのではないか
という話になります。


特に近年は、競争が激しくなっているので
1.家賃を下げる
2.初期費用を安くして、入りやすくする


というのが定石のようです。


物件のあるエリアでは、
敷金・礼金ナシが当たり前で

ここで書いている初期費用とは主に以下のものです。
・火災保険
・(滞納への)家賃保証料
・カギ交換費用


家賃保証料は、保証会社によっても違いますが、
・火災保険、家賃保証料ともに家賃の1ヶ月分程度、
・カギ交換費用が1~2万

家賃を3万円とすると7~8万の初期費用となります。


これをできるだけ、
大家に負担してもらって入居しようというのですから大変です。。。

最近、聞いたところでは、
特に金銭的に余裕のない外国人の方などは、

他の物件の募集チラシを持って不動産業者を回るらしいので、
業者さんも家電量販店なみの対応を強いられてますね。。。


広告料(入居を決めた仲介会社への謝礼)を
上げるという手もありますが

・平均の広告料が家賃2ヶ月分と高額なエリアであること
・管理物件を持っている業者さんは、自社の管理物件を優先するので

大家としては、費用対効果に疑問があります。


初期費用(7~8万円)を支払うと思えば、いろんなことができます。

・安い冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ等をプレゼントする。
・安価でオシャレな装備品を取り付ける。

このように安い費用
入居者にアピールできることがあると思いますが

どうも管理会社の方は、
募集条件を変える方が楽なのか、そちらをススメますね。

何だか、今日は愚痴っぽい内容になってしまいましたが、
効果のありそうなものがあれば、お知らせします。

それでは

今年もよろしくお願いします。 

1年の計は元旦にあり
多くの方が今年の目標を決めたのではないでしょうか。
私も、今年こそは!という目標を10コくらい設定しました。

この中で、不動産関係の目標を書き出してみます。

1.現有物件を満室にする
2.地元で1~2棟の中古物件を購入する
3.不動産関係の会社を設立
4.メール・ブログでの情報発信を続ける


1は、過去の1ヶ月だけ満室になったことがありますが、
全24室中で、1~2室が常に空いている状態です。
今月からの繁忙期で満室にするように、営業に出かけます。

2は、あくまでも結果ですが
相変わらず、指値での買付けを出しています。
確率の問題なので、そのうち買えると楽観視しています。

3は、所有物件数が増えると、
物件のサブリース会社の設立を考えています。
これも2の結果が影響しています。

4は、みなさんに有益な情報を発信できると良いのですが
すべての方に役立てるとは思えないので、
継続することを目標としております。

情報を発信することで、自分自身への宣言にもなるし、
行動することへのモチベーションにもつながると思っています。


今年もどうぞ、よろしくお願いします。


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