05 | 2012/06 | 07

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空室対策[費用対効果] 

サラリーマン大家@しとくです。


先日の入居費用を抑えたプランに関連して



入居対策にお金をかけるのと家賃を下げるのとどちらがお得?



というのを比較したいと思います。



―――――――――――――――――――――――



・昨日の入居対策費:70,000



・単純に家賃3,000円から2,000円下げる



30,000 → 28,000



70,000 ÷ 2,000 35ヶ月(2年11ヶ月)



――――――――――――――――――――――――


要するに入居者が
3年以上住んでくれたら

初期費用をかけるほうが良いです。



今のところ,違約金の発生する入居期間は
2年として契約しています



2年経過後,すぐに退去してしまうなら,

家賃を少し下げた方が良いです。



 



しかし,一度下げた家賃は,



それなりのリフォームの物件価値を向上させない限り,

上げられません。



 リフォームをしても,

近隣物件との競合で家賃を上げにくいのが現状です。



 また,築古物件の大々的なリフォームなら

費用をかけてもいいかもしれませんが,



 通常は,最大で家賃の半年分30,000円×6 18万円)程度



が妥当だと言われています



 



もう1つ,近い将来に売却を考えるなら
家賃を下げない方が有利です。



 ・仮に私の物件(1K24室)の

 すべての部屋の家賃が2,000円下がったとすると



 家賃30,000円の場合

年間収入3万円×24室×12ヶ月 = 864万円/年



  表面利回り12%で売却すると



  売却価格:864万円 ÷ 12 7200万円

家賃
28,000円の場合

年間収入2.8万円×24室×12ヶ月 = 806.4万円/年



  売却価格:806.4万円 ÷ 12 6720万円



その差は,なんと500万円ぐらい!



たかが2,000円ですが,積もり積もると約500万円の差です。



  



みなさんも安易な家賃値下げはしないで,
いろいろ考えましょう!



   でも,入居費用を抑えたプランにしても,



  家賃交渉

 さらに家賃を下げてくれ
 →下げてくれたら入居するよ・



という方が多いです。



 これの対応策も検討中ですが,続きは明日書きます。



それでは


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申込みがありました! 

しとく@大家です。

今日,管理会社さんから“申込みがありました”との一報が!


実は,昨年度の繁忙期用のキャンペーンとして,

入居費用を抑えたプランで募集していました。

これが功を奏したのだと思います。


ちなみに昨今の賃貸物件の競争激化の中,

敷金0・礼金0プランが主流となっています。

ただし入居者さんは,これ以外にも様々な費用負担があります。


仮に家賃が30,000円として,

鍵交換費用:15,000円
→ 入居者が変わる度に交換(鍵の種類によりますが1~2万円程度)

家賃保証料:30,000円
→ 家賃滞納に対する保証(家賃1ヶ月程度で保証会社へ支払う)

火災保険 : 8,000円程度

仲介手数料:30,000円
→入居斡旋をした不動産屋さんへ支払う手数料(家賃1ヶ月程度)

翌月分の家賃:30,000円

合計 113,000円

敷金0,礼金0でも初期費用で10万円以上支払うのです。

私の物件は,20m2以下の狭い1Kです。


基本的に比較的家賃を抑えたい男性が,入居者さんのメインターゲットです。

そこで,以下のように提案し初期費用を抑えることで,入居者の負担を減らしました。


鍵交換費用:15,000円 → 大家負担

家賃保証料:30,000円 → 大家負担

火災保険 : 8,000円 → 大家負担

仲介手数料:30,000円 → 入居者負担

翌月分の家賃:30,000円 → 大家負担(フリーレント)

入居者負担 113,000円 → 30,000円


大家の実際に支払う金銭的な負担は,73,000円(フリーレントは考慮せず)


先日,ブログで書いたアクセントクロス等のプチリフォーム代は,約70,000円


部屋は清掃のみで入居者さんの費用を抑えることで喜んでもらうか?

部屋にお金をかけて,入居者さんに気に入ってもらうか?

どちらが結果的に良いのかわかりません。

まだ,空室が1室あるので,次はプチリフォームをしてみます。


ただ,どちらにしても,

上記の空室対策費用(家賃2.3ヶ月)+清掃費(2ヶ月)+広告料(2ヶ月)

= 6~7ヶ月分の家賃が無くなります。
(空室リスクもあるし,机上の利回りなんて・・・とういのが大家のホンネですね)

ですので,既存の入居者さんに気に入ってもらって

“いかに長く住んでもらえるか“が


究極の空室対策かもしれません。


それでは,また明日

管理会社の管理は? 

現状回復工事について,私が最近知ったことがあるので,報告しますね。

私の場合,住んでいるところ(鹿児島)→物件(福岡)なので,

基本,管理会社任せになっています。

全部の管理会社さんではありませんが,


「管理会社は退去立ち会い,入居さんとの費用負担の割合を外注しています!」


先日,リフォームの見積りを独自にとったのですが,

それとは,別に管理会社経由で,“いつものリフォーム屋さんへ見積りを依頼”

すると2割ほど高い!!!

なんで~~

結局,入居者さんとの立ち会い費用などリフォーム屋さんの派遣・人件費が
上乗せされているのですね。。。

自分の見積りの話をしたところ,

今回は,既に退去立ち会い,費用負担をしてもらっているから,

リフォーム屋さんは変更できないとのこと

次回のリフォームからは,複数の業者の見積りで決めることで納得しましたが,


いつものように,
いつものところで,
今までどおり,



では気付きませんでした。

以前読んだ本では,

管理会社は,退去立ち会いのときに入居者の見方になるらしいので,


専門のリフォーム会社が中立的な立場で決める。

もしくは,後からの費用負担が発生しない。

というメリットはあると思いますが,2割も高いと改善の余地があると思います。


遠隔地管理で私ができる対策を話しますね。

現状3 

この閑散期に退去のお知らせが来て,空室対策を考えています。

遠隔地物件ということで,管理会社さんへの斡旋お願いが基本となってしまいますが,

離れていても,出来ることを検討したいと思います。

まずは,私,しとく@大家物件の内装です。

しとく@サラリーマン大家のブログしとく@サラリーマン大家のブログ


あまりにも普通,普通普通! の1Kです。

これでは,内見者さんの印象も薄いので、思い切ってデザインリフォームを検討しました。

数社の見積り依頼をしたところ、


・清掃費:5~6万円

・アクセントクロス:洋室+トイレの各1面で9000円,

・フロアタイル貼り:洋室+台所+土間で50,000円

・その他もろもろで,10,000円


家賃2万7~8千円,同地域では敷金0・礼金0が当たり前なだけに痛すぎます!

今回,退去される方は,3年程住んで頂いた方ですが,

清掃費のみで,家賃2ヶ月分!

リフォーム代(約6万円)で,2.1ヶ月分!!

ちなみに物件の地域では,広告料2ヶ月が当たり前!!!

合計約6か月ぶんがなくなるのは、ちょっと痛すぎ!!です。

3年住んで頂いただけでも有り難いのですが,リフォーム内容を精査したいと思います。

管理会社変更!? 

空室が埋まらないから・・・というわけでなく,

管理会社内のゴタゴタの影響(社長と会長がウマが合わずに・・・)で

管理会社変更になりそうです。

別に無理に変更しなくてもいいけど,売買のときのお付き合いや今後のことを考えると

“変更した方が良いだろう”という結論に至りました。。

ただし,最初の契約のときに

「5年間契約で,更新の際は・・」と途中での管理会社変更が

いかにもダメっぽい文言だったのですが,

よくよく聞いてみると,契約期間中に契約解除してもペナルティが書いているわけでもなく,

結局,管理変更の3ヶ月前に“管理会社を変更します!”って伝えれば良いみたいです。

先輩大家さんからは,「空室が埋まらないなら,管理会社を変えたら~」

なんてアドバイスを受けても行動出来なかったけど,

とっても簡単なんだ!と知りました。

ただし,これまで私の物件担当者やその部下の方へ

ご飯をご馳走したり,電話などでコミニュケーションを取っていて,

結構,何でも頼めるくらいの間柄になっていたのが,リセットされるのは惜しい気がします。

管理会社を変更したこともない新米大家の1つの経験です。

太陽光発電の価格は 

見積もりも出てきましたが、あまり大差はありません。
基本的に設置に関して補助金の出る10kw以下で検討しています。

・メーカーは何処が良い?

・施工業者は?

って悩みもありましたが、

以下の内容であまり変わらないような気がします。

・設置費用は、40万円/kwぐらい
 (42円の売電価格をベースにすると毎年の収入は利回りは10%程度)

・保証は、メーカー保証の10年

結局は、施工業者の実績やサービス体制、

10年後もその業者が残っているか?

を考慮しました。


続きは、後日に報告します

太陽光発電に購入? 

太陽光発電に興味があって・・

ちょっと前に ”売電価格42円” "10年固定” 

テレビ、新聞に載っていたときに気になっていました。

ちょっと遅いですが、物件の屋根に載せようかな?と悩んで

太陽光発電の無料一括見積り をポチっとクリック

さらに必要事項を入力して、をポチっとクリック


次の日から、連絡の電話がすごいんです。

”物件の図面は?” ”屋根に上がらせてくれ”とか

相手も仕事だとわかっていますが、

サラリーマンにそんなに何社も対応できません。。

ついつい管理会社に頼みました。。

いいですよ~と言ってくれたけど、ゴメンナサイ

見積もり内容は後日報告します。

物件の現状2 

福岡市の現状って

Home'sのHPで、賃貸経営というのがあります。
http://toushi.homes.co.jp/owner/

これで、しとく大家の物件と現状を比較してみました(下線です)。
・1K(18m2) 家賃3万以下、敷金0円、礼金0円

1.間取り:1R/1Kは過剰供給
希望条件   ①40.9%(1R/1K/1DK)、②21.3%(1LDK/2K/2DK)・・・
HOME'S物件 ①50.9%(   〃    )、②18.5%(    〃     )・・・

2.広さ:20m2以下は、完全に過剰供給(20m2~でも供給が多い)
希望条件   ①19.8%(20m2~)、②13.9%(50m2~)、③11.5%(40m2~)
HOME'S物件 ①23.5%(20m2~)、②15.7%(15m2~)、③12.3%(50m2~)

3.家賃(しとく物件家賃~3万は、5位でした。。)
希望条件   ①21.7%(4~5万)、②18.1%(3~4万)、②18.1%(5~6万)
HOME'S物件 ①21.7%(3~4万)、②18.5%(4~5万)、③17.0%(5~6万)

4.敷金・礼金状況
敷金 ①68.2%(なし)、②12.3%(1ヶ月)、 8.0%(2ヶ月分) 
礼金 ①68.7%(なし)、②16.1%(1ヶ月)、14.2%(2ヶ月分)
  

これ以外にも
希望駅徒歩、間取り別の家賃相場・・いろいろなデータがあります。
みなさんは、当然、購入する前にチェックしていると思います。
私の物件は、過剰供給・家賃競争のど真ん中にいます。

明日以降に具体的に費用対効果を考えた空室対策を考えたいと思います。

物件の現状 

先日、退去のお知らせが来て・・・

私、しとく大家が保有する唯一の物件
福岡市南区 1K(18m2) 24室のRC、築23年
ちょっと狭いけど、物件自体は比較的に綺麗(なつもり)ですよ。

3月までの繁忙期に1室埋まらずに空室のまま、
最近、1室が退去との知らせがありました。

これで、22/24で入居率92%(賃貸住宅の全国平均81.1%)
と比較するとよい数字かもしれませんが、

「この先、機会損失を極力減らし、保有物件を増やすんだ!」
と意気込む私としては、何とか満室にしたいのです。

本当は、購入前にするべきなのですが
しばらくは物件の募集条件と地域の情報とを比較して
空室対策を考えたいとと思います。

感謝! 

このブログにお越しいただきありがとうございます。

このブログは、どこにでもいるアラフォーサラリーマンが、
不動産投資でセミリタイヤするまでの道程を綴る予定です。

と書きつつも、
昨年やっと1棟のアパートを購入した新米大家です
不動産投資をしたことのない方や
私と同様に、まだまだ新米の大家さんと交流できれば幸いです。

日々の大家業から不動産に関する知識や失敗談など
皆さまと共有できればと思っています。

今後、ブログだけでなく
ツイッターメルマガなどで情報発信していく予定です。
よろしくお願いします。

太陽光発電って 

見積もりも出てきましたが、あまり大差はありません。
基本的に10kw以下で検討して、
・メーカーは何処が良い?
・施工業者は?
って悩みもありましたが、

以下の内容であまり変わらないような気がします。
・設置費用に対する毎年の利回りは10%程度
・保証は、メーカー保証の10年

結局は、施工業者の実績やサービス体制、
10年後もその業者が残っているか?
を考慮しました。

また、メーカー系の提携ローンが低金利でした(シャー○ローンで 2.6% 団信含)
電話で問い合わせた結果、
地銀系で     3.0%程度
公庫(無担保)で 3.3%程度
と結構よいです。

ただし、全額借り入れだと10年返済としたときは、
返済が終わらるまで、毎年赤字だし、
10年後の売電価格は、未定なので15年返済は難しいかなぁ

でもやらないようりは、やった方がよい!
と思ってます。続きは後日に報告します。

太陽光発電の見積り 

太陽光発電に興味があって

ちょっと前に ”売電価格42円” "10年固定” 
テレビ、新聞に載っていたときに気になっていました。

ちょっと遅いですが、物件の屋根に載せようかな?と悩んで
太陽光発電の無料一括見積り をポチっとクリック
さらに必要事項を入力して、ポチっとクリック

次の日から、連絡の電話がすごいんです。
”物件の図面は?” ”屋根に上がらせてくれ”とか

相手も仕事だとわかっていますが、
サラリーマンにそんなに何社も対応できません。。

管理会社に頼みました。。
いいですよ~と言ってくれたけど、ゴメンナサイ

経過は後日報告します。

税務署からのお尋ねがきました。 

税理士の先生に尋ねてみました。

すると・・自宅を買われた人とか色々な方へ結構来ますよ!
っとあっさりしたお答え。

ここ数日、悩んでいたのですが、
証拠書類などを後から調べるってことは、ほとんどないとのこと

安心して、頭金はすべて自分の名義として記入
とっとと提出しました。

まだまだ無知の新米大家です。

税務署からのお尋ねがきました。 

税務署からのお尋ねって・・・

といっても‘お買いになった資産の買入価額についてのお尋ね”という文書が届いただけですが、
税務署からの書類といことで、ビビッてしまいます。
回答欄も結構細かい・・・
 ↓↓↓
・購入者の職業、年齢、所得額 etc
・買い入れ資産の売主、購入時期、価格 etc
・支払金額の調達方法(どの預貯金から幾ら準備、借り入れた額と借入先、資産売却額 etc)

ネットで調べると主に以下の2点調べているらしいです。
① 申告していない収入があるのでは?
② 贈与所得があるのでは?

購入した不動産は、自分名義ですが
① 不動産以外で副業なんてありませんし、申告してます。→ ホントです 
② 夫婦間、親子間での資金を借りていませんよ。→ 実は、妻名義の口座からちょっと頭金の一部を・・・

提出は義務ではないようですが、無視すると再三送られてきたり、怪しまれ調査が入る場合もあるようです。
しかも提出期限は2週間程度とのこと。。どうしましょうかね。。
前もって知っておけば・・購入のときに名義を戻していたのにと思います。
 

買い付けを入れました。。 

買い付け玉砕!!

ほぼ満額で入った買い付けの融資がOKになったとの連絡が・・・・
当然、指値を入れて、2番手となっている買い付けは → ×です。
明後日は、塗装屋と一緒に物件屋根の防水塗装の状態を確認する予定だったのに・・

よくあることです。
また、諦めずに調査します。




買い付けを入れました。。 

やっぱり、ほぼ満額の買付けが・・・

入ってしまいました。
不動産屋のツテで、銀行融資の準備をしていたのですが・・・
売り出し価格に近い買い付けが入ったのとこと。。

① 相手の融資がこけるのを願うか・・
② 対抗して、ほぼ満額の買い付け価格にするか・・・

②だと、こっちの融資もこけそうだし、キャッシュフロー的に厳しい。。。
というわけで、①を狙う作戦です。
うまくいくと良いのですが。
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