10 | 2012/11 | 12

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融資の借り換え終了! 

長々と引っ張ってきた、
借り換えのお話しは、決着がつきました。

複数の銀行に借り換えのお願いに行って
結局、最初の地銀(地元の第2地銀)が良い条件でした。


この銀行の担当者の方も、早く決めたいのか?
”今月(11月)中に決済しましょう”とかなりの押しです。



大半の銀行の結論は出ていたのですが
1行(地元の第1地銀)は、まだでした。


何回か、電話をしたのですが、
”もう少し時間を・・・”というばかりです。



ついに諦めてというか、早く決着をつけたくて
最初の銀行に決めて、契約をしました


内容は、
金利2.1%(団信 0.3%を含む)の5年固定



後日、回答待ちだった1行にお断りの電話を入れると


”第2地銀に対抗すべく、団信込みで1.8%
話をすすめていたのに・・・もう少し待てませんか?”



と言われました。。。。
結局、既に契約済みなので、どうしようもありません(>_<)。



ここ1~2ヶ月の銀行回りからわかったことは、
銀行は、ダメなときの結論は早いです。
(早いときは、電話口で・・・)



良いときか脈アリのときは、はっきり言わずに時間を引っ張ります。
そのときは、待つしかないようです。



契約さえしないで、銀行同士を競合させると
これ以上は難しいと言っていた金利も、あっさり下がります。



ワタクシは、待ちきれずに
金利-0.2%を逃してしまいましたが・・・
みなさんは、じっくりと攻めて下さい。



ただし、契約をした地銀に今回の話をしたら・・・
定期預金など、ある程度の預金を入れてくれる

半年~1年後に下げることは可能とのことでした。。
スルガ銀行の4.5% → 地銀 2.1% ・・・ 地銀1.8%??


動すると、
学ぶことも多く、
人脈も出来、
結果が変わります。


今回の借り換えで関係した、
みなさんに感謝です(スルガさん・・・ゴメンナサイ)。

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大家の集まりに行ってきました。 

先日の週末に大家さんの
集まり(忘年会)に行ってきました。

やはり、色んな方とお会いして、
話をすると楽しいし刺激を受けます。

ワタクシのようにサラリーマン大家の場合、大抵は孤独です。

キホン、ヨメは不動産に興味ナシ・・
会社で不動産の話なんて出来ません。。。

なので、大家さん同士の集まりに行くと
思いっきり不動産の話が出来ます。

ワタクシは、このような集まりが大好きなのですが、
自分の知らないお得な話失敗談、etc・・参考になります。


また、不動産投資のスタイル、ゴール、考え方はそれぞれですが、

・空室対策にどうしよう?
・利回りの良い、資産価値の高い物件を手に入れるためには?


といった共通の課題もあり、話が弾みます。

このブログを読まれている方で
大家になりたいけど、まだという方もいるとは思いますが

大家の集まりに行ってみることをオススメします。

実際に先日行った大家の集まりで、そのような方もいました。

実際の大家さんと交流して、
刺激を受けたり、人脈が出来たり、悪いことはないと思いますよ。

物件調査、買付け、etc・・
何事も行動して、経験すると学びが大きいと思います。

ただし、
忘年会シーズンは、飲み会自体が増えて困りますが・・・

スルガ銀行から連絡アリ 


かなり前から、借り換えの話をしてきまいしたが
やっとスルガ銀行から連絡が入りました。

スルガ銀行から、指示のあった書類
・確定申告
・ここ1年の家賃等の明細
・他行の借り換え関連の資料

を送ってから、数日後、携帯へ着信がありました。

”最終的なコトは審査をしてからですが、
 今までの例をみると1回目の金利交渉としては
 この辺りが限界です・・・”

という金利は、
現状の4.5%から、-1%程度

さらに、
・定期預金 ○百万円
・家賃口座からの定期積み立て ○万円
・スルガのデビットカードを作成

金利、その他の具体的な数字の公開は止めておきます。
知りたい方は、メルマガ登録画面のご意見欄にお書きください。

結局、他行との競争の土台にも乗らない、
つまらないお話でした。

速攻で、お断りしたかったのですが、
地銀の最終審査が終わってなかったので、
”とりあえず、考えさせて欲しい”といって、電話を切りました。


スルガさん、さようなら!

もう、スルガさんから融資してもらうことは
出来ないかもしれないけど・・・


アナタのおかげで、大家になることができました。。
(by 心の声)


他行も、幾つか連絡したのでが、
断られたり、連絡がなかったり(時間がかかるらしい)

結局、最初の地銀が一番良い条件でした。
今月中には、借り換え終了の予定です!(^o^)


今月の収支報告 

○ 今月の収支報告

このブログで収支報告をするようになって

毎月、中旬に管理会社から来る
家賃等の精算書にドキドキしてします。

まだまだ、初心者で、
公開する程、自信があるわけではありませんが、

不動産投資を目指している方へ
実情がわかればと思っています。
_____________________________

現在、入居は、23/24で1室空き
(実は、1室退去で、1室入居が決まりました)

○ 収入  

  家賃収入:66万4千円
  共 益 費 :6千円
  水道料金:5万6千円

○ 支出
  銀行返済:32万4千円
  水道料金:約5万5千円
  共用部電気代:約1万円
  管理費 :3万7千円
  定期清掃:1万5千円
  無料インターネッ利用料:1万3千円
  固 定 資 産税(月割り):2万8千円
  宣伝広告料 :5万2千円
  退去清算金 :3万2千円 

○ 収入-支出
   78万-56万6千円  =21万4千円


今月は、入退去に伴う

・退去部屋の清掃・工事で、大家の持ち分が出たこと
・入居者を見つけてくれた仲介業者さんへの謝礼
 (広告費)が必要だったこと

で、8万4千円ほど経費が必要でした。


ワタクシの物件のある地域は、
物件の供給過剰の地域で、入居者確保の競争のため、
敷金・礼金ともに0というのが、普通です。

このため、退去後の清掃費などは大家持ちの場合が多いです。

また、入居者を決めてくれた業者さんへ支払う広告料
これも家賃の2ヶ月程度が普通です。

地域でも差がありますが、
この経費をケチると空室が埋まらない原因となりますし
経費が大きくなると経営を圧迫します。

しかも、1Kタイプだと平均の入居期間は、3年と言われています。
ずっと入居し続けてくれると良いのですが・・・

とりあえずは、
この閑散期に1室埋まりましたので、感謝です!

それでは、また今度

銀行融資は、積算評価が大事です 


この前の記事で、
ワタクシの物件は、積算評価 < 収益評価 という話をしました。

収益評価として、表面利回りは約12%ですが、
銀行はやっぱり積算評価が好きのようです。

ワタクシ、利回り絶対主義の”利回り星人”ではありませんが・・
利回りは、高い程良いですよね(^^;)。

今まで、物件の問い合わせをしてきた感覚ですが、ワタクシのような一般ユーザーには

地方のRC物件で、良いなぁと思えるもので、

築10年程度の築浅の表面利回り:おおよそ8~10%
築20年超の築古の表面利回り:12~14%

ワタクシの知らない”VIPの世界”では、
これ以上のものがあるのかもしれません。

一般ユーザーがRC等の、比較的高価な物件を買うときは
銀行借り入れをしないと買えないので

やはり、銀行が好む物件を選ぶ必要があります。
これには、以下のような条件があります。

・築年数が新しいこと(新築◎)
・場所が良いこと(土地の評価が高い)


当たり前といえば、そうですが
一般的な不動産投資家のように
利回り第1主義でないことは確かですね・・

でも築浅物件って、あまり出ないし出ても利回り低すぎて・・・
とても買う気になれないのが現実です。

それなら、あっさり新築建てたら・・・とも思いますが
これは、これで、単純に借金の額が大きくなるし、
土地、建物の設計・間取り、建築業者・・etcとハードルが高いです。

まとまりの無い話になってきましたが、物件を買うときには、
積算評価 < 収益評価 

の物件を見つけてきて、積算評価の価格で買うように指し値をする

とてもお買い得な買い物ができると思います。
その指し値がとおれば・・・ですが


アパートローンの借り換えは苦労してます 

私の現在のアパートローンは、スルガ銀行の金利4.5%
(もう、しつこいというくらい書いてますが・・・)


地元の地銀で、
あっさり2.1%(金利1.8%+団信0.3%)が出ました。


これは、銀行同士を競わせると、1%代という数字が可能か?
と思って数行へ打診しましたが、なかなか回答がもらえません。


そのうちに、最初の地銀から連絡があって、

”物件の評価が低いので、プロパーローンに切り替えます。”
”条件(金利)が、変わるかもしれません・・・”


え・・・!


そうなんです!
実は、ワタクシの物件は、

積算価値 < 収益価値

ローンの期間が、法定耐用年数ギリギリ
(築23年もので、24年借りてます ← RCは47年)


多くの銀行で、
RCは最大35年とか、40年とかを聞きますので

・借り入れ金よりも積算評価の低い

・ローン期間のすごく長い



という、あまり貸したくない物件なのです。

あわてて、他の銀行やJAにも行きましたが、
よい感触は少ないですね。。。


最初の地銀に期待してます。
続きは次回へ


そういえば
はじめて、JAにも相談に行きましたが、

物件エリアのJAに相談してほしいとのことでした。
信用金庫と同じような感じですかね。

住宅(自宅)のローンを薦められ
サザエさんのハンドタオルをもらって、帰ってきました。。。


不動産投資の目的について 

ワタクシの不動産投資のきっかけは、
ロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん、貧乏父さん」です。

そして、巷の不動産関連の書籍にも、
目的とゴールは?”ということがよく書かれています。

皆さんは、考えたことがありますか?



ワタクシの目的は、
サラリーマンを早期リタイヤしたい
という最終目標があります。

ただし、これには、

1.いつまでに
2.どれくらいの収入があればよい
3.リタイヤ後に何をする


というところが欠けています。


大半の人が(ワタクシも大半の1人です)が、
あまり深く考えてないと思います。

1.いつまでに?
”すぐにでも・・・3年後、5年後・・・”

2.どのくらいの収入?
”う~ん、収入を増やしたい・・・多ければ、多いほど”
”月収100万?、年収1000万円?・・・”

3.リタイヤ後は?
”今は特に無い”、”専業大家”、”好きな映画を見たい”、”事業をしたい!”


どうでしょうか?
そもそも、どうして不動産投資をするのでしょうか?


また、知り合いの大家さんのブログを見たり、
有名な不動産投資家の書籍などを見ると、
自分の現状と

・物件の規模・数を比べたり、
・利回りを比べたり、
・(家賃)収入を比べたり



何となく、アセってしまって、
その結果、規模を大きくしたり、利回りを求めてしまいます。


・物件検索しても良い情報が少ない。

・物件問い合わせ・現地でのチェックで、
 ボロさに買う気が無くなる。

・買付を出しても指し値が通らない、銀行融資を断られる。

・最後に、家族からの協力がなく、孤独・・・


といったことから、モチベーションが下がり、
サラリーマン生活で暮らせているので、
今のままで良いのではないか

と不動産投資から逃避してしまう自分がたま~にいます。

このブログを読まれている方は、
不動産投資に興味のある方だと思います。

しっかりとした目標・計画のある方もいるかもしれませんが、
ワタクシは、迷ってばかりです。


なので、ワタクシもこの考えをまとめようと思います。
たま~に、メールやブログで書くことがあるかもしれませんが、


みなさんも
・他人と比較することは止めて、 
アナタは、どうしたい?、どんな人生にしたい? 

という目的やゴールを考えてはどうでしょうか?


ワタクシみたいに、まとまらない方や、
迷ってばかりの方は

とりあえず考えて(頭で考えるだけでなく、紙に書いても良いかもしれません)、

1ヶ月、3ヶ月に一度でも良いので、
軌道修正すれば良いのではないでしょうか?

今日は、とりとめのない話になってしまいました。。
また、次回


引っ越し? 

数ヶ月前に、人気のアメブロに
同じように不動産関係のブログを開設しました。


全く別のハンドルネームで並行して、
2つのブログを更新しようと思っていたのですが、

そこまで、器用ではないので、
こちらのブログがほったらかしになっています・・・

しばらくは、ほったらかしになると思いますので、
気になられた方は、こちらをご訪問ください。

http://ameblo.jp/shitokuooya/

物件のペット可について 

ワタクシの物件は、ペット可にしております。
ペットといっても、猫と小型犬程度です。


これは、管理会社さんからの提案もあったのですが、
購入した不動産業者に、管理変更したタイミングで
ペット可にしています。


ただし、1Kの単身者用の間取りなので、
ペット可にしたといっても、大きな反応(需要)はありません。


管理会社に聞くと戸建てやファミリータイプだと、
ペット可の需要は多いとのことでした。



現在、ペット可物件が理由で入居した方は、
1名だけなので参考になるかどうかわかりませんが、

メリット・デメリットを挙げてみたいと思います。



○ メリット

1.ペット可の物件が少ないので、
  ペットを飼っている人には有利。

2.キホン敷金・礼金 0ですが、
  これらの初期費用を請求できる。

3.物件の売りポイントとしてアピールででき、
  近隣の仲介業者さんにも憶えてもらいやすい



ワタクシの物件のある地域は、
ペット可物件が少ないので、まだまだアピール材料になります。

また、ペット可にすることで、
隠れて飼う入居者さんを減らすこともできます。



○ デメリット

1.他の入居者からのクレーム、
  退去につながる可能性
がある。

2.退去時の原状回復費用が高くなる

3.管理会社を変更したいときに、
  ペット可物件を嫌がる管理会社もある



今のところ、ありがたいことに大きなクレームや
ペット可を理由にした退去はありません。


また、ペットを飼っている入居者さんの退去も無いので、
どの程度、費用が高くなったかはわかりません。



しかし、現在は、敷金・礼金 0という流れなので、
初期費用を確実に得ることができる
ペット可は良いかもしれません。


たまにひどい使い方をして原状回復費用が、
多額になったこともあります。

この場合、敷金・礼金等がないと、
大家の手出しが多くなってしまいます。



最後にアパートなどの1棟ものの物件で、
ペット可にすることは、クレームの増加も予想されるので、
管理会社さんの協力が不可欠です。


ペット可物件の管理をしたことのない
管理会社さんは嫌がりますので、


慣れている管理会社さんへお願いする
ことが間違いないと思います。

税金の支払いでポイントゲットする方法 


以前、ファミマカードでの公共料金の支払いによるポイント付与終了と
その代替案として、セブンイレブンのナナコカードの紹介をしました。  

今回、この方法で水道料金の支払いにトライしました。

ワタクシ、所有物件の公共料金(固定資産税+水道料金)
の支払いが年間100万円近くあります
(゚_゚i)


この支払いに、ファミマカードのクレジット払いで、
Tポイントを貯めていました

わかりやすくするために、マイルに換算すると
200円 → 1Tポイント → 0.5マイル
100万円 → 5000Tポイント → 2500マイル


この公共料金支払いでのポイント付与が、
10月で突然終了となったため
(x_x;)

新たに漢方スタイルクラブカードを作成し、
ナナコカードを3枚作成
しました。

漢方スタイルカードのクレジット機能で
ナナコカードにチャージしてポイントをゲットするという方法です。


ナナコカードは、1枚で5万円までしかチャージできないので、
1度の支払いが10万円以上のときには、3枚のカードが必要です。

ちなみに、1回の支払いで5枚まで使えるようです
(25万円まで支払い可)。


それでセブンイレブンに行って、水道料金(約10万5千円)の支払いを
ナナコカードでお願いしました。

ワタクシの住む田舎では、こんな方法で支払いをする人がいないのか?
少し戸惑いながらでしたが、無事、支払い終了
(^O^)


ポイントの付与率をマイルに換算すると
200円 → 2.1マイル
100万円 → 10500マイル
ファミマカードの4倍のマイルが貯まります。


クレジットカードの手数料が年間1575円かかりますが、
不動産関係の支払いに、ちょっと手間をかけると、
年1回の飛行機代がゲットできます

国内線は、10000マイル
国際線(ソウル)が、12000マイル


最近は、航空料金も格安となっていますが、
マイルは、宿泊のホテル代や他のポイントに変更できるので、
検討してみてはどうでしょう?

他のポイントの変更は、こちらのサイトが便利ですよ。
http://www.poitan.net/


不動産を購入して、
しばらくしてから送られてくる不動産取得税などは、
物件の規模等によっては高額になるので、
この方法ではムリかもしれません。


ただし、固定資産税+都市計画税などは、
分割での支払いが可能なので

複数棟を所有している大家さんは、メリットだと思いますよ。


今回は、不動産投資とは、あまり関係ない少しマニアックな話でした。

やってみたいけど、具体的な方法をもっと詳しく知りたい方は、
コメント、メッセージ等で連絡をください。

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