05 | 2017/06 | 07

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マインドも凹む・・・ 

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2~3カ月前に戸建て2棟を購入しました。

2棟とも入居中で、オーナーチェンジだったし、

指値が通って安かったので、つい中を見ないで買ったのですが・・・・

購入して1カ月で、20年くらい入居していた方が退去する!!( ゚Д゚)。

室内で大型犬を飼っていたらく、退去した後はスゴイの一言でした。。。

例えば、一部屋はこんな感じ ⇊


IMG_5430.jpg


前回、マインドの話をアップしたのですが、この状態は、正直凹みました。

動物臭もひどく・・心が折れそうになりました・・・・

台所からは、タケノコが出てきたとう話で、穴が開いてました。。

ホントかな??と思いましたが、20年の入居のアトです。

何でもアリでしょう



IMG_5414.jpg


リフォームどうしようかな?

絶対100万以上かかるし・・・大工さんが住んでくれないかな??

家賃安くするので、セルフリフォームしてくれないかな??

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自動操縦? 

最近、大家業?が忙しくなってきました。

具体的な内容は、ブログなどで公開できるレベルではないのですが・・・


サラリーマン業との兼業大家という限られた時間の中で、いろいろ素敵な経験をさせてくれる1号物件

初めて購入&遠隔地にある物件ということで、いろいろなことにトライしました。


自分の労力を使って手をかけたり、リフォームなどにお金をかけたりすると入居が決まり易いという結果が得られました。

しかし、

① 物件近くの仲介会社への入居付け営業も、管理会社から遠回しにやめてほしいと言われ自粛中・・・

② (可能な範囲の)セルフリフォームも、
  移動+労力の割に、仕上がりが全然イマイチということで自粛中というより時間が無い。。。

一瞬(1カ月)だけ満室になったことがありますが、入居がきまっても、退去も出てきます。。。



大家としての力量不足なのは承知していますが・・・

最近は、他の所有物件のコト、新規案件のコトから

いかに手を抜きつつ、ある程度の入居率で賃貸経営できるかを模索中です。


入居付けを管理会社にガンバってもらうことはもちろんですが、

満室にこだわりすぎて、煩わしい大家と認識されないようなコミュニケーション能力


適正なリフォームの範囲と施工料金を知るこも大事ですが、

ちょっとくらい多めに払っても、気持ちよく良い仕事をしてもらえるようにリフォーム業者さんとの関係構築


また、この時期になると確定申告のための準備の帳簿付けを始めるのですが・・・

入居率を上げたり、物件を増やして、家賃収入が増えていくと税金も高くなりますよね。



私のようなサラリーマンなどの兼業大家さんは、

・自分の時間をどのように配分するか?

・自分がどうしているときが楽しいか?


を優先して考えると良いと思います。


セルフリフォームをするのが楽しいという人は、その分野に労力と時間を費やせばいいし、

新築のための間取りを考えるのが楽しいという人、

管理会社さん、仲介業者さん、関連業者さんとのコミュニケーションが楽しいという人、


みなさん、最初は将来に対する不安や収入を増やしたいという動機があったかと思いますが、

時間は戻らないし、楽しくないことを長く続けることはムリですよね。


私の場合、悩んでも分からないので、実際に自分でやってみて経験しています。

今のところ、サラリーマンでは縁のない方々との出会い、ネットワークは大事だと思います。


でも、今回のタイトルの自動操縦はムズカシイですね。

もしかしたら、初めての物件で一番ムズカシイことにトライしているのかもしれません。

どちらにせよ、行動することは大事です! 待っているだけでは何も変わりません!



夜逃げがありました。 


1号物件ですが、

管理会社さんから連絡があって、夜逃げがあったようです。


部屋の鍵がかかっていない状態で、部屋の中に鍵+合鍵がおいてあって、

ベッドやこたつのような大物の家具は置きっぱなしだったそうです。


入居者さんは、アジア系外国人でした。

探して家賃回収ということもなく、家賃保証で残債物の撤去費用が含まれているので

粛々と手続きが進められて、早期に募集をしましょうという話になりました。

この夜逃げ以外にも、長く滞納していた人が強制退去される予定です。


ホント、部屋の中で孤独死してなくて良かったです!


1号物件は、単身者用で家賃も低価格帯で、

入居者さんも日本人の方から外国人まで様ざまですが、

たまに、このようなニュースが飛び込んでいます。


目先の利回りやキャッシュフローなどを優先すると

ある程度のリスクのある中古物件を買わないといけませんが、ストレス0 とはいかないですよね。


まぁ、会社の給料だけに不満があって、自分で選んで始めたコトです。

ある程度の手間やストレスを楽しめるようにできるといいですね。

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