07 | 2012/08 | 09

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収益用不動産の購入_ 物件探し 

最近は、新たな物件を購入をしようと物件探しをしていますが
私がしている物件探しの方法をご紹介します。

これが良い方法のかは分かりませんが、
試行錯誤しながら、日々捜しています。

基本的に私の場合、車ですぐに行ける範囲として、
おおよそ自宅からの100km圏内を目安に捜しています。


主にネットで検索して、
少なくとも耐用年数以内で、利回りの高そうな物件を見つけると
1~3のパソコン上で、検索できる評価をしています。

1.積算評価  土地+建物の評価額>物件価格
 ・土地の評価は、ココのHPを使ってます。
  全国地価マップ:http://www.chikamap.jp/
 (住所を入れると固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示等がわかるので便利です!)

 ・建物の評価は、主にしたの式
  新築時の価格×(耐用年数-経過年数)÷耐用年数   (こちらの計算方法については、多くの無料レポートがありますので、そちらをご参照ください)


2.収益評価  少なくとも利回り10%以上
  ネットで見ていると戸数の数、現在の収入、家賃等のが記入されていなかったりします。    戸数は、できるだけ物件写真から想定する    現況家賃、家賃収入などは、ココのホームページを使ってます。  HOME'S:http://toushi.homes.co.jp/owner/

3.物件のある地域の賃貸需要や入居者がいそうかどうかを予想する。
  ここは、最初に土地勘のある地域に絞っていますので、予想しやすいです。
  また、上記のHOME'Sも参考になります。


1~3のどちらかの条件が満たせば、物件の詳細をメールで問い合わせます。もしくは、場所がある程度わかれば、先に物件を見に行って、外観や周辺状況を確認します。


主な問い合わせ内容

・物件の概要(場所、間取り、構造・・・)

・現況の入居状況や家賃の表(レントロール)

・固定資産税評価等の課税明細書


がもらえるようであれば、できるだけ資料を集めます。パソコン&紙上の調査で、いいな~と思ったら、業者に電話でアポをとり、物件の中を確認します。

・そのときに物件が売りに出ている理由を確認します。
 (相続、任意売却、資産整理・・)

・急いでいる?

・業者の方のコメント


を聞いておきます。

ただし、良い物件は、スピード勝負なので、
買い付けを入れるまでの決断の早さを求められます。
この辺の流れは、慣れもあるので、数をこなすとよいです。


まぁ、1~2度、買い付けに失敗するとわかります。
失敗して学ぶものだと思います。


ある程度、経験のある方には、退屈な話だったでしょうか?
次は、実際に物件を見に行ったときに、私が注意している点について紹介したいと思います。


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最初の収益用不動産の購入は? 物件の種類と間取り 


ここ数日は、最初の1棟目を購入しようとするかた向けの記事を書いてます。
今日は、物件の構造と間取りについての話です。


これは、購入される方の状況で変わってくるので、大きく2パターンに分けました。

1つめは、

銀行からの借り入れがキビしいかた(頭金の少ないか自営業のかた)
比較的価格の安い戸建てか中古の区分マンションを購入する

このときの区分の間取りとしては、ファミリー用(2DK以上)がよいです。単身用でも、20m2以下の1ルーム、1Kの部屋はオススメしません!


私が20m2以下の1Kを持っているのですが、
基本的に、”このような狭い部屋に住んでもいい”と思う方は、
賃料の安いことが入居の条件であることが多いです。


もちろん、1部屋当たりの平米数が少ないと物件じたいが安く、
利回りが高くなる傾向ですが、

入居者が安い賃料を望むこと
回りのおなじような物件との競合で
   ↓
家賃は下がります。


最近は、敷金・礼金が0ということも珍しくなく、
このような物件では、退去による部屋の清掃費・
入居のための仲介業者へ支払う広告料

でかえって収益を悪くしてしまいます。


1ルーム、1Kの少ないエリアであれば良いのですが、
ファミリーの方が、入居期間も長くなる傾向にあり、家賃も下がりにくいです。


戸建ては、もともとファミリー用ですが、
このときの注意は、築浅の高い物件は選ばないこと。


物件の取得費用が高いと利回りは、低くなります。
知識と経験が必要ですが、築古の安い物件を買って、
リノベーションして貸すというのが、とても良い方法です。


この方法で、数棟を購入して、資産を増やしていくと銀行からの融資も受けやすいです。



2つめは、

・サラリーマンで、少しは頭金があるかたや年収の多いかた
銀行融資で、重量鉄骨(S)造りや鉄筋コンクリート(RC)造りの物件を購入する。



このときの築年数は、20年以内の築浅(15年以内はもっとよい)、
利回り12%以上とする。


間取りは、2と同様にファミリー物件の2DK以上
20m2以下は外すことをオススメします。


不動産投資は、銀行融資を利用した方が、資産がたまりやすいです。
築年数は、新しいほど、融資期間が長く設定できやすいので、
月々の支払い楽になります。


このときに利回りは、高いほど良いですが、
高すぎる物件には、それなりの理由があります。


それらを許容できれば、高利回り物件を購入すると良いですが、築浅で、比較的に賃貸需要のある、地方の中小都市では、10~12%が多いです。


利回り15~20%以上の物件は、難あり物件であることが多いので、ある程度経験を積んで、大丈夫と思えるようであれば購入しましょう!


自信のある方、ガッツのある方は、あえて選らんでも構いません。前にも書きましたが、不動産投資に決まったスタイルはありませんので・・


間取りは、2と同じです。ファミリー物件は、1部屋あたりの平米数が広く、利回りも低くなりがちですが、根気よく捜しましょう!


このようにして、大家としての経験を積み
できるだけ、収入に手をつけずに、次への頭金とすることで


更なる融資の得られやすく、物件数を増やすことができます。
ここ数日は、最初の物件購入までの私の考え方を紹介しました。


今度は、実際に私が最初に買うまでを書こうと思います。
それでは


最初の収益用不動産の購入は? 


これまで,物件購入の注意点について話をしましたが
今日からは、特に最初の1棟目を購入しようとしている方を対象に書きます。


不動産投資は,色んな方の投資スタイルがあり,
多くの方が,独自のスタイルで成功されているので,


“これはダメ”ということは無いのですが,
とりあえず初心者向けに書きたいと思います。


まず第1に
●法定耐用年数を超えた物件は選択しない。

法定耐用年数って,
減価償却資産が利用に耐える年数のことです。


具体的には以下の年数です。

・木造 22年
・軽量鉄骨(S造) 27年
・重量鉄骨(S造)34年
・鉄筋コンクリート(RC)47年
・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)47年


建物が実際に使用できる,出来ないは関係ありません。
一般的に銀行の融資期間は,この期間が最長となります。


属性の良いサラリーマン(上場企業,公務員・・・)や
年収の高い(医者・・・)の方々は,
最初の1棟目などで,この期間を超えた融資もあると聞いています。


しかし,基本的に銀行は、法定耐用年数超えた物件に融資をしません。


複数棟を銀行融資で買い進めるときに,
この1棟目がネックとなって融資をしてくれないこともあります。



インターネットなどで物件を検索していると
木造・築20年以上の物件で,価格も安く,利回りの高いものを目にしますよね。



仮に融資がOKで,もしくは現金でよく精査せずに,
このような物件に飛びついてしまうと・・


・多額の修理費が必要になった。。

・入居付けに苦労する。。。



逆にこのような物件に指し値をして,
安く買う方法を実践している方もおります。


現金で買えるようなお金持ちや
既にある程度の資産を形成されている方の投資法ですので,


まだ初心者の方は,条件から外した方がよいです。



RC物件購入時の注意点 銀行融資 


先日の記事は,RC物件購入時の注意点として,


・築浅物件は,利回りが低くなる傾向にある。

・利回りの高い物件は,

1.築古

2. 場所が良くない

3.その他のマイナス要素がある。

という話をしました。


今回は,「RC物件購入時の注意点 銀行融資」ということで、

銀行融資を受ける際の注意点について私の考えと経験をシェアしたいと思います。


みなさんも感覚的に、古い物件は選択しないと思いますが、
まず基本的に30年超の築古物は,止めた方がよいです。


私であれば,

・場所が良い(入居付けに困らない)

・利回りが高い


等の幾つかの好条件がないと購入しません。


そもそも,築古物件を銀行融資で購入すること自体が難しいと思います。
融資自体を断られるか,多額の頭金が必要といわれるかもしれません。


理由としては,

銀行融資を利用する場合は,一般的に融資期間が短くなるので
キャッシュが残らない(家賃収入≒返済)ことが一番の理由です。


キャッシュが残るのは,銀行への返済が終わった後(10年後?,15年後?)
となっては,何のための投資かわかりません。。。


それと高額な補修費(設備面等)が必要になる可能性が高いです。
特にエレベーターのある物件は注意が必要です


30年以上前の交換部品などメーカーも持っていないことが多く、
エレベーター自体を交換するとなると1千万クラスの修理費が必要とも聞きます。


そこで,築浅の10%程度の利回りで,
一気にキャッシュフローを増やそうとすると
1億円以上の物件の購入が必要です。


また,このクラスになると買える人が少ないので競合相手がかなり減ります。
諸経費だけでも1000万円以上は,必要になりますが・・・・


でも大家業の経験の無い方は,
億単位の借金に心理的な壁もあるし,物件選択を誤ると終わりです。


そもそも銀行も、経験の無い方にそれだけ多額の融資をしないかもしれません。



じゃあ,大家を目指している方が最初の物件はどうしたらいいの?
と思われるかもしれません。


長くなったので,この続きは今度にします。


RC物件購入時の注意 


今日は、最近のRC物件購入について注意点について
私の考えと経験をシェアしたいと思います。



このときは、物件の法定耐用年数が長いので、
銀行融資による返済期間が長くできる。

  ↓
月々の返済金額が少なめにできる

  ↓
キャッシュが残りやすい!
ということで、銀行融資を利用したレバレッジの効く投資だと紹介しましたキャハハ


このようなメリットのために
RCは、他の不動産投資家等のライバルが多いです。

  ↓
人気があると価格が高止まりするので、利回り的にはあまり良くないですほろり


私の狙っている地域では、
10~15年程度の築浅の場合、10%程度
不動産屋さんの裏情報をゲットして、せいぜい12%ぐらい


利回りが低いとキャッシュが残りにくいので、
次々と物件を購入することができません。


私は、特に現金や資産が多い訳ではなく
普通のサラリーマンです。


それで早めに物件の数を増やして、
サラリーマンの卒業を目指しているので、低い利回りでは時間がかかり過ぎです。



また、書籍等によくある”利回り最低でも15%以上”というのを
築浅物件では、ほとんど目にしたことがありません。


あっても不人気の場所か、築30年以上の築古物件です。
築古の場合は、注意が必要です!


RC(鉄筋コンクリート)自体は丈夫ですが
内部の配管、水道管等からの漏れが合った場合、
丈夫な構造のために、木造等と比較して、その修理費が高くなります。


話はそれましたが、
高利回りのRC物件を探す場合、


・築年数が古い

・場所が良くない

・その他の人が避けてしまう欠点がある
 例えば、トイレとフロが同じユニットバスであるとか・・


ということを覚悟する必要があります。
後は、銀行融資でも注意点がありますが、


長くなったので、続きは次回とします。
それでは

「退去のお知らせ」が来ました。 


実は、毎月15~16日頃に
不動産管理会社からの入金のお知らせと管理状況が届きます。


毎月楽しみにしていることの1つですが
今月は、9月1日付けで、1名退去予定」 との追伸が。。。。泣


私の物件は1Kで、単身者の平均入居年数は、
2~4年が圧倒的に多いようです。

また、世帯数が24戸なので、
3年で退去すると仮定すると年間8戸は入れ替わります。



特に今は、敷金・礼金0というのが多いので
安く見積もっても10万は経費がかかります。。ほろり

出た後の清掃・補修代で、5~6万円 
(部屋によっては10万円くらい)

次の入居者が見つかると客付け業者に5~6万円



利回りの良いアパート・マンションは、
1Rや1Kの単身者用が多いですが、このような経費が日常的に発生します。


当たり前ですが、私は、大家になるまでしりませんでした。
みなさんも購入する際は、見せかけの表面利回りに注意しましょう!ガーン


また昨今は、待っていれば管理会社が入居者を決めてくれる時代ではないので
10月のプチ入居シーズンに向けた安価な空室対策を考えなといけません。



以前、入居キャンペーンとして
初期費用を大家負担としたことがあるのですが
参考記事:http://ameblo.jp/shitokuooya/entry-11289513391.html


更に家賃の2ヶ月分程度(6万くらい)をかけると
入居者は、決まりやすいです。


ただし、先程の安く見積もって10万円の費用負担を合わせると16万円・・・
家賃3万以下の部屋に半年近くの経費が必要です。悔し泣き


入居されないことでの機会損出も問題ですが、
経費もバカになりません。。


安価な空室対策を考えて・実践したいと思います。
今後、うまくいったものをブログで紹介したいと思います。



共同住宅の水道料金節約法2 

今日は、収益物件の水道料金の節約方法についての続編です。
前日の記事はこちら


今回の節約方法も、アパートなどの共同住宅で
一括検針、各部屋から定額の水道料金を頂いている大家さんに役立つ情報です。



今回は、特にオススメではありませんが、
戸数の申請数を少し減らすという手法です。


基本的に水道料金は、使用量を戸数で割って、1戸当たりの使用量とします。
各戸数の基本料金+使用量の合計が請求額となります。


1Kのような単身者では、使用料よりも基本料金の方が高いです。
このため、戸数が少ないと各戸当たりの使用量は増しますが、


基本料金よりも安いため
トータルの請求額は低くなります



ちなみにこの戸数というのは、自己申告でOKです。
水道局も検針はしますが、戸数までは調べません。


私も最初は、入退去のたびに連絡していたのですが、
最近は、特に連絡していません。。。


ただし、申請戸数より入居者が少なくなれば連絡すると思いますよ。
極端な数であれば問題ですが、バランスが大事です。


少しでも参考になればと思います。


共同住宅の水道料金節約について 

今日は、
収益物件の水道料金の節約方法についての情報です。

とはいっても、アパートなどの共同住宅で
一括検針、各部屋から定額の水道料金を頂いている大家さんに
役立つ情報です。


私の物件では、1Kの24戸で、
水道料金として定額2,500円を入居者さんからいただいております。

現在、1戸空きの23室が入居されているので、

23×2,500円 = 57,500円

を頂いております。


これは、実際に支払うお金とほぼ同じくらいなのですが、
少しでも安くできないかな?と思って調べてみました。

それで、2つ方法方法があります。


① 共同住宅水道料金特例を利用する

これは、実施している自治体としていない自治体があります。

水道料金の課金は、メーター口径が基本となって
基本料金と使用水量に応じた課金されます。

口径が大きいほど、
基本料金と使用水量当たりの単価も高くなります。


通常、集合住宅では、
使用量も多いので、口径も大きくなりますので、


戸数が多いほど、口径も大きく、単価も高くなってしまいます。
そこで、「共同住宅水道料金特例」を利用するとよいです!


自治体によって、内容に差異があるようですが、
私の住んでいる鹿児島市では、


”設置されている基本メーターの口径にかかわらず
各世帯のメーター口径を13ミリメートルとみなし、

また、各世帯の使用水量を均等とみなして
各世帯毎に料金を計算し、その合計額を一括して請求します”


これは、全体では大きな口径でも、最小単位の口径(13mm)にして、
全体を戸数均等割りで計算するものです。



実際、私の物件では、20mmの口径で計算されているので、
基本料金 1,220円(20mm) → 700円(13mm)

となり、その差額 520円×24 戸 =12,480円
が、節約できます。


この制度は、申請が必要なので、
知っている人だけが節約できます。


しかし、このような制度を実施していない自治体もあるので、


アパートをお持ちの大家さんで、
一括検針で支払いしている場合は、一度、確認した方がよいです。


鉄骨造と鉄筋コンクリート造の不動産購入について 

しとく大家です。
先日は,木造と軽量鉄骨アパート購入について
記事を書きました。
  ↓↓
先日の記事


今日は,鉄骨(S)造と鉄筋コンクリート(RC)造
について分析したいと思います。


最初に
鉄骨,鉄筋コクリート造のメリット・デメリットは
(木造とは逆になることが多いです)


メリット
・防音性・耐震性が(木造より)優れる。
・法定耐用年数が短い(鉄骨34年、鉄筋コクリート47年)ので
 中古物件購入では融資期間が長い


デメリット
・固定資産税が(木造より)高い
・取り壊す際の解体費用が(木造より)高い
・配管修理等の補修費が(木造より)高くなる


実は、メリットの2つ目(融資期間が長い)ために
私は、主にこれらのアパート・マンションを狙っています。



実際にシミュレーションをしてみます。
先日の木造と同じ価格の方が、比較しやすいのですが
1000万円台のRCは、現実的にあまりないので・・・


売値3000万円(築20年),利回り12%のRCマンションを想定しますと


購入金額=3000万円(物件価格)
        +300万円(諸経費:物件価格の約10%)
       =3300万円

収   入=3000万円×12%
       =360万円/年

ただし、管理費や税金、保険代等の運営費を20%とすると
実 収 入=360×(100-20)/100
      =288万円/年


また,銀行融資とその返済をシミュレーションすると・・・

①  頭金を1円も入れず、諸経費300万円投入して購入する場合
   金利を3%、支払い年数27年だと支払いは、201万円/年

利益 288万円-201万円= 87万円
(ここでは、減価償却費・収入に対する税金等の細かい計算は省略)
   ↓
満室が前提ですがフルローンでも黒字となります。


② 頭金300万円+諸経費300万円=600万円で購入する場合
   金利を3%、支払い年数27年だと支払いは、181万円/年   

利益 288万円-181万円=107万円
    ↓
頭金1割を投入すると107万円/年の収入・・・
3年で投入した自己資金は回収できます


③ 頭金900万円+諸経費300万円=1200万円で購入する場合
   金利を3%、支払い年数27年だと支払いは、140万円/年
   
利益 288万円-140万円=148万円 
   ↓
頭金3割を投入すると148万円/年の収入・・・
ただし、自己資金回収には、8年かかります。


結局、鉄骨や鉄筋コンクリートの中古物件は,
法定耐用年数が長いので,

返済期間が比較的長くできるため
返済額にゆとりがあり,キャッシュフローが残りやすいです。


ただし,金融機関によっては
耐用年数=返済期間とならずに最大30年とか35年
と上限を決めている場合があるので確認が必要です。


また,中古の鉄筋コンクリート造は人気があるので,
築浅で利回りの良い物件は競争が激しいです。 


逆にいうと築年数,場所,間取り・・・などで何かしらの問題がないと
利回りの良い(厳しめの指し値ができる)物件
とはなりませんのでこの辺りの見極めをする必要があります。


特に鉄筋コンクリート造は、規模も大きく,
大規模改修で費用がかかるので
多くの物件を見ながら,物件を選択する必要があります。



最後まで読んで頂いてありがとうございました。

木造と軽量鉄骨不動産の購入について 

しとく大家です。

最近、ブログの立ち上げやメルマガの発行で時間がなく、
新規物件調査を怠っていました
ガーン


そこで、地方の収益不動産で多い、
木造アパート、軽量鉄骨のアパート

の収益物件購入について分析してみましたので、
購入を考えている人の参考になればと思います。


最初に木造や軽量鉄骨アパート
のメリット・デメリットを挙げると

メリット
固定資産税が安い!
・取り壊す際の解体費用が安い!!
・配管修理等の補修費も安い!!!


デメリット
・防音性が弱い
・築古物件では、入居付けに苦労するかも?
法定耐用年数が短い(木造22年、軽量鉄骨19年)ので
 中古物件購入では融資期間が短い!!


実は、デメリットの3つ目(融資期間が短い)ために
私は、中古の収益物件を探す際の条件から
木造と軽量鉄骨のアパートは外してます
ほろり


外している理由として、
売値1000万円(築12年)の利回り15%
の木造アパートを想定しますと

購入金額=1000万円(本体)+100万円(諸経費)
      =1100万円

収   入=1000万円×15%
      =150万円/年

ただし、管理費や税金、保険代等の運営費を20%とすると

実 収 入=150×(100-20)/100
        =120万円/年


1100万円の現金を簡単に出せる人はいないので、
銀行からの借り入れで購入するると・・・


① 頭金を1円も入れず、諸経費100万円投入して購入する場合

  金利を3%、支払い年数10年(耐用年数-築年数)
  だと支払いは、130万円/年

利益 120万円-139万円=-10万円
(ここでは、減価償却費・収入に対する税金等の細かい計算は省略)
   ↓
満室でも赤字です!しかも10年間も




② 頭金200万円+諸経費100万円=300万円で購入する場合
  金利を3%、支払い年数10年だと支払いは、104万円/年   

利益 120万円-104万円=16万円 
   ↓
満室で1.3万円/月の収入!10年間・・・


③ 頭金400万円+諸経費100万円=500万円で購入する場合
  金利を3%、支払い年数10年だと支払いは、52万円/年   

利益 120万円-52万円=68万円 
   ↓
満室5.7万円/月の収入!
しかし、500万円の資金が必要!




結局、木造や軽量鉄骨などの中古物件は、
銀行返済を終えるまでは、多くの収入が望めないか
物件価格に対して、多くの割合の自己資金が必要です。


なので、自己資金の少なくレバレッジの効いた
不動産投資をしたい方(自分も含む)は、難しい物件です。



しかし、逆にいうと
多くの人は、不動産を銀行融資を使って買うので、
資金がある人は、安く買える可能性が高いです。 


特に場所の良い築古木造などは、
建て壊し費用も安いので、再投資にも向いています。


長くなりましたが、続きは後日で

 

最近の心境 

今日は、不動産以外の話です。
前に読んだ本で、

自分に言い聞かせている内容をご紹介します。

最近、ブログ、メルマガを始めましたが、
時間、労力をかけても思うような結果が得られていない感があります。 

そこで、私が参考にしている
有名な一節 を紹介します。

僕の前に道はない 僕の後ろに道は出来る

今の自分は、過去の努力から培った能力です。

何かを始めるとき、足らないこを考えるのではなく、
出来たこと、学んだことに焦点を絞りましょう。

そして、継続して努力を続けましょう!

ずっと先まで、考える必要はありません。
目の前のことを一生懸命こなしましょう。

そうしたら、結果が付いてくると信じてます。
みなさんの参考になればと思います。

それでは、また

ウェルカムバスケット 

しとく大家です。

以前、ウェルカムバスケットと大家の手紙について記事を書きました。
そのときの記事

とりあえず、大家の手紙は止めて
ウェルカムバスケットだけ設置してきました。

もう少し、洒落たものが良いのですが、
こだわりだすと行動できなくなるので、置いてきました。

内見者さんの印象に残ってくれると良いのですが・・



新幹線の戦略と不動産投資 

しとく大家です。
今月から2日おきの更新の予定です。

先日、福岡に行くときに新幹線を利用していて

思い出したことがあったのでシェアしたいと思います。

鹿児島-博多間の新幹線は、

2004年に鹿児島-新八代(熊本市の南)の部分開通

2011年に残りの博多-新八代が開通して全面開通しています。

九州にお住まいでない方は、分からないと思いますが

部分開業のときに、鹿児島から福岡に行く場合、

鹿児島で新幹線に乗って、途中までしか出来ていないので

途中の駅(八代)で特急電車に乗り替えて行くという方法でした。


通常は、中心地(福岡)から南に新幹線を作っていくと思いますが

このときは、鹿児島から北上して、最終的に福岡へと作っています

どうして、このような作り方をしたかというと

福岡から作ると予算難等から途中で終わる可能性もありますが
(鹿児島まで、新幹線が出来ないかも?)

鹿児島から作ると絶対に福岡まで作りますよね。

ホントか嘘か、鹿児島の政治家の戦略だという話を聞きました。


今日は、不動産とは関係なさそうですが、

不動産も最終目標をイメージすることが大切だと思います。
(う~ん、ちょっと強引ですかね。。苦笑

不動産の最終って

物件の売却、取り壊し&更地売却、立て替え・・・あります。

私の場合、20年以上のローンを組んでいます悔し泣き

そのときは、建物が築50年近くで私も60歳くらい。

借金の支払いがあるので、その間は空室対策が必要ですガーン

不動産投資は、売却してから損益が確定するといいますが

まだ物件を1つなので、売却まで考えていないのが正直なところです。

また通常、不動産売買は、

5年以下の短期保有では、売却益の39%

5年以上の長期保有では、売却益の19%

の税金がかかるので、5年は保有しようと思います。

その間に、この物件の最終を考えます。

”最終目標のイメージが大事”と自分にも言い聞かせておりますにこ

それでは、また


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