08 | 2012/09 | 10

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戸建て購入と銀行の融資審査について 

賃貸用に、古い戸建てを銀行融資で購入すると、
信用毀損*になるかも・・・といわれました。。。

信用毀損(しんようきそん):よーするに信用をなくすことです

この前は、買付を入れた記事を書きました。
買付金額450万円 ← もちろん、現金で買えません。。。


そこで、地元の地銀へ連絡して、事前審査をお願いしました。
必要書類は、

1.物件に関する資料
登記簿謄本(土地・建物)、公図、建物図面、賃貸中であれば家賃等の内訳資料

2.借り主個人に関する資料
確定申告3期分(確定申告していない場合は、源泉徴収票)、
現状、借り入れがあれば、返済予定表

1の物件に関する資料は、不動産屋さんが準備してくれます。

2の確定申告などは、
不動産や副業などで、ある程度の収入があれば、毎年する必要があります。


ちなみにこの物件は
・住宅街の築25年の平屋戸建て 
・土地200m2、建物100m2、築25年、駐車場2台可

内装も壁紙、床の一部など
少し手を入れる必要がありますが、そんなにヒドくないです。

売り出し価格は、450万で、
地元の不動産業者は、相場では700~800万くらいかも。。
(ワタクシも地元なので、そのくらいだと思いました。。)

さっそく資料をそろえて、銀行の融資担当の方とのお話すると

「あそこの土地は、坪5万くらいなんですよね~
200m2 は 約60坪なので、土地値が300万くらい。」

「木造の耐用年数は、22年なので、
25年経過した建物の価値は0なんです。」

積算評価だと約300万(-150万)

「収益評価でも、賃収が入るか入らないかの
 0か100なので、収益評価も0


「よ~するに、
融資の返済の原資は、サラリーマンとしての給与だと考えます。

最終的には、アナタの残債や給与など総合的に検討します
  ・  ・  ・
え、それって

借金の残りが、300万(積算評価)以下にならないと
信用毀損ってことでは??(額は少ないけど)

収益評価が0って、
結局、銀行は戸建てを収益物件とみていない!


前に聞いたことがありましたが、
戸建て(区分所有のマンション)は、
キホン現金買いで、少しづつ増やさないとダメ
ということ。


物件価格450万+100万くらい?
・諸費用(登記の変更代、不動産屋さんへの手数料)
・内装などの費用
これをキャッシュで買うのは、ムズカシイ・・・


しかも借り入れで買うと毎月の返済があるので、
空室のストレスは、ものすごいハズ・・

収支のシミュレーションをすると・・
金利3%、返済期間10年だと
ほとんど、キャッシュフローは無いのです・・・

やはり、200万前後での激安戸建てを
現金で買い増やさないと
銀行への返済が終わるまで、キャッシュが残らない・・・

つい、満額で買付を入れたが、
指し値をしないとキビシイ・・・・という現実に気づきました。。
(もっと早く気づいたハズ??)

ここまできて、ヤメタとはいえない・・

まぁ、最悪、転売すれば、100~200万の利益は出るハズ・・・

と思って帰ってきました。。

また、続きます。

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指し値無しで戸建ての買付をいれました。 

”売り出し価格から、指し値をすると業者が買うぞ~!”

と言われてつい・・・満額で買付けをいれました。。。



ここ最近は、戸建ての話ばかりです。
いつものように、ネットで見つけた激安戸建ての問い合わせ、
物件を見たいと連絡して、内見をしていました。


今回の物件は、築30年、家の傾き+小屋のような廃屋付き
450万円の売り出し価格でしたが、家の傾きがひどくて
不動産屋さんと話をしたら、修理は不可だろう!とのこと


解体費用の見積もりが、80万円くらいなので、
指し値をしても、450-80万=370~380万円が限界では?

とのこと。。。土地値は、280万円くらいなのに・・・・
とすっかり、やる気をなくして、帰ろうとしていたら。。


実は、昨日、売り物件の案内が来て、物件の概要書もないけど・・・
物件、見てみる?との話・・

キタよ~~!、水面下情報・・・
早速、不動産屋さんの後について、現地へ


物件は、住宅街の築25年の平屋戸建て
5DK、土地60坪、駐車場2台、築25年の割にはしっかりした外観


不動産屋の方いわく、”ワタクシの見立てで、700~800万”
450万なら、買付業者が現金買いして、
内装+水回りに100万くらいかけて、

利益200~300万のせて転売だね
。。。
(業者さんはオイシイね、あっさり利益200万?)


確かに・・・今まで見た、500万以下の戸建てで、一番良いと思いました。。
その日は、物件の概要をメモして帰りました。


帰って、物件を評価すると土地値は、300万くらい
築25年の木造に150万は無いだろう・・・っておもいましたが・・
指し値をすると、間違いなく・・・買付業者に買われます。。。


迷った挙げ句に、翌日、買付を入れる旨を連絡しました。。。
すると、今朝、問い合わせがあって、買付けが入るかも・・・・
お昼すぎまでちょっと待って・・・

この状況で、とりあえず、満額で買付けを入れてしまいました。。


最悪、売ればいいのでは?と思ってます。。
でも、450万の自己資金は無いな・・・・
有っても、自己資金はなるべく使いたくないね・・・

とりあえず、ローン特約つけました。。
続きは、次回で・・


戸建ての評価額って 

前にも書いたと思いますが、激安戸建てを中心に探していて

調査 → 良い物件は買付を入れる →
玉砕

が続いてます。



最近は、慣れてきましたが、

売値が200~300万円以下の物件をみると

”これは~キビシイでしょ!”

という物件が多いです。



それでも、売れるらしいので、

売れない不動産はなく、あくまでも価格とのバランスらしいです。



逆に500万円くらいだと、

比較的、程度の良い物件もあります。

それでも、築30年以上という築古物件がキホンです。



わたしは、この辺りのものに、指し値をしていますが、

売り急いでいる方以外には、キビシイ指し値はムズカシイですね。



前置きが長くなりましたが、

わたくの指し値の根拠とする物件の評価額の計算について紹介します。



物件の評価は、大きく分けると

1.積算評価

  土地値+建物の評価


2.収益評価

  物件の収益÷利回り


があります。

通常、戸建ての売値は、積算評価で決めている場合が多いです。

土地値は、ある程度の目安があります。



しかし建物の評価は、

建物の状態にもよるので、

”おおよそ”というか”雰囲気”というような価格ですね。。。



アパートなどの収益物件は、

再建築価格×(1-経過年数÷耐用年数)

というものがあります。



一般的な戸建ては、木造です。

木造の耐用年数は、22年ですが、

わたくしの狙っている価格帯のは、22年以上経過しています。



もともと、住宅ローンは、30~35年支払い続ける方が多いことから

収益物件のような、耐用年数という感覚はありません。。



参考までに、

建物の解体費用として、

木造の場合で、1万円前後/m2です。


建物の床面積が、100m2のときに、

解体費用が、おおよそ100万円


ただし、最近は、アスベストを使用している場合では

処分費が割高になるので、注意が必要です。



なので、ボロ物件の場合、

逆に、指し値=土地値-解体費用

という場合もあります。



わたくしの場合、

戸建ての評価額(指し値)の決め方として、

・基本的に土地値か、それ以下

・物件の状態によって、補修費
or
解体費用を差し引く

ということをしています。



さすがに、価格の理由もなく

売値の半値近くの指し値を繰り返すと

不動産屋さんから、嫌われてしまいます。


そうなると物件のの水面下情報も入ってこなくなるので・・・



物件の下見の際に


”どのくらいまでだったら、価格交渉できますか~?”


修繕費が、どのくらいかかりそうですかね?
 
 売値から、その分の値引きができますかぁ?


とソフトに聞くこともあります。


少しでも、みなさんの参考になればと思います。


ファミマカードでの税金のクレジット払い終了~ 


先日、いきなり、ハガキでのお知らせがきました。
しかも終了が、9月30日って・・・ひどいすぎです。。。
ガーン


不動産投資をしていると公共料金の支払いって、結構ありますよね。

・購入時の不動産取得税、
・毎年支払う固定資産税+都市計画税
・水道料金・・・


わたしの場合、

年間、固定資産税+都市計画税+水道料金で
100万円近くを支払います。

これをファミマカードで、支払ってポイントを貯めていました。


ファミマカードに文句をいっても始まらないので、
公共料金の支払いで、ポイントが貯まる方法を調べてみました。


どうやら、

nanakoチャージで、ポイントが貯まるクレジットカードでチャージ

セブンイレブン等で、公共料金支払いを

nanako 
でする


ポイントが貯まるクレジットカードは、
・セブンカード
・アイワイカード
・ミレニアムカード
・クラブ・オンカード
・JCBマークのついたカード
・UC
マークのついたカード
・セゾン
マークのついたカード
・三井住友カード
・・・

詳しくは、以下を参照ください。
http://www.nanaco-net.jp/service/crecha_cards.html


ただし基本的に、
公共料金支払いで、ポイントは付与されないので、
現金でチャージしてもポイントはありません


あくまでも、クレジットカードでチャージして、
ポイントをもらうということです。


無料のカードにするか、
年会費のかかるものにするか迷いますね。。

でもクレジットカードの発行に時間がかかるので、時間もありません。。。
どちらにしたか?決めたら報告しますね。


戸建て賃貸について 

最近、毎日のように物件検索をしています。


もともと鉄筋コンクリート(RC)造の物件をさがしているのですが、
”コレだ!”というのに出会えません。ほろり
たぶん、ある程度、地域を絞っているのも原因の1つだと思います。


そこで、激安戸建ても候補に入れて、さがし始めました。
(*'∀`*)v

これは、以前、不動産屋さんと話をしていて

”アパートは、入居率が下がってキビシイよ~”
”戸建ては、結構、需要があるよ~”

という話を聞いて、気になっていました。。

また、激安戸建てばかり、購入している大家さんもいます。


そこで、ネットで調べてみると
500万円以下で買える戸建てって結構あります。
だいたい、築30年以上の物件ですが・・・


鹿児島でも、普通の戸建ての家賃は、6万~8万くらい
しかも、入居者が敷金3ヶ月くらい払うのが普通です。

家賃6万×12ヶ月=72万円/年
表面利回り:72÷500=14.4%
って、すごくないですか?
苦笑


でも、わたくしの知り合いの戸建て専門の投資家さんたちは

200万円以下になるくらいの指し値をして、購入しています。


基本、現金買いなので、

安く買わないと戸数を増やすのに時間がかかりますよね。

それに、貸すようにするのに内装や修理費がかかるようです。


それで200万の戸建ても、捜せばあります。

でもスゴイです。


何がスゴイって、

外壁の亀裂、雨漏れ、家の傾き、部屋の汚さ・・・

それ以外にも、
再建不可、家の登記がしていない、道路付けがない・・・
(専門用語でわかりにくいですね・・・)

要は、
一般人がまず買わないような状態・条件のオンパレードです。


気をつけないといけないのは、雨漏り、シロアリ、水回りです。
これらの修理費はシロウトでは、読めません。。


このような、”ババ物件”を引かずに
キビシイ指し値で、良い物件を安く買う・・・・


不動産投資は、

・買う前に苦労する
 物件購入の頭金を貯めるのに苦労する。
 もしくは親が苦労して、購入した。 

・買うときに苦労する
 良い物件を購入するための物件調査、 指し値、条件交渉で苦労する。 

・買った後に苦労する
 入居者の確保、借金返済等に苦労する。 

の1つは必ず経験することらしいです。

どうせなら、買うときに苦労した方が、
苦労する時間は少ないですよね。

といことで、まだまだ、修行が必要です。。。


今月の収支報告 

このメルマガのタイトルで、
今まで収支報告をしたことがありませんでした (;´Д`)

今日は、家に帰ったら、
管理会社からの明細書が郵送されていたので、みなさんに報告します。。


なぁ~んだ、これぐらい?って思わないように・・・

入居は、23/24で1室空き
・ 収入  家賃収入:69万3千円 水道料金: 5万8千円

・ 支出  銀行返済:32万4千円
       水道料金:約5万 共用部電気代:約1万円 
       管 理 費: 3万5千円  
       定期清掃 :1万5千円

○ 収入-支出   31万7千円

よかった。メルマガのタイトルどおり+20万以上はありました。


古くなると、トイレ水漏れ、換気扇の交換といいた修理があるし、

入居すると少なくとも広告費で、最低5~6万円かかります。

退去があると内装工事や清掃作業・・・
と思うようにたまらないのが現状です。

今月は、修繕や入居者のための広告費がなかったので
ほとんど、ベストスコアに近い実績です。
キャハハ

これぐらいの入居率をキープできれば安泰です。
(*'∀`*)v

また、来月から満室目指すぞ!!

ps
みなさんの収支はどうでょううか?

”オマエには勝っているぜぃ!”とか

何でもよいので、コメントしてください。


不動産投資のはじめ 家族の説得3 

ここ、最近は、不動産のお話しというか
わたしとヨメのケンカ(?)をさらけ出しているような気がします。


今日も、そんな話の続きですが・・・
サラリーマン大家になって、1年半ぐらい経っています。


そんなに、お金がたまっているわけではありませんが、
次のアパートがほしくって、さがし始めました。


ヨメは、あきらめながらも、
おいおい、また~借金する気か?”と少やばそうな雰囲気・・・・


そこで、最近は、不動産の経費から
すこ~し、家庭で使うものを購入しています。


そうして、不動産投資をして、

お得だね。

こんなメリットがあったね。


というのをインプットしてもらうように気をつけています。




やはり、主婦 (誰でも?)は、


実際の利益を実感できる”のと


よく分からないけど、お金が増えている

と言われるのとでは違います。



ホントは、ある程度の規模になるまで、
少しでも経費を減らして、
アパートを増やすために使いたいのですが・・・


実際、大家をしていると、


部屋をさがしている人に、
決めてもらうように家電をプレゼントしたり、


不動産屋の営業マンに、
謝礼をしたり、食事をごちそうしたり・・・


と経費は必要です。



その一部を、

不動産投資の協力をしている

家族に還元できると協力の度合いが違うのではないか?

と思ってます。



経費を使いすぎて、利益がないのでは、
意味がありませんが。。。。



あと、できれば、

部屋の内装イメージ、入り口付近のデザインなど

女性の意見を聞けたらいいなぁと思いますが、

そこまで、協力してもらえません。。。


早くサラリーマンをリタイヤしたいと言ったら
定年までしっかり働いて、はよ借金返せ!


と言われました。
わたくしの家族(ヨメ)の説得は、まだまだ道が長いです。。


それでは、また


不動産投資 家族の説得2 

先日は、不動産投資を始めるまえに、
家族の反対で挫折することが多いこと

私も、ヨメから、ものすごく反対されて、
とりあえず、相手の気持ちを聞いて、理解しようという話をしました。


今日は、その続きで、
私が、どうのようにして不動産投資ができたかというと・・・

これは買おうと思った物件は、
ヨメさんに話をしました。


もちろん最初は、
よく分かんないし、反対だって言ってるでしょ

・・その場合は、素直に諦めます。ほろり


でも、こりずに
”コレ、いいと思うんだよね・・・

”普通、土地と建物で、これだけの値段だけど
 ・・・この物件は、それよりも○○○万円安いからお得だよ”

”満室想定で収益は、このくらいだから
 ・・・うまくいけば、5年で頭金を取り戻せるし、その後は収入となるよ”

いわゆる、
積算評価、収益評価、返済計画を分かりやすく説明したつもりです。


それでもヨメは、
よく分かんないし、反対だって言ってるでしょ!

・・・って場合は、諦めます。

ある意味、銀行融資より、ハードルが高いかも・・・悔し泣き


こりずに続けます。
基本は、こっちはキレない。。。

どうしても

どうして、わかんないんだよ~!

この物件、絶対、いいと思うのに~~


と思いますが、ガマンして、

相手を理解するようにします。


そして、

それぞれの物件を買うことはあきらめても


不動産投資をすることは、あきらめない


ということを話したり、行動で示したりしました。


それを何回か、繰り返したら、相手が、あきらめました。。


ヨメ、
いちいち、物件の話を聞かされるのは、もういいよ

納得はしていないけど、どうしてもあきらめないんでしょ~


まぁ、今でも自宅がほしい!

どうして、自分が住む家を買う前に、人が住むアパート買う必要があるの?


と言われてますので、

どうにか2棟目、3棟目と買いすすめられないかを考えてます。


不動産投資 家族の説得 


不動産投資したいけど、
家族(特に奥さん)が反対して~~という話をよく聞きます。

実際、銀行からの借り入れで、
”連帯保証人が必要”となったとき、

通常は、奥さんにお願いするわけですから
家族の同意は、絶対ですよね。

そもそも、何のために不動産投資をするかというと
(みなさんも私と同じと思っていますが・・・・)


家族が幸せになるために、経済的に困らないように、

・将来的な資産をつくりたい

・月々の収入を増やしたい
   ・
   ・
   ・

というように自分も含めた家族みんなのためだと思います。


なので、不動産投資をするために、
奥さんとケンカしてしまっては、意味がありません。


そこで、私の場合、どのようにして奥さんに同意してもらったか?

最初は、当然、反対!
私の場合、自宅はなく、賃貸アパートに住んでいますので


ヨメは、
そんなの買うより、新築の家がほしい!


”イヤイヤ、そんなことしたら、物件を買う頭金が無くなるし
 自宅用の借金があったら、銀行が金を貸さないでしょ”


”自宅は、負債だよ! 金持ち父さん、貧乏父さんを読みなさい!”

さらに

・新築で買うと、30~35年かけて、のくらいの費用を払う

・賃貸用の不動産では、収入があるので、最終的には資産になる

という計算をしてみせましたが

ヨメ
”本なんて、読むヒマなし・・・”

”計算は、何となくわかるけど、
 大きな借金はイヤだ、
 自分の回りは、みんな新築の家を買っている!”


っと子供のような話です。

相手は、感情的の生き物でした。
理屈や計算は通じません。。。
(女性の方で不快に思ったら、申し訳ないです。。。)


こんな会話が続き、しばらくは平行線のまま・・


でも、
基本的に自分のやっていることは、みんなのためにやっている。

どうして、理解できないの?  理解できないのが悪い!

どうにか説得して、自分の思うようにしたい


というのは、相手に理解してもらえませんでした。


なので、

・どうして新築の家がほしいのか?

ヨメのお父さんは、中古の家を買って、
ヨメのお母さんが、新築の家に住みたいとよく言っていた。

・今すぐではダメか?
 最初に収益物件を購入して、
 後からキャッシュフローで、自宅を買ってはどうか?

子供のお母さん友達の家に行くことはあっても、
今のアパートは狭いので、よべない


といった過去の経験や現状の不満があることがわかりました。

まずは相手を理解しよう

昔、読んだ自己啓発本を思い出しました。。。

その方が、こちらの話も聞いてもらいやすいです。


その後に私がどんな話しをしたかは
長くなってきたので続きは、また今度にします。


良い管理会社って? 


私は、物件の管理を管理会社へお願いしています。
私のようにサラリーマン大家の場合、ほとんどの方がそうではないでしょうか。

そのときの良い管理会社ってどういうところが良いのでしょうか?
不動産管理会社って、大きく2パターンあります。

1.物件の管理をしっかりしてくれる、いわゆうる”管理型

2.入居を決めるのに力をそそぐ”、”営業型


私たちサラリーマン大家としては、
1も2も優れた管理会社が良いのですが、
完璧な会社がないのが実情ですね。

どちらに重きを置くかは、
大家の考え方や物件によっても違うと思います。


たとえば、
駅そばで入居者に困らない物件、
ファミリータイプで、一度入居すると長く住んでくれる場合ですと

1の管理をしっかりして、
出来るだけ長い期間、住んでほしいと思います。


逆に単身用の物件、
多少、入居に不利な条件のある物件の場合

2の営業力のある管理会社が望ましいですよね。



私の物件は、単身用で入れ替わりも多く
競合物件より、アピールできるポイントがない物件なので

空きが出たら、すぐ埋めるぐらいの
営業力のある管理会社に魅力を感じます。


ここで、決める管理会社
決められない管理会社の違いって何だと思います?
  ・
  ・
  ・
  ・
  ・

私は、物件への内見会数の多さ提案力だと思います。

よっぽど悪い条件の部屋でなければ、
5~6名の内見があれば入居者は決まります。
(成約率 15~20%ぐらい)


その人数の内見に達するまでを、
空室期間と考えると数多くの内見者に案内できれば、
気に入ってくれる人がいるわけで


内見回数を多くできる
空室情報を自分のところだけで抱え込まず、
 他の仲介業者へ依頼する


これができる管理会社が、”営業力のある管理会社”だと思います。



また、
最初の1~2人目で決める成約率の高い部屋
もしくは、営業マンが紹介しやすい部屋

にかえるためのアドバイスができる管理会社が
”提案力のある管理会社”だと思います。


たとえば、
募集条件の見直し(単に家賃を下げるのみを言わない)

モデルルーム化や人気のあるサービス品の設置など

できるだけ、お金をかけず
部屋を捜しているかたの印象に残る部屋にできる
提案してくれると頼もしいですよね。


たぶん、客付けの営業マンは、
他の物件も多く見ているし、
決まりやすい物件とそうでない物件も、
わかっていると思います。


ただし、私たちのようなサラリーマン大家も
こちらの要望だけをいうのではなく、
管理会社の立場も理解する努力は必要だと思います。


不動産管理会社の嫌がること 

先日の記事で
不動産管理会とむすぶ管理委託契約書について、
大家が、”入居募集の営業”をすることをOKとしてもらった方が良い
という記事を書きました。

そもそも、大家が営業しないといけないほど”空室が埋まらないこと”
が問題だと思いますが・・・

なので、私は当初、管理会社には、何もいわずに、勝手に営業していました。
「管理会社には、ヒミツにてください。」って言いながら・・・


このときに大家がやっていけないことは・・・・
最終的に”入居希望者の審査は、管理会社に決めさせる”ことです。


幾つかの仲介業者を回ると
大家さんに直接、連絡して良いかと言われたりします。

仲介業者さんも、
入居の条件交渉(家賃交渉が主ですが・・)に
管理会社をはさむより、直接大家と話をした方が、話しやすいし早いです。


まぁ、家賃交渉は気持ちのよいものではありませんが、
同業者に言うより、大家の方が言いやすいのでしょうか?

このような多少の条件交渉に応じることは問題ないと思いますが、
この人を入居させるかどうかは、管理会社が決めないと

・入居後に、クレームをいう人ではないか?

・家賃をちゃんと払ってくれる人だろうか?



という入居後の対応は、管理会社がするので・・・
空室を埋めたいという理由で、どんな人でもOKとすると
後で、困ったことが起きるかもしれません。


なので、そこのお願いを仲介業者の方にされても
そこだけは、管理会社に依頼してください!っていう必要があります。



それ以外では、
近隣の物件の入居状況や入居者の希望条件など、
生の声が聞けるので、営業は良いと思いますよ。


たまに物件の入居あっせん依頼に行って
”うちに管理を任せてもらえないか”って、逆に営業されることもありますが。。。

それと業者を訪問するときは、
必ず、アポをとって、手土産を忘れずにしましょう!

相手は、多くの物件や自社の管理物件を持っています。
忙しいのに、突然、やって来て、営業されても
迷惑な大家だとインプットされてしまいます。。


それでは、また来週


賃貸住宅契約書の注意点2 

この前は、賃貸住宅の注意点ということで
国交省のHPを紹介しました。

この中で、大家(管理会社)-入居者で結ぶ賃貸契約書について
いろいろと問題になっている原状回復”が明確化されてきている
ことを書きました。

この「原状回復は、
賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない
ことに注意が必要です。

例えば、クロス、カーペット、クッションフロアなどのは、
6年で残存価値は0です。

つまり、6年以上、入居された方からは、
これらの交換費用はもらえないということ(>_<)。。


ただし、「例外としての特約」の合意があれば、
その内容が優先されます。

したがって、特約ということで、
借りた状態に戻す旨を入れれば良いのです。
実際、管理会社は、この辺りはしっかり対応していると思います。


でも、これらの負担割合って、だれが判断するの?と思いますよね。
私の例だと内装屋さんが、これらの退去立ち会いをしてくれます。


というより、これらの費用負担を決めるのに、

大家や管理会社が行うと入居者に不利益が生じる可能性があるので、

第3者がする必要があります。

そうなると、いちいち契約書の例外の特約なんて、見ているのかな?見ていないかもしれませんね。


まぁ、自主管理をされている方は、入居者さんと直接契約するより、

この辺りのノウハウを多く経験している仲介会社に客付けを依頼して、
入居斡旋と賃貸契約の既存の契約書を締結まで
お願いしてはどうでしょうか。


これらの仲介手数料を払うことになりますが、
まずい契約書で、契約するよりずっとマシだと思います。



また、管理会社を使っている方は、
管理会社との委託契約を結ぶかと思います。


契約書の中には、
・清掃業務の作業内容、場所、回数など細かく設定する。
・設備管理業務も対象箇所、作業回数などを決める。

など、細かいことが記されてあります。

ここでの注意点としては、


・空室の斡旋に他の仲介業者への協力依頼をすること

・大家自身が、他の仲介業者さんへ営業しても良いことなど



契約書に書く、書かないは別として、お互い確認すると良いです。


管理会社は、大家が営業することを喜びませんので・・・・


その理由はというと・・・続きは、今度にします。


ps
実は、私は賃貸アパートに住んでいますが、
(もちろん、自分の物件ではないです)
現状回復は、借りた状態こ戻すようなことを書いてありました。

特約という形ではなく、契約書の文書中にさらっと書いてありました。
借りるときに、今の知識があれば、
契約書の特約事項を外すように交渉できたのに~~

私は、3DKに住んでいますが、
広い部屋は、現状回復費も高くなります。。

ですので、入居者の気持ちも分かるつもりの大家でいした。
それでは

ほったらかしでした。 

すみません。
2~3ヶ月、ほったらかしでした。

本業の忙しさ、何となく気分がのらないので更新をしませんでした。
忘れた頃に更新します。

新着コメントを送っていただいた方、ありがとうございます。
がんばりますね。

賃貸住宅契約書の注意点 


さて今日は、賃貸住宅契約書の話をしたいと思います。


ほとんどの大家さんって、管理会社に依頼されているので
賃貸契約書をじっくりと見たことないのではないでしょうか?


私もそうでした・・・
実際、退去立ち会いを大家が直接していることが少ないですが


近ごろの原状回復を勉強する意味でも、
チェックしてみてはどうでしょうか?


これは1年ほど前に
”原状回復をめぐるトラブルとガイドライン”ができて、
入居者が退去するときの原状回復内容が明確化されています。


また、そのガイドラインをふまえた
「賃貸住宅標準契約書」のひな型が国交省のHPにあります。 

  ↓ ↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/keiyakusho.htm

ここのページから、解説映像もみられますので、
時間のあるかたは、チェックしてみてください!


管理会社にお任せしている大家さんは、
管理委託契約書があるかと思います。


これも、あまり、じっくり見たことがないのでは?
同じく国交省にひな型があります。

  ↓ ↓
http://www.mlit.go.jp/common/000006005.pdf


特に、私がびっくりしたのは、

・清掃業務の作業内容、場所、回数など細かく設定する様式である。

・設備管理業務も対象箇所、作業回数などを決める様式である。

など、
管理会社と結ぶ委託契約書も
設定する項目が多くあるのだなぁと感心しました。


清掃業者や管理会社を変更するときなど、
新たに管理委託を結ぶ際には、知っておくと良いです。


それでは、また今度

物件調査のポイント 


最近は、新たな物件を購入をしようと物件探しをしていますが
鉄筋コンクリート造の建物で、私がチェックしているところををご紹介します。

チェックしだせば、多くの要素があり、プロに依頼される方もいます。
費用は、2~3万円とか、5~6万とか聞きます。
(依頼したことがないので、参考程度ですみません)


数千万以上、億以上の価格の物件であれば、数万円なんて安いものです。でも、私は依頼したことはありません。。。目先の数万円をケチってしまいます。ほろり


それで、非常に主観的な見方ですが、
以下の3つを気にしてます。

1.外壁塗装が必要か?
・壁を手でさわったときに、塗装が手についたり、
 見るからに塗装が、薄くなってきたない。

・コーキング(ゴムような継ぎ目)が劣化している。 
コーキング劣化
この場合は、外壁塗装+屋上の防水塗装が必要な場合が多いです。

規模にもよりますが、数百万単位の修繕費が必要ですので、
私は、値引きの根拠として、指し値します。

物件を保有するとこの費用は、必要になりますので、
早いか遅いかだけの話です。


2.コンクリートに大きなひび割れ、欠けが無いか?
・ひび割れも、紙が1枚はいるくらいの大きな隙間のある場合や
 多数のひび割れがあれば注意

この場合は、あきらめます。
基礎部分では、修繕費がどのくらいか不明です。。


3.物件の雰囲気・日当たりなど
・自分だったら入居したい?という目線で考えます。

ただし、世の中には、いろんな考えの人がいますので、
物件周囲の不動産屋さんへのヒアリングは必要です。


よく、RCでの修繕は、費用がかかるといいます。

構造が、しっかりしているために、
修理する箇所によっては、壊して、修理して、補修する
といった手間がかかるのです。

特に水道関係の設備・配管の修理は、素人にはわかりません。

ですので、物件を購入するときには、
手持ちのお金をすべて、つぎ込むのではなく、
余裕があるにこしたことはないですね。

それでは、また来週

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