戸建て賃貸はいいですね。 

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ワタクシは、賃貸マンションに１０年くらい住んでいます。

以前から、子供の成長に合わせて、戸建てに引っ越したいと思っていました。

ここで普通は、自宅として、戸建て、もしくは、マンションを購入しましょう！と考えると思いますが、

賃貸派のワタクシは、あくまでも戸建て賃貸を探しています。



でも、戸建ては人気があるのか？　物件数が少ないのか？　

なかなか良いと思える物件に出会えません。

比較的築浅で、間取りも良く、相場ぐらいか、若干安めの戸建てってナイのですよ。
（贅沢言い過ぎかもしれませんが・・・）


収益物件を検索するついでに、定期的にネットで検索して、

コレっていいんじゃない？と思った物件を問い合わせると・・既に決まりました！なんてこともありました。



こんな状況ですから、

近隣のアパート、マンションの家賃や敷金が下がってきている状況と比べると

戸建ての方が、募集の段階や管理の面でもラクな気がします。



そう、ワタクシも後々は戸建て賃貸を増やしていきたいと思っています。

でも土地からの新築は、利回り的にキビシイし、

安～い中古は、修繕箇所や費用の見極めが重要ですよね。

それに融資が難しく、現金買いばかりだと、物件数を増やすのに時間がかかります。



ただ、今後の人口や世帯数が減少する日本では、

住宅は余ってくるし、古い戸建ても放出されてくるハズです。


相変わらず、アパート・マンションの新築は毎年出来ているので、

戸建てにシフトしてもいいかもしれないと思っています。


それに必要なキャッシュや、大家としての経験、

リフォームなどを任せられるチームの構築など、一朝一夕ではできないですね。がんばります！

非公開物件２ 

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良い収益物件が少ない・・・利回りの低い（値段の高い）売り物件しか残っていない状況は

鹿児島の田舎も大きく変わりません。



ワタクシ，地元から物件を増やしていこうと思っているので，

地元のアパートもそれとなくチェックしています。


そうするとやる気のない大家さんの物件ってあるんです。



例えばワタクシが以前よりチェックしてたアパートは，

８割くらい空室，しかも窓が雨戸で塞がれているので，空室が外から見ても一目瞭然！



法務局で登記簿を入手し，大家さんの情報収集・・・

管理している不動産屋さんを訪ね，更に情報集・・・

もし，そのアパートが売りに出たら，すぐに連絡をお願いしていました。

今思うとこの辺りの交渉が甘かったのかもしれません。。



先日，別の用事でその不動産屋さんを訪ねたところ，

そのアパートは先月，売りに出て，

たまたま来たお客さんに紹介したら，すぐに決まった！とのこと。。。。。



少しひねくれ者のワタクシは，

ワタクシよりもっと上客に，紹介したのだろうな！と思いました。

この物件は，耐用年数越えの木造アパートなので，融資では買いにくいのです。



その辺りを考慮したのか，ただ単に付き合いの深い方に紹介したのかわかりませんが

決済も済んでいないとのことで，売買金額も教えてもらえませんでした。。。


特にワタクシは、ここの不動産屋さんに物件の管理をお願いしているわけでもなく

ただの一見さんと思われているのではないでしょうか？



不動産は，縁のような要素も大いにありますし，

上客が多くいるような地域の物件は，半分以上空室の物件でも安く買えなかったかもしれません。



不動産屋さんと仲良くなって，

川上物件を紹介してもらう戦略は，まだまだですね。



やはり，売り主さんとの直接交渉ができるような知り合い同士の売買

少し難あり物件を安く買うなど，高利回りを購入する方法を模索します。

 

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年末モードで，慌ただしくなっています。


前回は，借り換え時期をずらせば良かったという話でした。

そのおかげとうか，今年は黒字となりそうで良いのですが・・・・

黒字になるとその額も少ない方がいいなぁと思ってしまいます。


青色申告特別控除（65万円）より少し多いくらいが理想ですが，

物件の規模が大きい方は、ムリだと思います。



そこで青色専従者（妻）へ給与を出すと利益を圧縮できるのでは？

と思ってネットでいろいろ調べてみました。


それと年末調整の申告時期と重なったので，妻が本格的にパートを始めたい・・・

といことで経理の方にいろいろと聞いてみました。


ここで書いているのは私が独自に調べた結果であって，税理士さんなりに確認したものではないです。

皆さん，ご自分のケースで確認して下さい。


その結果、


・青色専従者給与を支払うと配偶者控除が使えない

　→ 現状で基礎控除３８万円が給与所得から引かれないため，
　　 仮に３８万円を給与として支払っても私の給与所得＋不動産所得の総額は変わらない。


・130万円以上支払うと，私の扶養から外れる。

　→国民年金，国民健康保険を別途支払う必要がある。
　　その他，妻の所得税，住民税の支払いもある。


このため３８万円～１３０万円以内で

１０万８千円／月程度の給与を支払えば費用対効果が高いと考えました。

もちろん，税務署への届け出や関連の申告書の提出が必要なようです。



最終的に大きな問題が分かり、青色専従者給与はあきらめました。

その問題は、会社の社会保険のルールでは，

妻の扶養手当や年金、健康保険の認定には、受け取っている給与の支払い証明書や源泉徴収表などの提出が必要でした。


これでは，会社にヒミツで大家をしているのがバレバレです。

ワタクシの不動産所得から最大９２万円（１３０－３８万円）を減らすのは魅力的ですが，


不動産収入があることが分かってしまうのはイヤですね。

規模を大きくして，法人を作って・・・その中で給与を出せるようにがんばります！！