11 | 2012/12 | 01

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走り続ける必要性 


昨日、サラリーマン業の仕事納めでした。

大家業も年末年始はお休みして、
家族とのんびり過ごそうと思ってます。


サラリーマン業の仕事納めの後は、
毎年、年賀状を書いたり、家の大掃除をしたりとゆっくりできません。。


ただ、こんなトキでないと子供とゆっくり時間をとれないので、
一緒に近くの公園に行きました。

・・ホントは、掃除の邪魔なので、
子供を連れて出かけてほしいというヨメの圧力に屈しました。。。


一番、年下の子供は5歳で、ちょうど自転車の補助輪なしに挑戦中!

転びそうになっても、自転車をいつでも捕まえられるように
近くを走りながら、練習に付き合っていると

1.乗れそうだけど、スピードが速くなると怖いらしく、
  すぐにブレーキをかける
2.逆にスピードが遅くなると安定しないのでフラフラする。
3.バランスを崩して転ぶ。


これを繰り返しています。
”スピードが出ないと安定しないよ!”
といっても、当人は怖いので、言うとおりにはしません!


急に、うまくならないかと諦めていましたが、

ふと、サラリーマン業でも、大家業でも
自転車をこぎ続けない(走り続けない)と安定しないのかな?
と思いました。。。


これは、楽(らく)を求めて、止まっていると衰退してしまい、
実は、楽しく、走り続けた方が前に進めるし、
安定するのではないでしょうか?


ワタクシの場合、通常のサラリーマン業以外に
大家業での規模(収入)の拡大を狙っていますので、

・保有物件の空室対策、管理
・新規物件調査、銀行への融資先探し・・・etc


たまにメンドくさいなぁと思うこともありますが、
走るのをやめたら、空室は増え、新規物件も進まない
・・・ということになるかもしれません。。


まぁ、キホン的に大家業では、
不動産関連(清掃・工事等も含む)の業者の方、
銀行の方、他の大家さんなど

人との交流が多く、それを楽しんでやっていますが
来年も止まらずに行動し続けたいと思います。


今年、最後のメールになるかと思いますが、
皆様の新年が良い年であることを願っています。

来年もよろしくお願いします。


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自販機設置について 

前回から、
少しでも既存物件の利回りを上げることを計画しています。

本音としては、自販機なんかどうでもいいので、
早く空室を埋めたいのですが・・・

”自分のアパートに自販機を設置したい”と
幾つかの業者に問い合わせをして、いろいろと話しを聞けました。


複数の自販機業者へ一斉に問い合わせをするサイトもあるようです。
ワタクシの場合、サラリーマンで日中にその対応ができないため、
2~3社に絞って、問い合わせをしてみました。

各社の条件は、概ね以下のようなところです。

・自販機の設置、配線などの初期設定は、業者が負担する。
・設置後の商品の補充、空き缶等の回収も業者が行う
・大家は、電気代を負担(3、000円程度/月)し、 
 売上の15~20%の収入を得る


ある業者さんの話では、
150本/月くらい売れないと電気代で赤字となります。

300本(10本/日)売れたとして、3、000円/月の収入です。

電気代が3、000円くらいなので、リスクは少ないけど
リターンも少ないかな?という感じですね。

問い合わせをした中で
1社は、ワタクシの物件そばに自販機があるとのことで断られました。

どのくらい売れるかは不明だけど・・・
今度、福岡に行った時に業者さんと直接、打ち合わせします。

プロパンガスも、問い合わせをしていますが、
途中経過報告は、次回にします。
それでは

利回り向上計画! 

タクシの唯一の物件、
表面利回りで12%ぐらいですが、実質はヒミツです。

過去にブログ書いたような気がしますが、
探すのがメンドウです。


少しでも収入(利回り)を上げようと考えますが、
賃収アップは難しいと思っています。

これは、エリアの相場というものがあるので、
費用をかけてリフォームしても、
それに見合う効果が得られないと考えているからです。


キホン、満室経営での収入を維持したいですが、
色んな大家さんとお話したり、
ブログを拝見すると
みなさん、賃料以外の収入を考えているようです。


今年は、借換えでの金利見直しも終わったので、
既存物件については、以下のことをするつもりです。

1.太陽光設置
2.自販機設置
3.都市ガス → プロパンへの変更


1は、
以前から複数の業者へ
問い合わせ・見積もりをしているのでが、

10kW以上の産業用は忙しいのか?
非常にレスポンスが悪く、見積もりすら出てきません。。。
来年度の設置になるかもしれません。


2と3は、
いろんな大家さんが実践していますが、
ワタクシは、まだしていませんでした。。


サラリーマン & 遠隔地の場合、
現地打ち合わせするといったときに、時間がかかりますね。
地道にやっていきます。

銀行の人って大変ですね 

先月に不動産融資を、
スルガ銀行から地元の地銀へ借り変えをしました。

地銀が、すべて、こうなのかは知りませんが、
スルガと違うのは、借り入れ以外のお願い
が結構あります。


例えば

1.サラリーマンの給与振込口座をこの地銀へ変更
2.各種銀行引き落とし(電気・ガス・水道・・・etc)をこの地銀へ変更
3.親(年金受給者)の年金振込口座の変更をこの地銀へ変更
4.保険商品の購入(自分以外の家族、親も含む)


1、2は、特に問題なくOKなのです。
ただし、自分の融資と関係ない人への協力は、
ちょっとカンベンしてほしいなぁ

というのが、正直なところですが・・・
結局、ワタクシは4だけ、お断りしました


それでも、銀行の方と話をしていると・・・
その銀行へ預け入れしているお金が多いと

銀行へお金を貸しているといことで
さらなる金利交渉が可能だという話でした。


数百万円程度の定期預金があると
-0.1~0.3%程度は可能ではないかとのこと。

金利交渉は、銀行の営業活動へのエサか?と思いつつ、
親へ年金の振込先変更のお願いをしている自分でした。。。。
(数千万の借金をしているので・・・とは云えません)


そういえば、借換えのときに、スルガへ金利交渉をした際に
定期預金をあと○○○万円入れてほしいとも言われました。


ホントに銀行の方は、ノルマが大変で

良い属性の方(年収、金属年数・・・)が借りたいとい場合や
良い物件(躯体構造、築年数、利回り・・)であれば、

(自分のノルマのために)、どうにかして貸したいと思うようです。


属性の悪いと思っている方は、良い物件を探しましょう!
行動を続けていけば、良い縁があると思います。。

ワタクシも先日、
木造の築古ですが、良い場所で、利回り20%超え・・
価格は1000万くらい!(新築の自宅よりもずっと安い!)

情報が入って、現地を見る前に現金買いに持って行かれました。。。。
こんなのが多いですが、春までには買えるでしょう!


不動産屋さんへの訪問で気をつけること 

早いもので、12月も中旬になりますね。
すぐに年が明けて、あっという間に繁忙期に入ります。

私が、物件の営業等で
不動産屋さんに行くときに気をつけていることは、

・事前にアポをとる
・長時間いない
・(できれば)平日の午前中が良い
・(できれば)手土産持参で訪問


また、訪問して話が出来たときもこれを気をつけています。

・自分の物件の話ばかりしない。
・相手の話をよく聞く。


特に管理会社さんは、
一番のパートナーなので

あまり自分の意見を押し付けず、
任せるところは、任せるようにしています。

そう、空室さえ埋まれば、文句はいいません!

空室が埋まらないので、
客付業者さんへの営業、物件チラシのFAXをお願いしています

でも客付業者さんを自分で回ると
物件まわりの賃貸事情など、
管理会社とは違った意見を聞くことができます。


特に私の場合、地元の物件ではないので、
年に1回くらいはやるようにしています。


今度の繁忙期で、何室の退去が出るか?
不安になることもありますが、

満室にするぞ”という意気込みも大切ですね。
それでは

買えない買付け証明書 

最近、売り物件が少ないのか・・・
”そんな利回りじゃ、買えないよ”って金額で、売れてしまします。

単にワタクシの自己資金が少ないだけかもしれませんが・・・
ただし、今回逃した物件は、惜しかったです。

その物件、
売主さんが相続で引き継いだが、やる気ナシ
  ↓
空室が増える
  ↓
家賃収入が入らないので、
空室のリフォーム等もできない
  ↓
ますます、空室が埋まらない

という負のスパイラルに入った物件でした。
売値でも、満室想定の利回りは20%近くあったのですが、

リフォーム費用がかかること、半分以上が空室である。
買っても当初は赤字になるかもしれないというので
売値よりも、かなりの値引きをお願いしました。


売主さんは、この不良物件を売って、
借金をチャラにしたかったようですが、

値引き要求が大きすぎて売っても借金が残る金額でした。。。
 ・ 
 ・
 ・
このように、交渉していく中で、
売主さんの残債(借金)が、おおよそ分かるトキがあります。

これよりも、低い金額で指値(値引き要求)をしても
もちろん、売ってくれることは少ないですね。。

よっぽど、ダメ物件だと、損切り覚悟で売るトキはあるようですが
ワタクシは、”そんなおいしい?機会”に出会えてません。。。

まぁ、これ以上の金額は、自分では出せないなぁ
と思っていた以上で他の方が買われるわけで、

ワタクシ的には、悔いはないし
売主さん的にも良かったのではないでしょうか。

また、物件をさがしましょう!
それでは

買える買付け証明書? 

銀行での借り換えが決まりそうになってから、
次の物件が欲しくなって探しています。

銀行の融資がついてキャッシュフローが出やすい
RC系、鉄骨系の物件

少ない自己資金で買えそうな
ボロ戸建て(極力リフォーム費用の少なそうな・・)


ただし、場所を地元(鹿児島)に限定しているので、
購入したいと思える物件自体が少ないです。


その中でも、不動産屋さんから紹介を受けたり、
ネットで見つけた物件に問い合わせをしたりしていますが、


当然、買付け証明を出す際に指し値をします。

積算価格 < 収益価格の場合は、積算価格での指し値
積算価格 > 収益価格の場合は、収益価格での指し値


それ以外にも、
修繕費の概算を見積もって、その分を指し値
銀行に物件資料を渡して、評価額からの指し値

あの手、この手で指し値を入れます。
しかし確認しないといけないのは、

キビシイ指し値は、不動産屋さんが売り主に見せない!
ことがあります。


つい先日も、売値から2割くらいの指し値をしました。
銀行の評価額も確認して、

外壁塗装・屋上防水の見積りをとって、
これらをもとに指し値の根拠を買付証明書に書きました。。。


でも、こんなキビシイ指し値は、売り主さんを怒らせるだけ・・・といって
不動産屋さんに握り潰されたようです(T_T)。。。

少し凹みましたが、これも経験です。
”100件、買付けを入れて、1件買えれば良い”

と思って、気を取り直して探しています。

そうそう、タイトルの買える買付証明書って、
満額の買付証明書です。

それに銀行融資と自己資金が伴えば・・・ですが。。

ちなみに、今回のお話した案件、
売り主さんの借金との兼ね合いがあったようです。

こちらの都合ばかり、主張してもムズカシイときもあります。
それでは

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