06 | 2012/07 | 08

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大家の会 


不動産セミナーに参加する話の続きです。

そのときの記事


講師の投資家けーちゃさんも

おっしゃっていたことですが、


セミナーの懇親会は、是非、参加した方が良い”


”講師の先生よりは、参加者同士で仲間を増やしましょう!


私もこれは、実感しております。


不動産投資を始めて、大家さんの集まりに参加するようになりました。


理由は、


・仲間がほしかった・・・

・情報交換がしたい・・・etc


大家って、結構孤独なんですよね。。


サラリーマン大家なので、会社の同僚とは話しできない。


家族(嫁)は、興味なし・・・


賃貸経営、空室対策、物件購入の小技・・・


等々を相談したのに、相手はいません。。


それと基本的に大家さん同士って、競合相
じゃないですよね。


競合相手は、自分の物件の数十~数百メートル内で


しかも間取りや家賃価格帯が同じような物件です。


まず、出会うことはありません。



同じ趣味(目的)や悩みを持った人どおしなので、


結構すぐに仲良くなるし、


お互い困ったことがあれば、協力します。


もし、このブログを見ていて、


既に大家さん、もしくは大家を目指している方で



大家の会に参加したことが無い方は、参加することをお勧めします。


全国規模、もしくは、その地方で大家の会ってありますよ。

”大家の会” ”九州” ”鹿児島”

のキーワードでヒットすると思います。


物件を持っている or 持っていないは関係ありません。


交流が深まると自分も楽しいですよ!


それでは、また明日



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不動産売買での最近の傾向? 


昨日、福岡から戻ってきました。

そのときの記事

セミナーの内容は、とても勉強になりました。

講師の方々(投資家けーちゃんさん、小場さん)の人柄も良く

その後の座談会(講師を囲んでの質疑応答)

懇親会とあっという間の時間が過ぎました。


今日は、管理会社さんとの世間話で、

おもしろい話があったのでシェアします。。


ちなみに私のお世話になっている管理会社さんは、

物件管理をメインにしている不動産屋さんですが、売買もしています。

その会社の社長さんとお話ししたときに


私:「最近の福岡の売買はどうですか?

社長:「いや~消費税が上がることが分かっているので、

      その前に購入したいというお客さんも多くて


      売り物が少ないんですよ~


ちなみに銀行融資は、相変わらず厳しいらしい。。。

買える人は、いるのですよね。。。

それでも、問い合わせも多いらしく、中古物件に限っていえば

需要>供給 らしいのです。


ということは、価格は高い方向(利回りは低い)・・・・

これは、私がお世話になっている不動産会社の社長さんの私見ですが

今は待ちの時期かな??と思いました。

まぁ、物件調査は行いながらも、高いようならあきらめることも必要です。


それでは、また明日!


不動産セミナーに参加します。 


しとく大家です。

週末に福岡の管理会社さんと打ち合わせするのですが、

ついでというか、打ち合わせがついでかもしれませんが・・・

福岡で開催される不動産関連のセミナーに行きます。

普段、鹿児島に住んでいると、

こんな機会はめったにないので、楽しみです。

「不動産経営のツボ ギガ盛りイベント2012 in福岡」

講師は、ブログ、メルマガで有名な ”投資家けーちゃ
”さんと

福岡の大家さんで知らない人はいない ”小場 三代”さん

当然、懇親会も申し込んであります!

セミナーの内容は、ブログでは言えませんが、

差し支えない範囲で、報告します。

ど~しても知りたい!、もしくはご質問があれば、こちらまで

登録してみてください!
→ メルマガ登録はこちら

解除はいつでもできます。

それでは、明日はお休みします!


相互リンク! 


こんばんわ!しとくです。
今日は、不動産ネタではありません。

私、このブログを始めたきっかけは、

中卒大家(青木)さんのコンサルです。

中卒大家さんのブログ

苦労もありましたが、ホント青木さんには感謝しています。


それで、もうすぐ卒業しちゃうのですが、

同時期に青木さんのコンサルを受けた仲間の方同士でリンクを張って

お互いのブログを紹介しあおうという話になりました。

私のブログを見ている方で、興味があれば、

以下のリンク先もチェックしてみてください!



中卒大家さん
元ホームレス中学生が、かわいい妻と一緒に不動産投資をしたら,月70万も儲かっちゃって、自由な生活とビジネスを楽しんでいます。



北海大家さん
平日の昼間っからヱビスビールが飲める生活とは?】33歳超残業スーパーサラリーマンが発信するネットビジネス講座
【『全ての夢は叶う。もし追いかける勇気があるなら。』 by ウォルト・ディズニー】
同じく夢見るたくさんの方達と同じ夢を共有し、一緒に成長出来たらと思っております。



みさしゅうさん
ボロ物件で不動産投資 高利回り賃貸経営中
「22ヶ月で8棟の大家になり給料以外22万円以上の不労所得を手に入れた方法」



ドボガンさん
せどり、オークションで大家さんになるまで
「初めまして、ドボガンです。
 このブログではせどり、オークションでタネ銭を稼ぎ投資用不動産物件を購入するまでの奮闘記です。ぜひご覧ください。」
 



ニューリッチさん
落ちこぼれサラリーマンが速読を学び会社で優秀になったブログ
速読、モチベーションアップをメインに脳機能の活性化などをお伝えしています。
ブログやメルマガを通して得られるメリットは、読書スピードを2倍3倍にする事を前提に書いています。
速読や脳機能について正しい知識が身につきます。




ベリーハングリーさん
開成三郎のブログ
初めての、大家を目指す人一緒に学んで、ビッグな大家になりましょう!




ハイブリッドサラリーマンさん
向き 不向きより前向き!!
考える事を放棄し、相変わらず「通い続けている自分」を変えるべく同じような境遇の方と繋がりを持ち、共に学び成長していきたいです。
今日の小さな一歩が未来へと繋がっていると信じています。よろしくお願いします。




しとくさん
地方中古RCのサラリーマン大家@しとくのブログ
田舎の平凡サラリーマンが、セミリタイヤを目指して
・遠隔地の物件を管理する方法
・安価な空室対策
・地方高回り物件を入手する方法
などの体験談をお伝えするブログです。




夢吉さん
夢を目指して一歩ずつ!夢吉の自分で稼ぐための投資
「投資なんて無縁」、ずっとそう思っていました。しかし私はたくさんの夢 があります。皆さんに夢はありますか?
それを叶えるためにも投資は必要です。
このブログでは、”投資初心者の方へ投資情報の紹介”、そして同じ”若手サラリーマンへ向けて”書いていきます。




大家さんになりたいママさん
こどもがぐんぐん伸びる!ハッピー子育てブログ
子どもが掲げた目標を達成すべくどのようにしてサポートしていくかを発信していきます。
子どもがぐんぐん伸びる子育ての方法を推進中♪




ハリハリさん
中年オヤジがあがいてみるブログ
投資で失敗ばかりしてる中年オヤジが、自分の力で稼がなければと思い立ち、副業にトライしています。
もし、副業で迷っている人は、とりあえず私と一緒に飛び込んで見ましょう!>


管理会社とのコミュニケーション 


週末に新 & 旧管理会社と打ち合わせをします。
(別々ですが・・・)


最近は、その準備をしています。

具体的にいうと


近隣物件のネットでの調査

空室募集のための付加サービス案を考えています。


そんなの管理会社や仲介業者が考えればいいのでは?

と考えてしまいます。(私もそうでした。。苦笑


でも管理会社さんって、数百~数千戸と管理しています。

とても忙しい(みたい?)です。


まぁ、管理会社さんからみたら、

数個の空室のために時間をかけて調べたり、

頭をひねって考えたりします?ほろり


よっぽど、思い入れがないとできないし、

逆に、このようにしましょう!と大家から発案すると喜ばれます。



話は、少し変わりますが、

返報性の法則ってご存じですか?


要は、与えられるとお返しをするということです。

みなさんも経験があると思います。


身近なところでは、ブログの読者登録・コメントもそうですよね?


ですので、管理会社さん、仲介業者さんにお会いするときは

極力・事前に連絡して、手土産も忘れないようにします。


特に私の場合、遠隔地で、頻繁にお会いできないので・・・・

特に、”こんなにしてあげたのに、何も見返りがなかった!

と思うのは止めましょう。。まっくろくろすけ


それでは、明日!

大家の手紙 


昨日、ウェルカムバスケットと大家の手紙の記事を書いて、
コメントをして頂きました。


昨日の記事

見て頂くとわかるのですが、

大家の手紙を書くのに悩んでいると

コメント:
しとくさんは大家の手紙もらったらどう思います?
うれしいなら、書くし
引いちゃうなら書かない方がいいのではと思います。
※あくまで個人の感想です


私は、男からの手紙なんて嫌かなぁと思いました。
モイです・・・


ただ、いろんな本を見ていても

”実践すると良い”と書いているので悩んでいました。

でも、
自分ならどう思う?というのは参考になりました。

今回は、大家の手紙は止めておこうかとおもいました。

管理会社さんにも他の管理物件での状況や反応を聞いてみます。

また、今回、コメントをしてくれたハリハリさん。

ありがとうございます。

実は、私、ネットビジネス関係のコンサルを受けているのですが、

このハリハリさんも同期なのです。

お会いしたことは無いですが、

何回がやり取りをしていると、とても親切で良い方だとわかります。

もし、よろしければ、彼のブログもチェックしてみてください。


中年オヤジがあがいてみるブログ

それと私、メルマガを発行しております。

不動産投資に関すること、ネットビジネスに関することなど

ブログに書ききれないことを配信しております。

いうでも解除できますので、

興味があるかたは、登録をお願いします。
(無料レポートも差し上げます)

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ウェルカムバスケットと大家の手紙 


しとく大家です。

今週末、物件の管理会社との打ち合わせ、

不動産関係のセミナーへの参加のために福岡に行ってきます。

それで空室が1つ残っているので・・・

ウェルカムバスケット と 大家の手紙 

を置いてこようと思ってます。

今までは、遠隔地物件ということで・・・管理会社さんに任せっきりでした。

それで、ウェルカムバスケットは、あまり悩まなくても良いのですが

大家の手紙って、どう思います。

ネットで調べてみても、

効果があるよ”というのと

あれはイタイ、うざい”と両極端

文面も考えないといけませんが、そもそも必要か??

ここ数日、考えてみたいと思います。

結果は、後日に報告します。

それではまた明日!



種子島のロケット発射見てきました! 


今日は、不動産の話ではありません。

今日から、子供たちが夏休みなのと

ロケットの発射があるというので、種子島に行ってきました。

普段は、これといって話題のない島
(鉄砲伝来の島というので、教科書に載っていると思いますが・・)

このロケット発射のときは、人が集まるようです。

鹿児島から高速船で行ったのですが、人・人・人・・・

もちろん、船、旅館、島に着いてからのレンタカーなど、

前から予約していないと無理です。
(天候が悪いとあっさり延期しますし。。)


今日は、曇り空で、発射されるか、どうか不安でした。。。


でも発射しましたよ。


1~2秒くらいで厚い雲の中に入ってしまいましたが・・・


遠くの高台の公園みたいなところで見ましたが、感動です。


良かったです。発射に見とれて、写真とるの忘れてました。

この写真・・・超遠いのです、アップします。。 


それでは、また来週



仲介業者訪問 

前日、仲介業者さんが、入居案内をしてくれた話をしました。
昨日の記事

私の物件の管理会社は、
仲介というより、どちらかというと管理に強い業者さんです。

なので、仲介業者さんが決めてくれると助かります。

・仲介業者さんに広告料が入る

・管理会社さんも管理料が増える

・大家も早く空室が埋まると助かる

誰も損をしない、良い関係が出来ると思います。

遠隔地物件なので、
現地に行くときに仲介業者さんのところを営業に行くのですが

幾つかの客付け業者さんを回るとわかります。

うちは管理物件だけの紹介なので・・・と言われることもありますが、

協力的な業者さんいます

そういったところをさらに重点的に営業すると良いです!

実際の営業の方は、辞めたり、異動したりしますので

できれば店長さんと交流が深めた方が良いです。

先日、申し込みをしてくれた

SOHOの方も、そんな業者さんの紹介でした。

サラリーマン大家は、このようにみなさんの協力がないとうまくいきません。

ただし、業者訪問に関してですが、

必ず事前に予約を入れて行った方が良いです。

アポ無しをで訪問したこともありますが、

店長さんは忙しくて、営業の方とお話しすることとになると思います。

それに、相手の都合を考えずに、

物件の客付けの営業をされても、好意的に感じてくれないことも多々あります。

ただ、行動しないよりは、する方が100倍マシなので

行動しましょう!
(私も借金があるので、空室対策は死活問題です)


それではまた明日


入居の申し込みがありました! 


この時期にまだ空室が残っているのですが・・2部屋ほど泣

先日、管理会社から”入居の申し込みがあった”とのお知らせアリ!かお

この時期の入居って・・どんな方かな?

と思って聞いてみたら、法人契約らしいのです。。。

それも昼間に仕事場として使いたい”とのこと。

実は、前にも似たような問い合わせがあったのですが、 

最近、駅近で、比較的に賃料の安い物件で

SOHOの方々などからの問い合わせがあるとのことでした。

彼らの望む条件は・・・・高速インターネットの使い放題

一般的な不人気の部屋

・トイレとフロが一緒の部屋
・20m2以下の狭い1ルーム or 1K
・・・・

というよりも、賃料が安く、インターネットが使い放題というのが
ポイントのようです。

今回も”インターネットの速度はどのくらい?”という問い合わせがありました。

基本的に速度を保証する契約では無かったのですが、

「他の入居さんは、昼はほとんど働きに出ているので昼間は速いと思いますよ!」

という回答をしたのが良かったのか?

申し込みをしてくれました!キャハハ

仲介業者さんが、紹介してれたのですが・・・ありがとうございます。
(審査等があって本決まりではないのですが・・)

不動産賃貸業って、ホント、回りの協力がないと難しいです。
逆に良いチーム・ネットワークがあると遠隔地でもOKです。

それではまた明日


無料レポートプレゼント 

私が,遠隔地に物件を購入して,1年が過ぎました。

・購入した経緯,

・購入前に机上で計算した利回り,キャッシュフロー

・購入後の利回り,キャッシュフローとの比較

・銀行融資,購入後の経営で失敗したと思うことなど

レポートにまとめてみました。


少しでも興味があれば,ブログの上の方をクリックしてください。

自動的にメルマガの読者登録されてしまいますが,

無料で差し上げます。

メルマガでは、ブログには書けない

不動産投資に関する有益な情報を発信する予定です。


今日は,宣伝になってしまいました。

それではまた,明日


遠隔地の管理で思うこと 

しとくの保有する物件は遠隔地です。
所在地(鹿児島) → 物件(福岡)

車(高速道路)使用で、片道3~4時間
新幹線使用で、片道1時間30分くらい

新幹線は、早いのですが旅費がかかります。
車も、高速代、ガソリン代、費やす時間・・・

ちょっとした修理や物件や空室の清掃などを自分ですると
入居さんとのコミュニケーションがとれたり、物件の状態の把握ができるのになぁ
(経費も減らすことができるかも・・・) 

と思いますが、簡単に行けません。
なので基本的に管理会社さんへお任せすることがほとんどです。

物件の空室対策で、
もっと注力してほしいなぁと思うこともありますが、

”うざい大家”、”めんどくさい大家”と思われてもダメで
”空室でも、あまり気にしない大家”と思われても困ります。

不動産投資(経営)は、基本的に不労所得ですが、
ほったらかしではなく、
コミュニケーション能力が大事だと感じます。

私が気をつけていることといえば・・

1.管理会社の担当の方とすぐに連絡できる体制をとる
  できなかったときは、フォローの連絡をする

2.失敗しても相手を責めない(他人の誹謗中傷は×)。
  良いときは、思いっきり誉める

3.訪問時は手土産を忘れない

他にもいっぱいあるし、書籍等でも紹介しています。
当たり前すぎますが、
管理会社さんを信頼する必要があります。  

サラリーマンの給与以外で収入がほしくて始めた大家業(副業)ですが
コミュニケーション能力が磨かれる副業でした。
それでは、また明日

最近の融資の姿勢は? 


以前、今年度末で中小企業金融円滑化法の期限が切れると
不動産の売り物件が増えると思います
という記事を書きました。 
 ↓
中小企業金融円滑化法と不動産投資

でも、そもそも銀行の融資姿勢って、急に変わったりしますよね。
これって金融当局(金融庁)の通達とかが関係しているそうです。

例えば・・
80年代のときバブルのときの「総量規制」、
2000年代のミニバブルのときの「不動産担保評価の厳格化」

少し不動産価格が加熱気味かなぁ~となると
通達とかで、ガツン! とするみたいな

今は、そのような状況にないと思いますが、
物件の融資をお願いするときに

最近の銀行への融資姿勢をそれとなく聞いてみるなど
気にとめておいた方が良いです。


銀行が、不動産の融資は積極的だなぁ~となると
不動産を買える人が増えるので、価格(相場)は上がります。

価格の高いところで買うと
借金の返済や売却のときのネックとなるので・・・

ただし、
ノンバンク系とか不動産融資に積極的な銀行(ス○ガ)とかは
関係ないかもしれませんが。
それでは、また明日

管理会社の変更2 


昨日、管理会社が変更になるかも?という話をしました。
昨日の管理会社変更の記事

大家さんが収益物件の管理を委託する
管理会社を変更のときの注意点について 

このときの注意点の1つとして
空室の募集があるのではないでしょうか?

私の場合、空室が1室ありますが
管理会社の変更は、3ヶ月後です。

ただし、変更前の管理会社は、入居斡旋に
”全く注力しません”・・・当然もしれませんが

新しく管理する会社も
この時期は、入居者の審査・契約等は、前の管理会社がしますので
のんびりしています

まぁ、
管理料 は5%なので、
家賃 30,000円/月の管理料なんて、150円くらい・・
遠隔地であれば、後回しにされてもわかりません。。

空室のモデルルーム化、プチリフォームしたいのですが・・
現地での打ち合わせが出来ずに進みません。。

ただし、大家からみたら
少なくとも、30,000円×3 = 90,000円です。
のんびりされては、困ります。

そこで、近々、現地で打ち合わせして、
空室は、早く埋めて、いつも満室にするのだ!
という大家の思いを行動で見せないと・・・と思っています。
結果は、後日、ご報告します。

管理会社の変更 


管理会社の変更になりそうです。

空室が埋まらないから・・・というわけでなく,
管理会社内のゴタゴタの影響が主な理由です。

今回のことで、少し勘違いをしていたことがあったので、
シェアしたいと思います。

前の管理会社と契約した際に、
「5年間契約で,更新の際は・・」と途中での管理会社変更が
いかにもダメっぽい文言だったのですが,

よくよく聞いてみると,
契約期間中に契約解除してもペナルティが書いているわけでもなく,

管理変更の3ヶ月前に “管理会社を変更します!” 
って伝えれば良いみたいです。

先輩大家さんからは,
「空室が埋まらないなら,管理会社を変えたら~」

とアドバイスを受けても行動出来なかったけど,
とっても簡単なんだ!と知りました。

でも管理変更を連絡した時点で、
3ヶ月程度は、前の管理会社が管理をするわけで
この会社は、当然、一生懸命募集はしてくれません。

新会社に客付けをがんばってもらうしかありませんが、
入居審査は、前の管理会社です。

また、頻繁に管理会社が変わると
入居者さまは、不安を感じるでしょうし振込先が変わったり
とあまり、いいことはありません。。

よく考えて、管理会社は決めましょう!
でも良くない業者でガマンする必要はありません!

みなさん(私も含めて)行動しましょう!
それでは、また明日!

中古RC購入の際の銀行借り入れ期間って? 

不動産投資で、RC(鉄筋コンクリート造)、人気があります。
私が狙っている中古物件では特に・・
・躯体が頑丈そう!
・見た目が良い!

理由は,人それぞれですが
法定耐用年数が 47年と長いのも理由の1つだと思います。
・木  造:22年
・軽量鉄骨:27年
・重量鉄骨:34年

と比較しても長いですよね。
同じ築年数の中古物件を購入するとしても

銀行からの借り入の際に,
それだけ長い期間借りられるということになります。

ただし,RCの場合、
法定耐用年数いっぱいの期間が借り入れられる金融機関は少ないです。

以前,私が融資に奔走していたときは
ス●ガ銀行、三●住●銀行ぐらいでした。

地方銀行は,
最大借入期間 = 30~35年-築年数
が多かったと思います。

ただし,これが絶対というわけでなく,
銀行の融資姿勢にも影響を受けます。

先日,お話した築浅のRC物件なんて
人気があるので,利回りが高くなくても売れます。

頭金が少なく,長い期間借りたいと思っている方が多いので
(当然,私もその1人),
利回りが低い物件を無理して買うとキャッシュが残りません。。

また,利回りだけを追求すると築古物件に行き着きますよね。
ただ築古の場合、空室リスクとリフォーム代が心配です。

しかし、築古物件を安く現金で買って,
セルフリフォームして・・
という投資法を実践している方もいます。 

同じ資金でも
① 銀行借り入れによるレバレッジで資産を増やすやり方
② 現金で,木造アパート,戸建て等を増やしていくやり方

私もどちらが良いのか迷うときがあります。
個人の好きずきと言ってしまえば、それまでですが

今後,これらの比較をキャッシュフローに注目して
検討していきたいと思います。
それではまた明日


表面利回り、実質利回り 

先日、買い付けが 玉砕 したお話しをしましたが、

これは、いわゆる非公開物件で
・築10年くらいのRC造
・比較的人気のある場所
・売り出し価格 ≦ 積算価格

で、何となく指し値をいれたら難しいのでは?
という不動産屋さんの話でした。

結果は、案の定、満額で買い付けされた方が購入されたようですが 
表面利回り10% 程度でした。

多くの不動産投資家の方と同じかと思いますが、
私も ”利回り星人です。

というのも表面利回り10%といっても

家賃収入から、
維持管理費が15~20%はかかります。
内訳としては、管理会社への管理費や清掃費、税金などです。

だから、
空室や修繕が無くても (そんなことありませんが・・・) 
面利回り 10%
実質利回りは、8% 程度になります。

それ以外にも、広告料、修繕費等の経費が必要で、
みなさん、残りのお金から借入金の返済をしますよね。 

私の準備できる頭金(ほとんど無)の場合、
表面利回り 10%では、あまりキャッシュフローが出なかったです。

地方の中古物件で、利回り10%って、
低い? 高い?

皆さんはどう考えますか
もちろん、築年数、間取り、場所・・・考える要素はありますが
ご意見があればコメントください。

それでは、また明日

中小企業金融円滑化法と不動産投資 


1ヶ月程前に,指し値で買付けを入れて,

玉砕 したことがあったのですが


そのときに融資担当の銀行員さんに

中小企業金融円滑化法が今年度末までに再延長されているので,

今,出ている物件は少ないけど,

“これからは出てくると思いますよ”と言われました。

法律に疎い私は,「中小企業金融円滑化法??」

ということだったのですが,後で調べてみると

“資金繰りが苦しい中小企業”、

“所得の減少でローンを返せなくなった方”

からの相談を受けた銀行などの金融機関が、

できる限り返済条件や貸し付け条件の見直し・変更に

応じるように努めるという法律のようです。


この法律によって,支払期間の延長,金利の優遇を受けたが多くいるようです。

この法律の恩恵で,

今は、倒産を免れている中小企業,

今は、住宅ローンによる破産を免れている個人

の方が多くいるということです。


この法律は,平成23年3月までの予定でしたが,

24年3月,25年3月と1年間の延長を2回しております。

さすがに ”3回目は無いだろう!” とう予想ですが

この法律が終わることで

不動産関係でも破産による売買物件が増えるのではないかと言われています。

その前に銀行の方で,任意売却を促される場合もあるかもしれません。


買い付けが玉砕に終わって,凹んでいましたが

良いチャンスが現れたときに頭金は必要です。

みなさんもあきらめずに頑張りましょう!


銀行の融資担当の方が,いい物件ですが買いませんか?

って声をかけてくれたらいいけどなぁ?

お休みします。 

日曜日以外のブログ更新をしてきましたが、
最近、メルマガ発行の準備にバタバタしております。

数日、ブログの更新をお休みします。
よろしくおねがいします。



不動産購入への壁3 



先日からの自宅購入に関する話で

不動産投資の内容と離れていってしまいますが、

中古の家を買うという話をしたいと思います。


実は、私の父親は昨年、病気で他界したのですが

当時、遺品や相続の関係で書類を整理していると

住んでいる家を購入したときの書類がでてきました。

この家は、私の父が41歳のときに中古住宅(当時築7年)
で購入したものです。

概要
土  地:163m2(約50坪)
建  物:昭和58年築 木造2F(床面積約100m2の5DK)
購入金額:1850万円(諸経費、リフォーム代含む)
そ の 他:15年経過後に壁の塗装で100万円

現在、約22年住んで、費用としてはトータル2,000万円

さらに年間約12万円の固定資産税+都市計画税がかかるので、

1,950+12×22 = 2,214万円/22年
  ↓ ↓
≒ 100万円/年 ≒ 8.4万円/月

新築の家同様に35年住むとすると

1,950+12×35 = 2,370万円/35年
  ↓ ↓
≒ 68万円/年 ≒ 5.6万円/月

ただし、支払い金利がわかりませんでしたが

最終的には含めると 6.0万円/月になるかもしれません。

昨日の 10.0万円/月と比較すると中古の家が断然マシだと思います。

購入金額が、3,500万円(新築)1,620万円(中古)

の差が大きいのだと思います。

ですので、家をどうしても欲しいという方は中古が良いと思います。


ただし、今回の例に出した私の実家

木造2Fの5DKに65歳の母が1人で住んでいます。

当時の子供部屋であった2Fに上がることは、ほとんど無いそうです。

場所も当時の新興住宅街で、車の免許がない母は少し不便だと言ってます。


住宅を買う時に35年先なんて分かりません。

ただし、確実に住むのに快適な広さ・間取り・場所は変化するので

私は賃貸がいいなぁと思って、家は購入しておりません。

そして、家を購入しようと思っていた(←妻)

頭金が、収益物件の頭金に消えてしまいました。。。


自宅購入の比較か、私の収益物件購入までの思い出か

分からなくなりましたが、今日はこの辺にします。

それでは

不動産購入への壁2 


昨日は,

収益不動産を購入する際の奥さんの説得方法として

新築の家・マンションの費用について書きました。


また,私の基本的な考え方として,

自分の年齢や家族構成によって

必要な家の広さや間取り,住みやすい場所も変わってくるので

10年ぐらいのスパンで見直してはどうか と思っています。


例えば,間取りでは

独身時代1R~1Kぐらいでもいいので安い部屋

新婚~子供が小さい頃2DK~3LDKの間取り

子供が大きくなる3LDK~で各子供部屋や広いリビング

夫婦二人2DK~3LDKの間取り

また場所は,・子供が小さいうちは,

学校のそばが良いとか

郊外でも車があれば構わない

年齢を重ねると・買い物などお店が近い,

病院が近いところが良い

ということになると思います。


“じゃあ,途中で売れば良いじゃないか” という話もあります。

高くで売れれば良いと思いますが,

新築物件が一番高いのは間違いありません。

実際に私の友達でも

新築で建てた家を仕事の関係で手放す必要があって,

「何とか借金と同額で売れて良かった!」

と言っていました。

え! 頭金は回収できないの?

と思いました。詳しくは聞けませんでした。。

それでも私は,新築の家に住みたい!

という方はどうぞ!

各人の自由ですから。。

ただ,大家@しとくは,それでは納得できないと思いました。

あ,奥様の意見として

中古の家を買って,リフォームして住むってのもありますよね。

それは,明日書きます。

不動産購入への壁 


収益物件を購入する際に奥さんが反対して・・・という話をよく聞きます。

私の(怖い)奥様もそんな1人でした。。。

物件を購入するための頭金も,

そんな奥様がコツコツ貯めた自宅購入の頭金を使いましたので,

今でもブツブツ言われています(^_^;)。


そんな奥さんを納得させる方法に私が使った方法は・・・

客観的なデータを示してみるのはどうでしょう?

例えば、有名なロバートキヨサキさんの著書

「金持ち父さん,貧乏父さん」

の有名なフレーズがあります。

家(マンション)は負債,
不動産は資産


私は,新築の家を買う気満々の奥様へ

新規の家の購入について調べたことを説明しました。

仮に家+土地(マンション)の価格:3,500万円
うち頭金:500万円

35年返済の金利2%(ボーナス併用なし)だと

月々の支払い  10 万円
支払い総額  4,174 万円

住宅メーカーの営業の方から,よく聞く言葉

 ・賃貸アパート,マンションでは,家賃を支払うだけです!

 ・家は自分の持ち物になります!!

 ・子供に残せる資産です!!!

地域によって異なりますが,

家を購入するファミリー世帯の賃貸物件で,

家賃は10万くらいかもしれません。


でもちょっと待って下さい。単純にローン=家賃だけではないはずです。

 ・持ち家でもマンションでも固定資産税を支払います。

 ・マンションだと管理費と駐車場代が毎月必要です。

 ・持ち家だと10~15年毎に壁の塗装,古くなった箇所の修繕が必要です。


費用だけではありません!
 
 ・ローンを返済した後で,築35年の家の評価価格は殆ど無し。

 ・土地の評価額は,基本的に右肩下がりで上がることは見込めない。

 ・購入時の間取りは,35年後に必要ではない。
  (家族構成,ライフスタイルで必要な家の広さや間取りも変化します)


こんな話から始めました。

 ・じゃあ,途中で売ればいいじゃない!

 ・比較的新しい中古の家を購入すれば?


敵(?)も簡単には屈しません。

長くなったので,続きは明日にします。

それでは


不動産賃貸業って 


最近,空室対策の費用対効果のような話が多かったので、

基本的な不動産賃貸業について、

税理士さんが“呟いていた”ことがあったので報告しますね。


不動産賃貸業って

「得られる最大収入が決まっている」 業種です。

よく見る 【売上げの公式】なんてものがありますが,

売上=顧客数×客単価×購入回数

でも,不動産賃貸業って

・顧客数 → 部屋数は、決まってます。

・客単価 → 家賃は、相場があるので上げられません。

・購入回数 → 何回も入居者さんが出入りしても??


ということは、

① 安く購入する

② 経費を減らす
   (仲介業者への広告料、部屋のリフォーム代、修繕費etc)

③ 税金を減らす
   (経費、減価償却費、借入金等)

の努力が大切になります。


①は購入前、

②と③は購入後に検討することになりますね。

私も現在、②と③に注力してますが

②~③をどんだけ頑張っても

①を高値で購入してしまっては、借金の返済でお金が残りません。


当たり前と言えば、当たり前ですが

現在、次なる物件を模索中で、思い出したことを書いてみました。

でも、買うときの表面利回りってねぇ取らぬ狸の皮算用なんですよね。

まだ物件1つだけですが、

いっぱい借金ているのに・・
  不動産収入って、思ったよりないなぁ・・

というのが率直な思いです。

こちらの内容は、無料レポートを作成して公開する予定です。
それでは,また明日


空室対策[家賃交渉について] 

最近は,インターネットで

条件を入力して,クリ
ックすると


条件を満たす物件が,いろいろな順番で並びます。

だから,みんな相場の家賃,

最低家賃なんてのも事前にわかってしまうのですね。。

そこで,見た目の家賃は下げるという手があります。

この手は、最後に書いてます(までお読みください)。




しとく@大家の物件は,こんなお部屋です。

・家 賃:28,00030,000
・築年数:23
・構 造:鉄筋コンクリート
・間取り:1K18m2)・バス・トイレ別
・駅徒歩:10

同地域(最寄り駅を指定)の物件について,
Homesなどで検索すると競合物件がいっぱいあります。

・賃料
3万以下(これ以下は、今のところありせん;笑)
・間取り 1R~1K~1DK
・建物種別 マンション(鉄筋系)
・駅徒歩 10分以内
・築年数 指定無し

家賃順に並べると 
1.8万円~(ウソでしょ!って思いますが)

賃料の安い物件を見ていると共通点が・・
狭い(20m2以下)、バス・トイレ同じ

話は戻りますが、
かなり絞った条件ではありますが,家賃順位は
111位/230

家賃以外の付加価値のある物件であれば良いのですが,

他にアピールするところを探すのが難しい場合

家賃を下げます。。。ただし共益費を上げます。
(共益費を上げるといっても相場がありますが・・

これで,インターネットの家賃順位は上がります。

それと入居を斡旋してくれた業者さんへの広告費も下げられます。
(一般的に広告料は,家賃の1~3ヶ月なので・・・)

ただし,共益費は
2,0005,000円程度なので限度はあります。

やりすぎると仲介業者さんも良くは思いませんが。。

利用されてはどうでしょう?



それでは,また来週


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