04 | 2017/05 | 06

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ボロ物件で思うこと・・・ 

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最近の中古物件の価格は高いです!!

新築を建てた方が、借入期間が長かったり、金利が低かったりして

キャッシュフローや将来の売却益など、トータルでは良いのでは??と本気で思います。


そうは言っても、同じような考えの人も多く、良い土地も少ないのが現状なので、

耐用年数を超えた築古(ボロ)物件で、比較的高い利回りを狙ってきました。

築古をゲットするには、短い融資期間でも耐えられる他の資産か、頭金等の現金を求められることもあります。

もしくは追加担保を!!と言われることもあります。


このようにして、ワタクシの場合、ボロ物件が増えてきたのですが・・・

結構な頻度で、不具合や修理依頼等の連絡があります。


ちょっとしたパッキンからの水漏れから、外壁箇所からの水漏れなど

かなり凹む内容まで万歳です。


自主管理など、時間に余裕のある方や好きな方は、

入居者さんとのやり取りを楽しみながら対応すればよいのですが、

サラリーマンの場合、即座の対応は難しい場合もありますよね。

でも賃貸経営は、全てを管理会社さんに丸投げもできます。

その分、費用はかかりますが、自分の時間を割くのはイヤという考えの人にはいいことだと思います。


結局、どのようなタイプの大家さんになりたいか?

例えば、専業でバリバリやりたい!  

他の事業 or サラリーマンをやっているので程々でよいなど

その人のやりやすいスタイル、規模など、よく考えて、自分で選べば良いと思います。


まぁ、よく聞くのが、

最初は、郊外エリアのボロ物件を何とか埋めて、キャッシュフローを貯めたりして

売却等による資産組換えをして、より中心部のエリア、築浅物件 or 新築に移行していくって感じですかね。

時間はかかるけど、色んな経験をして成長していくというストーリーですね。







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物件探し 

ネットで見つけた物件の調査に行ってきました。

一見、良さそうにみえる物件ですが、知り合いの業者さんも、おススメしない様子。


物件は1K×12の木造、築25~30年程度のいわゆる 築古木造

現状の家賃収入なども無い状況ですが・・・

数字的には、満室想定の表面利回りで、

少なく見積っても15~16%以上はあると推測されます。


最近の市況ですから、早速で現地調査に行ってきました。

電気メーターをチェックすると・・・大体、入居率は50%程度かな?(*_*)

この物件のネックは、敷地内の駐車場が戸数の半分しかありません(入居率50%の理由はコレ?)。

周りに空地も無く、外部駐車場も遠くになりそうでした。((+_+))


じゃあ、1Kの2室をつなげて2L~3DKにすると・・・駐車場も部屋の数だけでいいかもと思いましたが、

賃貸需要の多い地域ではありません。。。多額のリフォーム費用も回収できるかどうか??

ムリです。パスしました。。


最近では、中古の価格が高くなって、

築年数と利回りを考えると新築を建てた方が良いという話をよく耳にします。


実際、銀行の評価も高く、低金利で融資を受けられるようです。

う~ん、新築もオモシロいのかな??と思う今日このごろです!


最近、中古はいいのが少ないですね。 


最近、中古は利回りが下がってきています。

ワタクシ、主にネットで情報収集していますが、”いいね!”と思う物件が少ないです。

たま~に、コレはと思って、連絡してみると既に、”買い付け入ってます”

なんてこともあります。


ハッキリ言って、2~3割は値段が高い気がしまが、指値をしても通りません。

かと言って高値掴みしても・・・と眺めていると

そのうち掲載が消えています(たぶん売れたのでしょう)。


こんなことが何回かあると、イマイチ(ちょっと高いかな?)という物件でも、

コレってまぁ、いいんじゃない?と思ってしまう自分がいます。


なんだか昔、(理系の)学生だったころ、

クラス40~50人のうち、女子が4~5名しかいなくて、

あんまり好みでない(可愛くない?)女の子も、

お、意外とかわいいかも?なんて思っていたころを思い出しました。

もし、女性の読者さんがいて、気を悪くしたらスミマセン(*´ω`*)


ついつい、今は金利も安いし、借金するなら今しかないとか考えて、

”物件、ほしい、ほしい病” にかからないように気を付けないといけないと思いました。

みなさんも、病気には、気を付けましょう!

そして、高値で買う人がいなくなると,ワタクシの指値もとおるかな?なんて冗談です(^_-)-☆

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