09 | 2012/10 | 11

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ローンの借り換えで、銀行に効く言葉 



最近は、アパートローン(スルガの金利4.5%)
の借り換えを検討中です。


地方の第1地銀(住んでいる地域の支店)に、電話したときは、
とても、めんどくさそ~うな感じでした。


実はこの銀行、今のRCのアパート借り入れの際にも
築年数が古い(築23年)という理由で門前払いでした。


確定申告書やアパートの資料で担当者と話をしても、
”古いアパートなので、たぶん借り換えもムリだろうな”

というようなオーラを出していました
(あくまで、ワタクシの主観です(-_-))。


そこで、ついつい
同じ地銀でライバルと思われる、

○○銀行からは、借り換えの内諾をもらいました。

ローンの借り換えにも、いろいろと手数料がかかるので、
 他行とも比較して条件の良いところへお願いしたい!



と言うと、あっさり対応が変わりました。。
相手の地銀の条件(金利、手数料・・・)を詳しく聞いてきて
その場で、上司と相談し、


前向きに検討するので、しばらく時間がほしい
ということでした。。。

結局、銀行は横並びで、他行が出すなら、うちも出すよ!
ってことなのでしょうか?


ただし、他行と比較することは、
最初の地銀さんへは言っていないので、
ホンのちょっとの心が痛みます・・・

担当者さんゴメンナサイ
(条件が良ければ)アナタの銀行から必ず借ります!


スルガ銀行の金利4.5% が、
最終的に2.0%前後になることを目論んでいます。


この金利の競争に、
・最終的にスルガが対抗するか?
・それとも、あっさり白旗か?

地銀の対応がある程度決まったら、電話してみます。



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アパートローンの借り換えで銀行回りしてます 


以前にも、ローンの借り換えを検討中という話をしましたが、
スルガ 4.5% 1.8%の内諾をもらいました(^o^)。

スルガ銀行が、
不動産の融資に積極的なコト、
ただし金利が高いコトは有名ですね。

・この金利を少しでも低くしたい!
・次の物件を地元で買うには、スルガは使えない・・
(スルガ銀行は支店のある地方都市のみ融資可で、
 九州では福岡だけ)

という理由から、新たな銀行開拓をしています。


冒頭でご紹介した内諾は、
金利1.8%+団信0.3% = 2.1%

ローンの期間は、スルガと同じなので、
月々の支払いが、5~6万円ほど安くなります!

やはり、金利の力は恐るべし!!!

空室対策をがんばっていますが、
5~6万円は、2室分の収入と同じ金額です。


ただし、保証料(ローンが支払えない場合の保険のようなもの)が
一括で200万円ほどかかります。

その他、スルガへ支払う違約金(残債の2%)、
抵当権設定費用などで

最初にスルガに借りたお金よりも、
借金が増えてしまいます
(>_<)


この1年半、スルガに支払っていたお金は・・・
と少し、むなしい気持ちになってしまいます。


そこで、少しでも良い条件を求めて、
地元(鹿児島)に支店のある地銀を回っています。


物件が福岡なので、地元の信金はムズカシイのですが、
いろいろと電話をすると、銀行(担当者?)によって
対応が違うことがわかります。


明らかに、メンドウだな~と思っているような対応のところもあるし、
積極的なところもあります。


ワタクシの個人的な感想ですが、
地方の第1地銀は対応が悪いですね。

第2地銀、特に本店が他県にある第2地銀などは、
出来るだけ、貸出し実績が欲しいのか?良く対応してくれます。


借り換えや融資に対しては、
個人の属性、資産、物件の収支などが影響するので、

積極的な地銀が、必ず貸してくれるとはなりませんが、
入り口の対応が違うような気がします。


紹介があるか、どうかも影響するという話を聞きます。
紹介があれば良いですが、
無ければ直接、交渉するしかないですよね。

銀行は、たくさんあるので、
1行ダメでも気にする必要はありません。。


ワタクシの場合、もう少しで結論が出ると思いますので、
そのときにはまた報告します。

不動産投資のスタイルは? 


前回と同じく、太陽光発電と空室対策セミナーでの話です。
セミナーの中で、不動産投資で多くの物件を増やす人は、

1.新築オナー
2.競売のボロ木造の再生


のどちらかに落ち着くそうです。

1の場合、
借地権に関する知識や
新築のコストダウンについての知識やノウハウが必要ですが、

しばらくは、入居付けしやすく、
建物の修繕などを考えなくてもよいです。


2の場合、
物件の見分け方や
具体的なDIYの方法の知識や経験が必要ですが、

1の場合ほどの多くの知識を必要せず、
比較的低予算で始められます。

ただし、物件の数が多くなるとDIYできる時間にも限界があります。


そこで、ワタクシはというと

・中古のアパートを購入している。
・遠隔地なので、DIYはほとんどできない。



ということで、
1と2を足して、半分にしたといったところでしょうか?

サラリーマン大家の場合は、
ワタクシと同じような方が多いと思います。


不動産投資は、する人によってスタイルが異なりますし、
それぞれのスタイルで成功されている方が、たくさんいます。

しかし、大切なのは、
自分の決めた分野に集中することだと思います。


限られた時間と労力を狭い範囲に注ぐことによって、
他の人より抜きんでることができます。


最初から、自分のスタイルを決めるのは、難しいと思います。
そこで、最初は、小さい物件から始めてみることをオススメします。

本を読んで、勉強することも大事ですが、
頭の中で考えていても答えでない場合、

まずはやってみること、
間違いや失敗を経験することで、学ぶことができます。

そのときに、大きな物件だと再起が難しいことも多々あります。


もし何かワタクシでお力になれることがあれば
何でも結構ですので、ご連絡ください。

空室対策セミナー 


太陽光発電と空室対策セミナーに行ってきました。

今日の話題は、セミナーの内容を、
差し障りのない範囲で、みなさんとシェアしようかと思います。


最近の賃貸アパートは、家賃の安いもの、高いものの
2極化
が進んでいるとのこと。

あまりにも基礎的なはなしで、
知っているヨという大家さんも大勢いると思いますが、

ただし、キホンなので・・・空室対策の第1歩は、

自分の物件の弱みと強みを見つけること

特に、地方では人口減少にもかかわらず
新築物件が増えていることから、

自分の物件の強みがないと、
家賃の値引き競争に巻き込まれてしまいます。。



物件の弱みは、すぐ見つかるのですが・・
物件の強みを見つけるには、


① 周囲の環境
 駅から近い、学校が近い、コンビニ・スーパーがそばにある・・・

② 物件自体
 部屋が広い、間取りが良い、内装がキレイ・・・


などの条件から、絞っていけばよいのですが。
ここで、ワタクシの物件で考えてみると


① 周囲の環境としては、大学・短大・専門学校があります。
  駅から徒歩10分くらいで、途中にスーパーなどもあります。

② 1Kで狭いですね。      
  3点ユニット(トイレとお風呂が一緒)ではないのが救いです。


結局、狭さをを補うために賃料を下げています。
なので、狭い部屋を少しでも良く見せようと工夫しています。

・コート掛けなどを設置する

・鏡を設置して、少しでも広く見せる   


やはり、10坪(33m2)の2DK以上が好まれるようですね。
ただし、そのような中古物件は、あまり売りに出ていません。
出ていても、利回りが低かったりします。


やはり、売却する大家さんも、
入居付けの苦労する物件から売りに出すのでしょう!


それと空室対策では無いのですが、
不動産投資をする目的や・・・って今度に続きます。。

少額で始められる不動産投資 


先日は、不動産投資を始めるトキの、
初期費用が高額である話をしました。

そこで、区分所有と激安戸建てなどの、
比較的少額で始められる不動産投資について考えてみました。


ワタクシの住んでいる地方では、
1ルームの区分所有や戸建てなど、
200~300万くらいで売っています。


このように田舎に住んでいて、不動産投資を目指す場合
200~300万らいで、始めることが可能です。

それぞれのメリット・デメリットとしては


○ 区分所有(地方・1ルームの安い物件)

・メリット

1) 建物の大規模修繕など考える必要がなく、管理が楽


・デメリット

1) 管理費や修繕積立金などを毎月(空室でも)支払う

2) 築年数の古いマンションは、資産価値が無くなる

3) 売却しづらい



結局、都心のように大きな家賃収支を得られない、
地方・1ルームでは、

空室のリスクや保有することでの経費がかかり
投資としてのメリットが少ないと思います。



逆にファミリータイプだと、家賃も高く、売却しやすいので
物件のエリアを間違わなければ、良いかと思います。
ただし、200~300万では買えません(-_-)。。




○ 戸建て(地方の築古の安い物件)

・メリット

1) よっぽどの田舎でない限り、人気があり空室のリスクが少ない

2) ファミリーが入居するため、比較的入居期間が長い

3) 最終的に土地という資産が残る


・デメリット

1) 購入後に修繕が必要な場合が多い

2) 1戸の修繕費(雨漏り、壁塗装など)が高い

3) 壁紙・畳換えなどの、入居者の入れ替わりの際の費用が高い



なので、安い戸建てで、修繕費も低く抑えられて、
長く住んでくれるファミリーが入居してもらえると
安定した収入が得られます。



ただし、
優良物件を激安で仕入れるための経験が必要になります。
安い物件は、安い理由がありますので、


物件自体が安い(指し値をする)
   +
家の傾き、雨漏り、シロアリなどがなく、初期修繕費が安い



結局、不動産投資は、
安いといっても数百万円は必要なので物件選びは、大切です。


最終的にワタクシの場合、
2棟目を買う資金が少ないので

・1棟ものを買えるくらい
 (500~1000万)までお金を貯める。

・激安戸建てを根気よく探す。

の2つを行っています。

不動産購入で必要な資金は? 


物件の価格にもよりますが、必要な頭金っていくらぐらいでしょう?
ワタクシの場合、1000万円以上使いました。。。

よく自宅、マンションを購入するときに
”物件価格の3割はあると良いですね”
という話を聞きます。

3000万円 → 900万円
5000万円 → 1500万円


やっぱり、多額の資金が必要ですね(>_<)


実際に、ワタクシが購入した物件は、

築23年、中古の1棟マンション:6400万円


複数の銀行に連絡したときに、

SMBCは、
”頭金に物件の3割準備しないとムリ”と言われました。。
(貸さないよ!って言っているようなものですが・・・)


スルガ銀行は、
物件の1割+諸費用が必要”と言われました。
(少しは現実的ですね)


不動産を購入する際に諸費用は、
物件価格の8~10%は必要なので・・・

スルガ銀行ですら、
頭金+諸費用で、物件価格の最大2割は準備しないといけません。


他の銀行は、借り入れ期間が短すぎて、
頭金が多くないと、キャッシュフローが毎月赤字というものでした。。


ワタクシの実例に話を戻すと
スルガ銀行で借りて、6400万円の18%で1170万円・・・

自宅用購入の頭金として、ヨメが貯めたお金を使いました(-_-)
かなり~渋々ですが、協力してくれました。


既に自宅を購入している人では、
・医者、弁護士、会社役員など、高収入か
・独身 or 夫婦共働きでないとムズカシイと思います。



”じゃあ、不動産投資はムリなの?”と思われるかもしれませんが

準備できる頭金が少ない場合、
購入する物件の価格を低くするしかありません。

区分マンションの所有(都心の新築1ルームは×ですよ!)
地元の激安戸建て

などはどうでしょう?

そんなの知っているヨという方も大勢いると思います。


ワタクシ自身、1棟目を買ってから、
自己資金が無くて、次の2棟目を買えません。

なので、購入金額の低い物件も検討しています。

この辺りのワタクシの考えをお話ししようと思いますので、
皆さんの参考になればと思います。

続きは次回で・・・


入居者アンケートでの不満内容は? 

ワタクシの物件、管理会社が10月から変わりました。
管理会社が変わるので、通常は、そのお知らせを配るのですが
同時に ”入居者の方へのアンケート”も実施しました。。。



ちなみに管理会社が、変わる理由としては、
これまでお願いしていた管理会社の
会長と社長の意見が合わなくて、
社長が別の会社を作ってしまい・・・・・

ということで、よく聞く以下のような理由ではありません。

・空室が埋まらない(>_<)

・管理のやり方に納得いかない(-_-)



話を戻すと、
出来るだけ、今の入居者が長く住んでほしいので
以下のような質問をしました。

1.生活環境全般について,
  お困りの点や改善した方が良いことがありましたらご記入下さい。

2.マンション設備・サービスなどで
  ご不満な点やご要望などありましたらご記入下さい。

3.管理会社の対応について,
  何かご不満な点やご要望などありましたらご記入下さい。

4.その他,何でも結構ですので,
  お気付きの点があればお聞かせ下さい。


このアンケートで、
出来るだけ答えてもらいたかったので、クオカードも付けました。

しかし結果は、3件/23世帯
打率3割ほしいとこでしたが、1.3割でした。。


結構、文面を考えたのですが、少しヘコました。
まだまだ改善の余地アリですね。


この1.3割の主な結果は、

・管理会社が変わって心配である。

・共用部の掃除がされていない。

・ゴミ箱を設置してほしい。



という内容で、
早速、(管理会社が)ゴミ箱を設置し

掃除については、定期清掃をお願いしているところへ、
管理会社が)連絡しました。


遠隔地物件は、管理会社が、しっかりしていないと運営できません。。
ホント、管理会社さんには感謝してますよ。


今後も継続して、入居者とコミュニケーションをはかって
クレームの種を除けるとよいかな?と思ってます。
費用のかかるクレームは、悩みますが・・・

今月の収支報告 


恥ずかしながら・・・

今月の収支報告をします。

ワタクシの物件の管理をお願いしている
管理会社からは、毎月中旬頃に家賃等の精算書が届きます。


複数棟持っていらっしゃる大家さんが
読者としておられるか、どうかわかりませんが・・・
”なぁ~んだ、これぐらい?”って思わないように。。


現在、
入居は、23/24で1室空き

○ 収入
  家賃収入:68万9千円
  共 益 費 :4千円
  水道料金:5万8千円

○ 支出
  銀行返済:32万4千円
  水道料金:約5万
  共用部電気代:約1万円
  管理費 :3万7千円
  定期清掃:1万5千円
  無料インターネッ利用料:1万3千円
  固 定 資 産税(月割り):2万8千円
 
○ 収入-支出
   75万1千円-47万7千円
  =27万4千円

今月も特に修理などの出費が無くて良かったです。
メルマガのタイトルどおりで、ホッとします。


今月の中旬で、もう1室空きが出る予定です。
管理会社と打ち合わせして、今年中に少なくとも1室埋めたいですね。


常に、満室を目指していますが、
なかなか、そのとうりになりません。。。

今年の6月くらいに
1ヶ月くらい満室になったことがあったのですが・・


アパートローン借り換えの検討 その2 


前回地元の地銀から、借り換えのお誘いを受けて
スルガ銀行の担当者へ電話しました!

今回は、その続きですが・・・
ワタクシが1年ちょっと前に借りたときの担当の方は、

すでに辞めておりました。
ノルマがキツイのか?、単純に個人の都合なのか?


まぁ、気を取り直して、
別の方に事情を説明すると

・通常、1年ちょっとくらいでは金利の交渉はムズカシイ

・金利交渉には、新たな定期預金、デビットカードを作ってもらう!

・他行の借り換えの話が、本当かどうかが分かる書類を出してほしい。



よ~するに
スルガ銀行へ貢献している実績が必要ですね” とのこと。。


ただし、1年ちょっとでムズカシイ金利交渉が
他行との競合があれば、”考え
”ということですよね。


今回は、金利交渉が可能かどうかの相談電話だったので
地銀の正式な書類をもらってから、
改めて連絡することで話は終わりました。



なので、
お誘いのあった銀行に、借り換えを正式に申し込んで、
いろいろと銀行を回ってみる価値はありそうと思いました。



借り換えは、巷の情報から

・不動産に関する収支が黒字でないとダメ 
(ワタクシは、確定申告1回目は、赤字でした。。。)

・最低3期分ないとダメ


と勝手に思いこんでいました。
やっぱり行動は必要で、やってみると何とかなるかもしれません!

行動するとナニカが変わるなぁ”と思いました。


皆さんも、普段の思いこみで、
行動出来ていないことがあっても、何とかなることが多いと思います。
なかなか、行動する時間が無いのが実情ですが・・・

それでは、また

アパートローン借り換えの検討 


前に戸建て購入
で、お話しを持って行った地元の銀行が、
”今のスルガの金利って高いですよね?”
うちで借り換えしませんか?とのお誘いが・・・・”



ワタクシ、かごしま在住のサラリーマンですが、
1年半ほど前に、福岡にRC(鉄筋コンクリート)の
アパートを購入して大家となりました。


当時、福岡や鹿児島にある銀行を回りましたが
古め(築23年)の物件と
実績のないサラリーマンへの融資はキビしく


スルガ銀行の融資となりました。
金利は4.5%


不動産投資をされている方、
購入しようとしている方は、ご存じと思いますが、

不動産の融資に前向きな金融機関として、
スルガ・オリックスは有名です。

金利は高めですが・・・・(>_<)



そこでもう一度、アパートローンを契約書を見ると
5年以内の繰り上げ返済(借り換え)は、違約金が発生!

その額は、返済額の2%
今のところ、5000万ちょっとの借り入れなので、100万・・



それ以外にも、
新たに抵当権設定費用に関する費用として

登録免許税だけで、借り入れ額の0.1%
その他、収入印紙代、司法書士さんの費用・・
大雑把で、20~30万くらいでしょうか。



お話しのあった地元の銀行に
借り換えの金利を聞いてみると
金利1.8%くらい、団信が必要なら+0.5%

金利4.5% → 2.3%


半分の金利になるなら・・違約金支払っても
3~4年で、取り戻せます!


サイアク、借り換えなくても
スルガへの金利交渉の材料になります。


早速、スルガの担当者へ電話しました!
・・・つづきは、次回へ


入居者へのアンケート実施 

またまた、記事の更新をしていませんでした。

管理会社も新しく変わりました。

新しく管理会社が変わるときに

入居者さんへアンケートを実施しまいした。


回答数は、3件/23室・・・・


いちおークオカードをお渡ししたのですが、

単身用の入居者さんって、興味ナシなんですね。。。


回答は

・管理会社が頻繁に変わるので不安

・清掃がなされていないのでは?

・ゴミ箱設置の要望


クレームまではいきませんが、このようなご指摘をもらいました。

今の入居者さんに長く住んでもらうことが、

最大の”空室対策”になるので、ご意見を参考にします!

戸建ての購入は・・ダメでした。。 

以前、買付を入れた戸建て物件

仲介業者さんが、”問い合わせも多いので、早く契約したい!”
ということで、契約に行きました。


一般には、買付の順番で、交渉出来ますが
急いでいる売り主さんなどは、
現金買いの人に売ってしまうこともあります



買付を入れるのは、あくまでも購入の意思を示すだけで
売り主のそのような行為を防ぐためにも契約は必要なようです。


契約には、手付け金(物件価格の1割程度)を支払うのですが、
今回は、ローン特約を付けているので、
ローンがダメなら、手付け金は戻ってきます


今回の売買では、売り主側と買い主にそれぞれ業者が入っており、
買い主(ワタクシ)側の業者は、他者に売られては困るということで、
早く、話をまとめたいようでした。。。


契約場所は、売り主業者の事務所、
簡単な挨拶の後、契約書をみると・・・

特約のところに気になる文言・・・
(細かいところまでは、憶えていませんが)



○ この契約に、未登記の増築部分(○○m2)を
  含むものとする・・・
  ・
  ・
  ・
え、何コレ

ワタクシ「未登記部分があるのですね?」

売り業者「はい、増築した際に建築業者が登記しなかったようで・・」
     「未登記なので、建物の固定資産税も払わなくも良いので、
      一般住宅では、よくある話で・・・」

ワタクシ 「まさか、容積オーバーでは、ないですよね・・」
買い業者

売り業者「・・・・あそこの建ぺい率、容積率を再確認しますね・・」

ワタクシ  「・・おいおい、今頃、再確認じゃないだろう                       ・・・知っているハズ(・・by 心の声)



みなさん、おわかりと思いますが・・・
今回の物件は、建ぺい率オーバーの”違法物件
違法といっても個人が住むには、ナンの問題もありません。


ただし、銀行は、違法物件に融資などしません。。。
ということは、ローン特約のある今回の契約では、
ローンが付きません。
(もちろん、現金では買いません!)



最悪、リフォームして、700~800万で売ろうと思っていたのですが、
銀行ローンが組めないと、現金買いの方にしか売れないので
なかなか、買える人が少なくなります。



ですので、銀行の結果が出ていませんでしたが、
今回の物件は、お断りしました。



やはり、田舎の不動産業者は、一癖・二癖ある業者がいます。。
(物件概要書には、未登記部分など書いていませんでした。)
ここ1~2週間、この戸建てに振り回されましたが、勉強になりました。



みなさんも、違法物件には、気をつけてください。
まぁ、銀行が気づくとおもいますが、早めに気づいた方が
時間の節約になります。


また懲りずに、物件探します。。

それでは、

不動産の売却にかかる税金について 


最近、戸建ての購入を検討しています。

しかし、収支のシミュレーションで
キャッシュフローが残らないことが分かったので売却もアリかな?
と考えています・・・
  ・
  ・
  ・
でも売却の利益には、高い税金が。。。。


不動産をお持ちの方は、ご存じとは思いますが、

不動産を購入して、5年以内に売却すると
短期譲渡所得といって、
所得税30%+住民税9%の税金がかかります。


これが、5年を越えると
長期譲渡所得となって、
所得税15%+住民税5%の税金でよいです。


ナント、税金が、約40%→20%と半分近く違いがあります。
なので、5年以上は、物件を持っていた方が
支払う税金は、安くて済みます。


しかも、譲渡所得というのは、
分離課税といって他の経費を差し引くことができません・・・・


他に、家、アパート等を売って、
損金が出たら差し引くことができますが、

通常は、アパート経営が赤字でも、
この譲渡所得で利益があれば税金を払わないといけません。。。


ただし、長期の場合でも、建物の減価償却費は差し引かれますので、
建物比率を高く設定して、中古を購入した場合は、
実際よりも利益が出ていることになります。


不動産を購入したこと無い方は、減価償却費???
と思われた方もいるかもしれません。


これは、建物・設備などの価値が、
時間経過とともに下がる割合を計算したもので
実際に使っていないお金を経費にできます。


建物の構造で、減価償却できる期間に違いがありますが、
鉄筋コンクリートの場合などは、償却期間が長いので、
この経費が大きかったりします。


不動産投資をすると、多少でも、税金の知識が必要になります。
ただし、税金の知識は、奥が深いです。


まだまだ、勉強不足ですね。
それでは、また今度


指し値をするときの土地の価格は 


ワタクシが、指し値をするときに参考にする土地の評価額は・・・
固定資産税評価額というのを使っています。。


よく、物件の評価で積算評価という話が出てきます。
積算評価って、土地+建物の価格です。

でも、土地の価格は、
一物四価、一物五価ともいわれるほど、
評価の方法で値段が変わります。。

主なものは、
 1.時価(実勢価格)
 その土地が実際に取引される価格
 その地域の不動産屋さんに聞くとわかります。

 2.公示価格
 国土交通省が公表する、標準地についての価格

 3.相続税評価額(路線価)
 国税庁が発表する価格
 市街地などにおいて公衆が通行する道路(路線)に付けられています。

 4.固定資産税評価額
 固定資産税などを賦課するための基準となる評価額
 土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割が目安。

基本的に
 時価 >公示価格 > 相続税評価額 > 固定資産税評価額


で、非常に大雑把に計算すると
 公示価格 ≒ 相続税評価額×1.25 ≒ 固定資産税評価額×1.4


また、その土地の形状で、プラス or マイナスがあります。
例としては

・角地で道路に2方面に面している → プラス

・入り口が付近狭く、奥が広がっている → マイナス



一般的に、

・不動産屋さんは、土地値を時価で評価

・融資をお願いする金融機関は、相続税評価額で評価

ここで、約2割以上の価格差が生まれます。


また、収益物件に詳しくない一般の方は、このような評価法は知らず、

毎年送られてくる、固定資産税評価額だけしか知りません。
(これは、時価の3割以上は安い!)



そこで、ワタクシは買付証明書を出すときに

余白に根拠など書くのですが、

土地の評価は、一番安い固定資産税評価額を使って積算しています。

この方が、見た目、積算評価を安く評価できます。

この手が有効な場合もあるし、そうでないときもありますが、
参考になったという方は使ってみてください。


ちなみに
相続税評価、固定資産税評価額を調べるのに
ワタクシが使っているサイトは、ここです。

使いやすくて、便利です。

全国地価マップ:http://www.chikamap.jp/


それでは、また今度


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