03 | 2017/04 | 05

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借り換え時期の失敗 

もう12月も中旬です。

みなさん、不動産所関連の経費の取りまとめは順調ですか?



ワタクシは、これまで1~2月に取りまとめて、確定申告だけ税理士さんにお願いしていました。

なので、ある程度の経費を予想して、不動産所得を少しでも調整しようと考えていませんでした。

今日のタイトルも、前もってこの考えがあれば・・・という失敗談です。



購入時に融資してもらった銀行は金利が高く(有名なス○ガ銀行の4.5%)、

繰り上げ返済への違約金は、借入れ残金の金額の2%でした。

5000万円の残金があったら、100万円です。

これは、5年間の縛りがあったので、こんな違約金を払うのはもったいない

5年は借り換えできないと最初は思っていました。



しかし金利差が2%以上あれば、1年早く借り換えをすれば良いだけなのです。

こんな計算もあって、少しでも早く借り換えしたい!と思っていました。

実際、借り換えをしたいのは、購入して約1年半後です。



経験のある方は、ご存じだと思いますが、

最初の不動産を購入して1年目の不動産所得は赤字が多いです。

ワタクシも購入いた購入関係の諸費用で、1年目は赤字


2年目は不動産所得税の支払いで、通常よりも経費が多めでした。

この不動産取得税は、物件を購入して8~10か月??・・とにかく忘れた頃にやってきます。

もちろん不動産所得に関する経費ですが、一般的にRCは高いです。

それに借り換えの違約金が加算されて、2年目の不動産所得は大きな赤字でした。



不動産書所得が赤字の場合は、給与所得と合算して税金が安くなりそうですが

実際には、赤字のときに土地の利子にかかる部分は経費となりません。

この赤字は、もちろん次年度の不動産所得に繰り越せません!

この辺りは、経験がないと理解しにくいですね。

(反響があれば、次回にでも詳しく書きます。。)



まぁ、だらだらと書いてしまいましたが、

結論として、今年はこの借り換えの違約金以上の黒字となりそうなので、

去年でなく、今年に借り換えをしていたら(実際、1~2月ずらすだけでした)

昨年は不動産取得税だけが大きな経費だったので、ちょっと黒字になって

今年も違約金という大きな経費があって、ちょっとだけ黒字になっていたなぁと思います。


ある程度、物件を持っている方は、10月くらいに今年の見通しをたてて

11~12月に外壁塗装や修繕などをすると聞きます。


失敗したなぁ”、”こうしていれば良かったのに

という経験をして、人は学ぶのですね。

これから不動産を購入する方、今後、借り換えを予定している方の参考になればと思います。
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銀行の支店長が会社に・・ 

突然というわけではありませんが、
挨拶に来たい!”と連絡をもらいました。

ワタクシ、小心者なのでドキッとしながら・・

・金利が上がる?

・保険商品の勧誘?


などといろいろ考えていました。。
でも実際にお会いして話をしていたら、

・新たな融資のお話と
(物件の購入予定はありますかぁ?)

・定期預金のお話しでした。


ホントかどうかわかりませんが、
融資してもらえるのでしょうか?

4ヶ月前に買ったのに・・・


ただし、最近はコレはイイ!

という物件が、なかなか無いような気がします。
(あっても、ワタクシのところへは来ないのかな?)

銀行さん経由で、任意売却の話でも有るといいのですが・・・

川上情報探しの方法を模索中です。

金利交渉 

棟目の金利交渉を行ってましたが、
2.1%→1.8%に下がりました。

実は1棟目、半年ほどまえに借り換えをした際に

借り換え融資をしてくれた地銀と
競合していた他行が、1.8%の条件を提示していました。

結局、低金利の他行は、
時間がかかってしまって時間切れになったのですが

このことを伝えたら、
”借り換え直後で、今すぐはムリですが、
 半年ほどしたら下げる交渉します”

とのことで、今回はそれが実現しました。
これで、支払いが1万円/月ほど下がりました。

銀行への金利交渉は
言ってみると下がるのかなぁ
と思います。

ただし、保険、投資信託・・・・
の営業をいっぱいされました
(;^_^A

そんな余裕資金があれば、物件を買いたいので
丁重にお断りしましたけど。。。


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