03 | 2017/04 | 05

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知り合いの業者さん 

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先日のアンテナ工事ではありませんが、

やはり、知り合いの業者さんを開拓するのは必要だと思います。


でも、各分野の業者さんって、電話帳、ネットで調べても・・・沢山いますよね。

1人、1人、電話して見積もりとって・・・というのは大変というか、

サラリーマンではムズカシイことと思いますし、

管理会社経由でお願いするとラクですよね。




私の経験では、

管理会社さん、知り合いの大家さん、業者さんの知り合いの業者さん・・・

どの方でも良いのですが・・・直接会って、話をするのが1番だと思います。


そうして、現場の状況を教えてもらい、金額の相談をする。

それと3~5業者すると、お願いしたい工事・修理等の相場、

単純にその業者さんとフィーリングが合う? or 合わない?が分かると思います。

これを繰り返すと各分野でフィーリングの合う業者さんのネットワークが出来上がります。



・・・・・・面倒ですよね。

なので、知り合いの大家さんに業者さんを紹介してもらうのもいいし、

1つの分野の業者さんを見つけたら、その業者さんを核にして異分野の業者さんを紹介してもらうのもいいです。


ただし、知り合い経由でお願いする場合は断りにくいし、

1つの業者さんを核にする場合、異分野の業者さんへ直接発注しにくいかもしれません。

それと何となくですが、管理会社経由の業者さんは、

あくまでも、管理会社をとおしてのお付き合いになることが多いような気がします。



ワタクシ的に考えることは、

・大家さんはできるだけ安く!
・業者さんはできるだけ高く!

とお互いの利益が相反するモノなので、

金額も大切ですが、

その業者さんは誠実か?、わからないコトの聞きやすいか?、忙しいトキでも動いてくれるか?

という視点も大事かと思います。

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良い管理会社の見分け方 


先週末、1号物件のある福岡に行ってきました。

業者さんとの打ち合わせ等があったのですが、

その中でプロパンガス屋さんと話をしていたときに気づいたことがありました。



物件の地域にあるプロパンガス屋さんは、

入居率の良い or 悪い管理会社さんをある程度知っていることが多いです。


彼らは多くの管理会社さんと付き合いがあり、

ガスを供給している物件で、入居している部屋、していない部屋を当然、把握しています。


そうすると・・・

”あそこは長く空いていて、埋まらないな” とか

”あそこは、空いていてもすぐに埋まりやすいな”というのを分かっています。


もちろん、物件自体の魅力(家賃、築年数、間取り、駅からの距離など)が

影響するので、一概にはいえませんが、

あの管理会社が管理している物件は、空きが長いなぁというのも感じているのかもしれません。


もちろん、空室は埋めるのは、大家と管理会社さんと協力するべきです。

ただし、管理会社さんのやる気がないとムズカシイですよね。


また、管理会社さんとだけ、お付き合いするのでなく、

多くの業者さんと協力体制が出来てくると、助けられることも多いと思います。


知り合いの大家さんの受け売りですが・・・

物件のある地域で、チームが構築できるとお互いいろんなメリットがあると思います。

でも、これは一朝一夕でできるものではないですね。がんばります。






管理会社との打ち合わせ 

繁忙期前に退去通知が来て、空きが2つとなります。

この時期で良かったのですが、
3月までに満室にするぞ!と意気込んでます。

とりあえず、管理会社の社長+担当者と話をしました。


ワタクシの保有するアパート、1Kで広くないため
どうしても、募集条件面を見直したほうが良いのではないか
という話になります。


特に近年は、競争が激しくなっているので
1.家賃を下げる
2.初期費用を安くして、入りやすくする


というのが定石のようです。


物件のあるエリアでは、
敷金・礼金ナシが当たり前で

ここで書いている初期費用とは主に以下のものです。
・火災保険
・(滞納への)家賃保証料
・カギ交換費用


家賃保証料は、保証会社によっても違いますが、
・火災保険、家賃保証料ともに家賃の1ヶ月分程度、
・カギ交換費用が1~2万

家賃を3万円とすると7~8万の初期費用となります。


これをできるだけ、
大家に負担してもらって入居しようというのですから大変です。。。

最近、聞いたところでは、
特に金銭的に余裕のない外国人の方などは、

他の物件の募集チラシを持って不動産業者を回るらしいので、
業者さんも家電量販店なみの対応を強いられてますね。。。


広告料(入居を決めた仲介会社への謝礼)を
上げるという手もありますが

・平均の広告料が家賃2ヶ月分と高額なエリアであること
・管理物件を持っている業者さんは、自社の管理物件を優先するので

大家としては、費用対効果に疑問があります。


初期費用(7~8万円)を支払うと思えば、いろんなことができます。

・安い冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ等をプレゼントする。
・安価でオシャレな装備品を取り付ける。

このように安い費用
入居者にアピールできることがあると思いますが

どうも管理会社の方は、
募集条件を変える方が楽なのか、そちらをススメますね。

何だか、今日は愚痴っぽい内容になってしまいましたが、
効果のありそうなものがあれば、お知らせします。

それでは

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